Продажі квартир на Манхеттені різко впали в четвертому кварталі, брокери побоюються зависання ринку

Продажі квартир на Манхеттені впали на 29% у четвертому кварталі, викликавши побоювання щодо замороженого ринку, на якому покупці та продавці залишаються осторонь через економічні та курсові страхи.

Відповідно до звіту Дугласа Еллімана та Міллера Семюеля, у кварталі було 2,546 продажів, що менше з 3,560 минулого року. Зниження було найбільшим з третього кварталу 2020 року, під час розпалу пандемії.

Ціни також знизилися вперше з початку 2020 року: середня ціна впала на 5.5%.

Зниження як продажів, так і цін знаменує кінець бурхливого повернення нерухомості на Манхеттені після найгірших днів пандемії та викликає побоювання продовження слабкості в новому році. Зростання процентних ставок, слабша економіка та падіння фондового ринку, що має величезний вплив на нерухомість Манхеттена, ймовірно, будуть тиснути на ринок цього року.

Аналітики кажуть, що їх найбільше хвилює тривале протистояння між покупцями та продавцями — продавці не бажають виставляти товари на біржі в умовах падіння цін, а покупці призупиняють пошуки, поки ціни не впадуть далі.

«Я бачив, як ринок рухається вбік, із деякими помірними падіннями в деяких секторах», — сказав Джонатан Міллер, генеральний директор компанії Miller Samuel, що займається оцінкою та дослідженням ринку. «І він може ще більше ослабнути, якщо буде рецесія та втрата робочих місць».

Незважаючи на те, що ціни та продажі падають, запаси залишаються обмеженими, оскільки продавці не показують оголошення. Згідно зі звітом, на кінець четвертого кварталу на ринку було 6,523 квартири, що лише на 5% більше, ніж минулого року, але все ще значно нижче історичного середнього показника близько 8,000. Аналітики кажуть, що без значного збільшення запасів ціни навряд чи впадуть настільки, щоб заманити назад багато покупців, які очікують знижок. Середня знижка від початкової прейскурантної ціни до ціни продажу склала 6.5% порівняно з 4.1% у третьому кварталі, за словами Серханта.

За словами Міллера, підвищення процентних ставок також спонукало більше покупців Манхеттена до угод за готівкою, на частку яких припадало 55% усіх продажів у четвертому кварталі, що є найвищим показником за всю історію, за словами Міллера.

Як і у випадку з більшою частиною відновлення, сегмент високого класу та розкоші залишається найсильнішим. Середня ціна продажу розкішних квартир, визначених як 10% найкращих на ринку, зросла на 4% у четвертому кварталі порівняно зі зниженням на ширшому ринку Манхеттена. Середні ціни на елітні квартири зросли на 21% порівняно з 2019 роком, що вдвічі більше, ніж на ширшому ринку.

Набір угод, що знаходяться в розробці або нещодавно підписаних, свідчить про повільний перший квартал. За даними Corcoran, у четвертому кварталі було підписано лише 2,312 контрактів, що на 43% менше, ніж минулого року. Відповідно до звіту Serhant, квартал був найгіршим для нових контрактів, підписаних за останнє десятиліття.

«Підписані контракти є більш своєчасним індикатором попиту, і вони зареєстрували одне з найповільніших завершень за будь-який рік з 2008 року», за словами Коркорана.

Брокери, однак, кажуть, що залишаються оптимістами, і багато хто прогнозує несподіваний ріст у 2023 році, оскільки ставки стабілізуються, а покупці знайдуть можливості на більш м’якому ринку. Джон Гомес, співзасновник команди Eklund Gomes у компанії Douglas Elliman, сказав, що грудень «горить» шаленою кількістю угод на кінець року.

"Це дійсно застало нас зненацька", - сказав він. «У грудні все дійсно змінилося».

Гомес сказав, що один покупець заплатив 20 мільйонів доларів за таунхаус у Грінвіч-Віллідж, якого навіть не було на ринку. Він сказав, що інвестор у нерухомість зробив пропозиції щодо чотирьох окремих квартир у новобудовах, «які, схоже, будуть прийняті сьогодні».

Ієн Слейтер з Compass сказав, що в серпні та вересні на ринку спостерігався великий «розрив» між покупцями та продавцями, і ринок почав слабшати. «Тепер я бачу, що покупці сприймають відсоткові ставки як нове звичайне явище і відчувають себе більш комфортно під час покупки — або, як мінімум, що ціни не падають».

Гомес сказав, що однією з причин грудневого сплеску активності є іноземні покупці, які почали повертатися до міста в грудні. Брокери кажуть, що в грудні повернулися покупці з Близького Сходу та Китаю в зв’язку з незначним ослабленням долара та зняттям обмежень на подорожі по всьому світу.

Брокери кажуть, що покупці також використовують готівку, щоб уникнути вищих процентних ставок і скористатися нижчими цінами. А забудовники з новобудовами на ринку знижують ціни, щоб розвантажити непродані квартири.

«Розробники налаштовані реалістами, вони йдуть на поступки щодо ціни та витрат на закриття», — сказав він. «Я відчуваю оптимізм щодо наступного року».

Виправлення: за даними Corcoran, у четвертому кварталі було підписано 2,312 квартирних контрактів на Манхеттені. Попередня версія цієї історії спотворила джерело цієї цифри.