Мегаособняки зазнають різкого зниження цін на аукціонах нерухомості

Коли дорогоцінні мега-особняки, які продаються, марніють на ринку — розгалужені, кричущі й не здатні залучити покупця — деякі власники звертаються до двостороннього варіанту: аукціону нерухомості.

Аукціонний блок може швидко переміщувати трофейні об’єкти з гідними цінами після багатьох років простою. Але це супроводжується суворою реальністю.

Згідно з оглядом нещодавніх продажів CNBC, аукціон може діяти як метафорична гільйотина нерухомості, яка скорочує завищені ціни вдвічі або ще гірше.

Три будинки з найвищою ціною, які коли-небудь продавалися на аукціоні, були виставлені на продаж за останні 14 місяців. І хоча кожна транзакція передбачала приголомшливу остаточну пропозицію, початкова ціна трьох особняків була знижена в середньому на 70%, що разом залишило 600 мільйонів доларів на столі.

Це нещаслива доля, яка може спіткати дерматолога, який став розробником, і майбутню дату його будинку з аукціонером.

Доктор Алекс Хадаві, відомий лікар зі шкіри в Лос-Анджелесі, сподівався на швидкий продаж і велику зарплату, коли нарешті завершив особняк площею 21,000 XNUMX квадратних футів, на будівництво якого пішло сім років і десятки мільйонів доларів.

Але трохи більше року відтоді, як він виставив його на продаж — з ціною, що містить ряд щасливих 7 в 87,777,777 XNUMX XNUMX доларів, — мрії лікаря про виведення готівки були розбиті горою боргів, неоплаченими рахунками підрядника, судовим процесом про банкрутство та неприємностями. із законом. 

Тепер йому не вистачає удачі, грошей і часу. 

Хадаві, який подав заяву про захист від банкрутства за главою 11 приблизно через два тижні після того, як виставив будинок на ринок, не втратив почуття гумору.

«Дім затиснутий між мільярдерами, а я найбідніший хлопець у кварталі», — сказав він CNBC зі сміхом.

Хадаві зізнався, що зайнявся розбудовою розкішної резиденції, яка включає 11 спалень, XNUMX ванних кімнат і надзвичайні елементи, як-от промисловий ліфт у скляному корпусі, гігантська автомобільна галерея, будка діджеїв, що височіє з мармуру. поверх, що працює від підземної гідравліки, і високотехнологічна аудіо-візуальна система для проектування колекції NFT всередині та за межами будинку.

«Це стало пристрастю та одержимістю, і це коштувало більше грошей, ніж я думав», – сказав Хадаві.

Публічні записи показують У 16 році Хадаві заплатив 2013 мільйонів доларів за ділянку на 777 Sarbonne Road, яка включала існуючий будинок, який він пізніше зніс.. Потім була низка семизначних фінансових угод, включаючи значну позику в 2020 році на суму 27 мільйонів доларів. 

Ці дев’ять років також принесли бурю фінансових проблем навколо майна, включаючи повідомлення про невиконання зобов’язань, державну заставу, загрозу продажу довіреної особи, а також два арешти механіка, подані підрядниками, які стверджували, що їм ніколи не платили за свої послуги.

На додаток до всього, минулого року Хадаві був заарештований після того, як нібито потрапив на камеру спостереження у вестибюлі свого багатоквартирного будинку, використовуючи гомофобні образи та погрожуючи вбити своїх сусідів, які є подружньою гей-парою. Хадаві не визнає себе винним і сказав CNBC, що не має жодних коментарів щодо розгляду справи.

Незважаючи на всі свої юридичні проблеми, Хадаві вдалося закінчити будинок, але сказав, що ніколи не думав, що йому доведеться нести витрати більше року, чекаючи на покупця, який ніколи не з’явиться. Оскільки залишилося небагато варіантів, він змирився з тим, що вартість його будинку незабаром буде визначена на аукціоні. 

«Я не можу нести витрати. Я повинен був зробити те, що повинен був зробити", - сказав він.

