Зустрічайте корейський стартап з оренди квартир, який підриває гарячий ринок житла

Як один із засновників WeWork Labs, венчурного підрозділу гіганта спільного офісного простору, Метью Шемпайн допоміг змінити світ комерційної нерухомості. Тепер він займається південнокорейським ринком житлової нерухомості, де багато депозитів, орендуючи один за одним.

LЖиття в тісних, недоступних квартирах залишається непривабливою реальністю для багатьох дорослих. Коли Метью Шампайн, корейсько-американський співзасновник і генеральний директор стартапу Dongnae, що займається орендою квартир, переїхав до Сеула з дружиною та новонародженою донькою, він побачив можливість змінити цю реальність у Південній Кореї.

«Я дуже, дуже хотів зробити щось, що мало б найбільший вплив на найбільшу кількість людей», — каже 39-річний Шемпайн у відеоінтерв’ю. «Ви можете запитати будь-кого тут, але корейці мають сильну прихильність до житлової нерухомості… ми можемо повністю змінити досвід і задовольнити їхні потреби».

Народився в Південній Кореї, Шампін був усиновлений у Сполучених Штатах, а виріс у Нью-Джерсі. У 2007 році він повернувся до Кореї на конференцію корейсько-американських усиновлених дітей і відновив зв’язок зі своєю біологічною родиною. Там він поставив собі за мету повернутися назавжди — і зробити добро для країни.

Шампайн приєднався до WeWork у 2011 році та став співзасновником WeWork Labs, інкубатора стартапів компанії, що спільно використовує офіси. У 2018 році він став генеральним менеджером WeWork Korea, де познайомився зі співзасновником Dongnae Інсонгом Кімом, який є головним директором зі стратегії компанії.

Разом у 2020 році пара запустила компанію Dongnae у Сеулі з метою зробити переїзд у квартиру доступнішим і доступнішим. Його ключовий продукт, Dongnae FLEX, пропонує короткострокову, повністю мебльовану оренду нерухомості з низькими депозитами, привабливими для свіжих випускників або мандрівників, які не в змозі відкашлятися від непомірних депозитів (аж за 350 місяців оренди, каже стартап), що зазвичай становить необхідні для квартир Кореї.

«Спосіб розвитку нашого продукту полягає в тому, що ми дійсно дозволяємо людям жити в тих квартирах, які вони хочуть», — каже Шампайн. «Ми відкриваємо всі ці нові можливості, оскільки ви не обмежені сумою грошей, яку ви відклали для депозиту».

Наразі Dongnae відкрив свої двері для як місцеві, так і міжнародні інвестори. Його раунд фінансування серії A на суму 21 мільйон доларів у березні включав NFX, який підтримав подібних Lyft і Doordash, а також орієнтований на proptech MetaProp, який підтримує Airbnb, разом із найстарішим інвестиційним фондом Кореї Daol Investment і Hana Financial. Завдяки свіжому капіталу загальне фінансування стартапу склало приблизно 34 мільйони доларів після початкового раунду в розмірі 4.1 мільйона доларів у грудні 2020 року та 700,000 XNUMX доларів за рік до цього. Dongnae відмовився розкрити свою поточну оцінку.

«Житлова нерухомість є найбільшим класом активів тут, у Кореї», — сказав Кюнг Кук-Хюн, керуючий директор Daol Investment, у заяві про останнє фінансування Dongnae. «Неймовірне зростання Dongnae у поєднанні з їх міцними фінансовими партнерствами з провідними фінансовими установами робить цю інвестицію переконливою».

Понад 80% багатства корейських домогосподарств припадає на нерухомість, у порівнянні з приблизно 35% у Сполучених Штатах, але володіти житлом стає все важче. Середня ціна квартири в Сеулі, столиці країни та найбільш густонаселеному місті, подвоїлася між 2017 і 2021 роками до понад 1 мільйона доларів. Житло стало центральною темою останніх президентських дебатів у Кореї, з новообраний президент Юн Сук Йоль пообіцявши охолодити ринок і побудувати 2.5 мільйона нових будинків по всій країні протягом свого п'ятирічного терміну.

