Більше неоднозначних сигналів щодо економіки житла

Я виріс у 80-х роках, у період, коли інфляція та рецесія були звичайною мовою. Наприкінці 70-х років вирувала інфляція, і Федеральна резервна система підвищила процентні ставки, після чого настала рецесія. Мої спогади про 1982 рік включають нескінченні звіти про звільнення та економічні труднощі та великі перемоги демократів у проміжних термінах. Потім все повернулося. Сьогодні історія не така проста, і вона ніколи не є такою, як розгортаються події. Ringer є чудовий подкаст під назвою Plain English, і я знайшов їхній епізод Житловий спад наближається інформативно та цікаво. Я припускав минулого місяця про те, що відбувається з житловою економікою, але подкаст знову змусив мене задуматися про те, що може статися з житлом у 2023 році.

Ведучий Дерек Томпсон починає з дивних сигналів, що надходять від джерел даних, які повідомляють про різні економічні тенденції, особливо про житлове будівництво. Деякі вимірювання показують, що ціни на житло та орендна плата починають падати на початку цього року, тоді як так званий «загальний рівень інфляції», який повідомляє уряд, показує зростання інфляції, головним чином зумовлене підвищенням вартості житла. Широка категорія під назвою «притулок» становить третину розрахунку ІСЦ, і коли цей показник стає гарячим, тоді загальна інфляція зростає. Тим часом, у ширшій економіці валове внутрішнє виробництво (ВВП) знижується два квартали поспіль, але показники зайнятості залишаються високими.

Томпсон приймає Марка Занді з Moody's Analytics, щоб зрозуміти, що відбувається, особливо з житлом. По-перше, є хороша розмова про методологію. Платформи відстеження орендної плати, як-от Zillow, повинні швидше проводити опитування даних про оренду, тоді як Бюро статистики праці відстає, використовуючи інструмент опитування, який використовує унікальну методологію вибірки. Занді говорить про те, що цифри BLS відстають від інших показників орендної плати, тому орендна плата насправді, ймовірно, загалом почала падати на початку року і продовжує падати або зрівнятися. Ці зміни не відображатимуться в підрахунках BLS пізніше, можливо, послаблюючи інфляцію до кінця року.

Занді відповідає на питання Томпсона про те, чи «це знову 2007 рік», коли житлове будівництво балансує на межі стрімкого краху. Я вважаю відповідь Занді розумною. Напевно ні. Ми не на межі краху, а більше корекції; через відставання у виробництві житла за останнє десятиліття, пропозиція все ще не наздогнала кризу житлового будівництва 2008 року. Тому, незважаючи на те, що ціни на житло стрімко зросли, брак пропозиції створює стелю. Він повторює мою точку зору про людей, які, можливо, купили будинки в таких місцях, як Бойсе та Остін на вершині ринку за дешеві гроші, але тепер бачать, що ринкова вартість їх покупки падає на землю.

Він також повторює моє занепокоєння тим, що в разі справжньої та тривалої рецесії ті домогосподарства, які повністю купували житло, можуть зіткнутися з великими проблемами. Якщо на початку 2023 року розпочнеться рецесія, спричинена ФРС, щоб відкоригувати інфляцію, і буде скорочено робочий час або втрачено робочі місця, виплачувати іпотечний кредит буде важче, що призведе до викупу майна. Усе залежить від того, наскільки глибокою та тривалою може бути будь-яка рецесія, і Занді стверджує, що ми зараз не перебуваємо в рецесії, а через значну кількість робочих місць може не статися глибока та тривала рецесія у 2023 році.

На запитання Томпсона про будівельну галузь і про те, чи зникнуть там робочі місця, Занді робить ставку на будівництво багатоквартирного житла, щоб утримати цей сектор принаймні на рівні, оскільки цей тип житла, здається, йде добре, навіть тоді як односімейне будівництво відстає. Я без вагомих причин скептично ставлюся до погляду Занді на багатосімейні сім’ї, крім того, я думаю, що ще належить побачити, що станеться зі зростанням робочих місць, доходів і зростанням.

І ось тут я перейду зі своїми думками, коли ми наближаємося до кінця 2022 року. Я, звичайно, не економіст, але я б переглянув свої попередні думки і припустив, що ми вступимо в період рецесії в 2023 році, коли купівля багатьох житла в 2021 році буде здаватися великою помилкою. Я також думаю, що будівництво багатоквартирних проектів, особливо таунхаусів, які є продукцією для продажу, матиме високий рівень вакантності. Багато міських будинків і кондомініумів стоятимуть на ринку місяцями, перш ніж їх буде вилучено з ринку або продано з великими знижками. Процентні ставки високі, і я думаю, що люди – інвестори та покупці – залишаться поза грою до першого кварталу 2023 року.

Психологія 2023 року буде ключовою, оскільки це завжди економіка. Чи будуть люди радіти тому, що ми пережили відносно вільний від Covid 2022 рік, і чи призведе це до надлишку, який підтримуватиме високий рівень виробництва? Чи не призведе це до посилення інфляції і, отже, посилення тиску ФРС на процентні ставки? Як ці речі працюватимуть у поєднанні? Як все це вплине на житлову політику, про що я знаю набагато більше про цю економіку?

Це останнє запитання залежить від того, що обговорюють Томпсон і Занді, характеру наших показників місячних витрат на житло. На відміну від бензину, ціни на житло не ростуть і не знижуються помітно щодня, щотижня чи навіть щомісяця. Загалом кажучи, якщо в новинах повідомляють про значне зростання орендної плати, орендна плата більшості людей залишається незмінною. А іпотека взагалі не рухається. Якщо ринок залишається нестабільним, з «виправленнями», «обвалами» чи «стрибками» (виберіть свій прикметник чи прислівник), людям доведеться порівнювати власний досвід із сигналами в економіці.

Я часто думав, що нам було б краще, якби орендна плата та іпотечні кредити сплачувалися щотижня чи навіть щодня або утримувалися з кожної зарплати. Це може полегшити коливання цін, зробивши їх менш відчутними. Якби люди мали виписувати чек на свої податки щомісяця чи щокварталу, як це роблять власники малого бізнесу, ставлення до податків могло б бути іншим. Мені цікаво, чи люди були б менш панікуючими і, отже, менш схильними закликати до контролю за орендою, якби їм не доводилося щомісяця виписувати величезний чек за оренду чи іпотеку. Наразі широка економічна нестабільність у житловому господарстві не здається абстрактною; це змушує людей хвилюватися та жадати таких речей, як контроль орендної плати.

Нестабільність житлової економіки триватиме й у 2023 році, і, залежно від результатів виборів, на політиків продовжуватиметься тиск, щоб ті регулювали підйоми та падіння ринку. Чи цей тиск штовхає нас далі до більшого та більше державного втручання or краща політика залежатиме від того, чи вдасться політикам зберегти свою голову та чи зможуть вони знайти кращі альтернативи, як-от менше регулювання та ефективніші субсидії.