Сподіваючись на швидкий продаж, Хадаві разом із агентами спільного розміщення будинку, Аароном Кірманом із Compass та Маурісіо Уманським із агентства, вирішили виставити будинок на аукціон.

«У нього був дуже жорсткий графік. І він був готовий відмовитися від рівня контролю… і дозволити ринку визначити ціну в дуже напружений, піднесений момент», — сказав Кірман CNBC.  

Продажом займатиметься Concierge Auctions, провідний аукціонер розкішних будинків, і включає резерв у розмірі 50 мільйонів доларів, що означає, що Khadavi не прийматиме пропозиції нижче цієї цифри. Торги мають розпочатися 27 квітня, а аукціон триватиме п’ять днів — стандартна тривалість для більшості продажів житла компанії.

«Це дуже короткий проміжок часу, який може бути як добрим, так і поганим», – сказав Кірман, який нещодавно співпрацював із Concierge Auctions на аукціоні 944 Airole Way, мегаособняка, проданого за рекордну суму в 141 мільйон доларів.

Хадаві сподівається, що великий продаж стане хорошим знаком для його майбутнього аукціону. Хоча він вважає, що лише вид з 777 Sarbonne коштує його запитуваної ціни в 87.78 мільйонів доларів, він визнав, що був би задоволений мільйонами менше.

«Моє магічне число — 77 мільйонів доларів», — сказав Хадаві CNBC. (Його улюблене число 7.)

«Я хотів би, щоб це було так, це було б дивовижно».

Лора Брейді, засновник і генеральний директор Concierge Auctions, розповіла CNBC, що більшість клієнтів компанії вибирають аукціон після невдалої спроби самостійно продати. Але будинки, які сидять на ринку протягом тривалого періоду часу з захмарним запитом, також навряд чи отримають таку ціну на аукціоні, сказала вона.

«Ті, хто був на ринку до аукціону, особливо якщо вони були в списку протягом року або більше, важко перевищити свої попередні ціни на аукціоні, оскільки вони вже були виставлені за такими цінами», – Брейді сказав.

Якщо будинок Хадаві продадуть за 50 мільйонів доларів або більше, сучасний особняк буде займати місце серед найдорожчих будинків, коли-небудь проданих на аукціоні.

Ось зворотній відлік чотирьох найдорожчих продажів, коли-небудь досягнутих на аукціоні, масштабне зниження цін, яке вони зазнали під час аукціонного блоку, і більш детальний розгляд деяких ключових гравців у кожній із мега-угод.

Цей особняк площею 60,000 2015 квадратних футів, натхненний Версалем, розташований у Хіллсборо, штат Флорида, вперше вийшов на ринок у 159 році з рекордною ціною в XNUMX мільйонів доларів. На той час це була найвища ціна на розпродажі для Broward Country, яка впиралася в Палм-Біч на півночі та Майамі-Дейд на півдні. 

Надзвичайний будинок під назвою Le Palais Royal був покритий 22-каратним сусальним золотом зсередини та зовні та включає кілька водоспадів разом із басейном курортного розміру на 150,000 XNUMX галонів на задньому дворі на березі океану. 

Власником на той час був Роберт Перейра II, виконавчий директор Middlesex Corporation, будівельної компанії в Массачусетсі, заснованої батьком Перейри. З 2015 по 2018 рік будинок з’являвся та не продавався, а назву змінили з Ле-Пале-Рояль на Острів Плайя-Віста.

У 2018 році компанія Concierge Auctions вивела особняк на аукціон. Загальнодоступні записи показують, що найвищу пропозицію зробило ТОВ, яке має зв’язки із співзасновником Teavana Ендрю Меком. 

Будинок разом із незабудованою ділянкою по сусідству продали за 42.5 мільйона доларів. На той час ціна була найвищою, коли-небудь досягнутою на аукціоні, але все ще на 116.5 мільйонів доларів менше від початкової запитуваної ціни Перейри, що забезпечило зниження ціни приблизно на 73%.

Згідно з інформацією брокерської компанії Hilton & Hyland, будівництво вілли Firenze в районі Беверлі-Парк Лос-Анджелеса зайняло сім років і включає 20 спалень і 24 ванні кімнати.