Оренда не завжди є простішою альтернативою. Корейський ринок оренди житла значною мірою покладається на jeonse, унікальну платіжну систему, яка вимагає від орендарів передоплати великих розмірів. Ці одноразові суми, відомі як «ключові гроші», становлять до 80% від продажної ціни одиниці — середня ціна Jeonse на квартири в Сеулі становила приблизно 516,000 572,400 доларів США в серпні, тоді як у деяких районах вона могла досягати XNUMX XNUMX доларів США, згідно з даними KB Kookmin. банк.

Широко поширена практика взяття позик, щоб розблокувати «ключові гроші», сприяє поглибленню боргової кризи в Кореї, яка в червні перевищила 104% ВВП Кореї. Серед п’яти найбільших кредиторів країни борг jeonse досяг $106.4 млрд у червні минулого року порівняно з $37.8 млрд у тому місяці 2017 року. Більше половини непогашених кредитів походять від дорослих у віці від 20 до 30 років, які заборгували $63 млрд.

Все більше корейців відмовляються від високодепозитної системи оренди. За даними Міністерства землі, інфраструктури та транспорту Кореї, із загальних 258,313 50.4 угод оренди квартир і будинків у квітні 2011% з них стосувалися місячної оренди, а не jeonse. Це перший місяць з XNUMX року, коли jeonse не проводило операції.

Шампін пов’язує відхід від jeonse із зростаючими потребами молодих професіоналів, які переосмислюють традиційні ідеали шлюбу, виховання дітей і володіння будинком. На додаток до «звільняючого» відчуття життя без боргів, короткострокова оренда нерухомості дає цим дорослим можливість вивчити більш незалежні та гнучкі умови життя, водночас віддаючи пріоритет своїй кар’єрі чи дружбі – шкільний район квартири менш важливий, ніж його близькість до робота або місце в «крутому районі», каже він.

«Людям за 20-30 ідея бути незалежними від батьків відрізняється від того, що вони не мають сусіда по кімнаті», — каже Шемпайн. «Ви обоє можете працювати разом і справді мати чудову квартиру. У минулому, тут, у Кореї, ваш вибір був або жити в справді невеликому приміщенні для спільного проживання, або в офісі (будівля з офісами та житловими приміщеннями) без жодних зручностей».

Dongnae починався як платформа для розміщення списків для потенційних орендарів для бронювання візитів до агентств нерухомості, але вона не мала успіху. Шемпайн каже, що його команда не передбачила «культурної динаміки», яка стримувала попит на їхній продукт. «Ми зрозуміли, що тут, у Кореї, дуже легко піти в будь-який житловий комплекс по всьому місту або зв’язатися з брокерською компанією, щоб просто попросити екскурсію, коли забажаєш», — сказав він. «Тож концепція пройти через додаток і забронювати [тур] на найближчі вихідні просто не здавалася такою привабливою».

Початкова відсутність успіху спонукала до «хороших і здорових», хоча й болючих, роздумів про бізнес-модель, каже Шемпайн. Розмови з клієнтами, брокерами та членами команди на місцях сформулювали мету Dongnae — «стати постачальником, а не шукати постачальника». У липні минулого року компанія Dongnae перейшла зі списку квартир на квартири з обслуговуванням. Наприкінці свого останнього фінансування стартап заявив, що його об’єкти охоплюють 60 житлових комплексів — зараз вони охоплюють 80 у 12 районах Сеула.

У перспективі Dongnae планує розширити послуги, які надаються мешканцям, залучаючись до процвітаючого корейського ринку меблів і товарів для життя. Інші стартапи, що розробляють рішення для житлових приміщень, досягли значного успіху. У травні платформа дизайну інтер'єру oБудинок зібрав 182 мільйони доларів, щоб стати останнім корейським єдинорогом, оцінка якого становить приблизно 1.6 мільярда доларів.

Шемпайн сподівається започаткувати ширший культурний зсув. «Коли я особисто розмірковую про те, як WeWork змінив комерційну нерухомість тут, від оренди приміщень і коворкінгу до фактичного середовища всередині офісів, я справді сподіваюся, що ми зможемо зробити щось подібне з точки зору житлових приміщень», — говорить Шемпайн. «Зробіть це кращим досвідом … для брокерів, для орендодавців і особливо для орендарів».