Власником був мільярдер угорського походження Стівен Удвар-Хейзі, який заробив статки на індустрії лізингу літаків і зараз є виконавчим головою Air Lease Corp.

На початку 2021 року він вже багато років намагався продати будинок. 

Особняк вперше з’явився на ринку в 2017 році за 165 мільйонів доларів, що робить його одним з найдорожчих будинків для продажу в Америці. Але він пробув на ринку чотири роки без жодного учасника, а також кілька разів не включався в біржі та повторно виставлявся, перш ніж ціна трохи впала до 160 мільйонів доларів у 2020 році.

Знижка в 5 мільйонів доларів не переконала жодного покупця стрибнути, і на початку У 2021 році резиденція за адресою 67 Beverly Park Court була виставлена ​​на аукціон без резерву. Concierge Auctions також проводила цей аукціон. 

Публічні записи показують, що угоду було закрито в квітні 2021 року за 51 мільйон доларів, включаючи комісію покупця в розмірі 12% і комісію в розмірі 1.5%, розподілену брокерами в списку, згідно з веб-сайтом аукціонних платформ. 

Будинок був придбаний фондом Roy L. Eddelman Trust. Еддельман є засновником і колишнім головою Spectrum Labs, яку в 359 році придбала фармацевтична компанія Repligen за 2017 мільйонів доларів. 

Переможна пропозиція Еддельмана на віллу Firenze представляла собою зниження на 114 мільйонів доларів від початкової ціни продавця-мільярдера — вигідна знижка на 69%.

Hearst Estate в Беверлі-Хіллз є одним із найповерховіших будинків, які нещодавно виставили на аукціон. 

Ця нерухомість з 15 спальнями і XNUMX ванними кімнатами колись належала Рендольфу Херсту і стала ще більш відомою завдяки таким фільмам, як «Хрещений батько» та «Охоронець», у яких був зображений характерний особняк кольору лосося.  

Ще в 2016 році будинок коштував 195 мільйонів доларів. Протягом багатьох років він з’являвся і вийшов з ринку, і його ціна знизилася до 48 мільйонів доларів.

У 2019 році ТОВ, яке володіло будинком, було вручено повідомлення про непогашення боргу на загальну суму понад 26 мільйонів доларів. А в 2021 році власник маєтку, фінансист і суддя Леонард Росс, побачив, як його будинок відправився на аукціон будівлі суду.

Четверо листингових брокерів із трьох брокерських фірм представляли листинг, у тому числі Джон Гулд із Rodeo Realty та Гері Голд із Hilton & Hyland. Обидва агенти були присутні в залі суду, щоб стати свідками війни між мільярдерами, яка почалася.

За словами Гулда, до зали суду увійшли п’ять мільярдерів, і суддя почав торг із 48 мільйонів доларів.

"Це було захоплююче", - сказав він. Суддя оглянув кімнату, виставляючи ставки з кроком в 100,000 48 доларів: «48-один, 48-два, 54-три… Приблизно на 55-XNUMX мільйонів доларів перші почали говорити: «Ні, занадто багатий для мене».

За словами представника Hilton & Hyland's Gold, у зв’язку з цим збудженням з’являється відчуття, що колись недосяжна ціна дійсно може бути доступною.

«У вас є всі ці люди, які абсолютно готові зробити покупку, сидять з іншими людьми, які хочуть зробити те ж саме», – сказав Голд.

«Різниця між цими типами продажів полягає в тому, що немає непередбачених витрат, молоток опускається, і ви купуєте цей будинок», – сказав він.

Найвища ставка, а також комісія з аукціону в розмірі 12% довели кінцеву ціну продажу до 63.1 мільйона доларів і передали будинок Berggruen Holdings, інвестиційний засіб благодійного фонду мільярдера Ніколаса Берггрюена. 

Кожен з листингових агентів розділив знижену комісію за угоду, затверджену суддею.

У жовтні 2021 року, коли угода була закрита, Hearst Estate випередила острів Плайя-Віста та Віллу Фіренце, щоб стати найдорожчим будинком, який коли-небудь продали на аукціоні, але ціна все ще була приблизно на 131.9 мільйона доларів нижче, ніж запитувана ціна 2016 року, 68 % зрізу.

Ні Гулд, ні Голд не були пов’язані з будинком, коли він вперше був представлений на ринку, але обидва чоловіки сказали, що невідповідність між ціною питання та фактичною ціною продажу, чи то на аукціоні, чи під час традиційного продажу, часто говорить більше про нереалістичні очікування продавця. ніж про ринкові умови.

«Наскільки мене це стосується, будь-хто міг попросити все, що завгодно, — сказав Голд. «Коли вони спочатку просили $195 [мільйонів]… Це були просто мрії деяких продавців». 

Гулд з Rodeo Realty сказав, що він бачить багато «ціноутворення на егої», коли власник просить брокера перерахувати будинок з величезною ціною, заснованою більше на гордості власника, ніж на ринковій оцінці.

Насправді, за його словами, будинки «можливо, нічого близько не варті». 

Сумнозвісний мега-особняк під назвою The One Він розташований високо на вершині Bel Air і займає понад 100,000 21 квадратних футів з 42 спальнею, 30 ванними кімнатами, гаражем на 60 автомобілів, XNUMX-футовим критим басейном і величезним нічним клубом.

Спочатку бегемота оприлюднив розробник Ніл Ніамі з ціною в 500 мільйонів доларів. 

Щоб побудувати резиденцію, розташовану за адресою Airole Way, 944, знадобилося десять років, і по дорозі забудовник набрав гору боргів, що перевищують 120 мільйонів доларів, згідно з матеріалами суду.

Мегаособняк навіть не був добудований до того, як він потрапив у суд про банкрутство і попрямував до аукціонного блоку без свідоцтва про право власності та нової запитуваної ціни в 295 мільйонів доларів.

Аукціон, який також проводить Concierge Auctions, не містив резерву, який підтримав би низький поріг для ставок. Але в цьому випадку для переможної пропозиції знадобиться остаточне схвалення судді з питань банкрутства, що є незвичайним сценарієм. За словами генерального директора Брейді, лише 5% продажів Concierge Auction пов’язані з проблемною нерухомістю.

Мега-особняк One приніс максимальну пропозицію в 126 мільйонів доларів, яку зробив Річард Сагіан, генеральний директор роздрібної торгівлі швидкою модою Fashion Nova. Saghian заплатив стандартну премію покупця аукціоніста в розмірі 12%, або близько 15 мільйонів доларів, в результаті чого загальна ціна продажу досягла 141 мільйона доларів — далеко не найбільш оплачуваний будинок для однієї сім'ї на аукціоні.

Через кілька тижнів після того, як суддя суду з питань банкрутства схвалив продаж, Сагіан був більш ніж задоволений угодою. 

«Як Анджелено і завзятий колекціонер нерухомості протягом усього життя, я усвідомив це як рідкісну можливість, яка також дає мені можливість володіти унікальною нерухомістю, яка має стати частиною історії Лос-Анджелеса», — сказав Сагіан CNBC через прес-секретаря.

Він заплатив лише 1,342 долари за квадратний фут у районі, де елітні будинки можуть коштувати в три-чотири рази більше. Але експерти кажуть, що Saghian, ймовірно, доведеться витратити ще багато мільйонів, щоб фактично закінчити будинок і отримати сертифікат на проживання. 

«Ми зробили все можливе, щоб отримати найбільше число», — сказав агент Compass Кірман, який разом із Williams & Williams працював схваленим судом агентом з переліку.

Кірман був відверто розчарований результатом аукціону. 

Брокер, який розділив схвалену суддею комісію в розмірі 1% від транзакції, сказав CNBC, що він сподівається, що продаж перевищить 177 мільйонів доларів, це рекордна ціна, встановлена ​​в жовтні для набагато меншого особняка в Малібу.

«Я хотів побити рекорд. Я маю на увазі, я хотів отримати, знаєте, 200 [мільйонів] або більше», – сказав Кірман. «Ми були розчаровані в цьому… але ринок заговорив».