Багато американців настільки закохані у власність на житло, що можуть забути про інші варіанти інвестування в нерухомість — можливо, кращі.
Володіння будинком забезпечує притулок, потенціал оцінки, податкові відрахування та інші переваги. Інші варіанти нерухомості розширюють більшість із цього, за винятком того, що вони не забезпечують даху над головою.
Однією з можливостей є оренда нерухомості, а також REITs або інвестиційні фонди нерухомості разом із фондами нерухомості. Диверсифікація, потенціал прибутку та інші переваги доступні з цим вибором, хоча специфіка різна.
Власність житла може бути розумним вибором, але з підвищеними процентними ставками та різким зростанням вартості багатьох об’єктів нерухомості це недоступний і навіть тривожний варіант для деяких потенційних покупців, сказав Джеремі Паган, аналітик нерухомості дослідницького Morningstar.com. «Це може бути страшно занурити ноги у воду володіння будинком», - сказав він.
Думаєте про оренду будинку на одну родину?: Це 10 найбільш швидкозростаючих ринків
ChatGPT займається нерухомістю: Агенти кажуть, що штучний інтелект може змінити ситуацію в галузі
NAREIT, Національна асоціація інвестиційних фондів нерухомості, описує будинки, які займають власники, як споживчий товар, а не як інвестицію, оскільки ці житла не приносять доходу, але вимагають від власників покривати низку поточних витрат. Не всі цілком погодяться з таким описом, але орендна нерухомість, REITs і фонди нерухомості однозначно є інвестиціями. Ось як вони порівнюються:
Час, зусилля та контроль
Якщо ви не проти забруднити руки, непоганим виходом може бути оренда житла безпосередньо. Не те, щоб вам буквально потрібно очищати туалети чи фарбувати потерті стіни, але ви принаймні повинні мати можливість контролювати, як працівники виконують ці завдання. Якщо ви не наймете менеджера з нерухомості, ви також повинні мати справу з орендарями, від розгляду заявок на оренду до збору орендної плати.
REITs - це компанії, які керують власними портфелями власності. REITs торгують на фондовому ринку, тому будь-кому, хто купує акції, не потрібно брати участь у процесі управління майном. Фонди нерухомості ще більше відсторонені від усього цього і натомість купують акції REIT разом із акціями будівельників, будівельних компаній тощо.
A нове дослідження, автором якого є Паган з Morningstar припускає, що орендна нерухомість може бути хорошим вибором для пенсіонерів, деяких самозайнятих осіб та інших, які мають час, досвід і готовність безпосередньо контролювати нерухомість. Навпаки, зайняті професіонали можуть віддати перевагу REITs або фондам, для яких потрібен набагато менший нагляд.
Ризик і диверсифікація
Володіння одним орендованим будинком забезпечує невелику диверсифікацію, оскільки ви володієте одним типом нерухомості в одному географічному місці. Ви можете розширити це, володіючи кількома орендованими приміщеннями, бажано розподіленими між різними районами. Переваги диверсифікації, що зменшують ризики, значно зростають через REITs і фонди нерухомості.
Але хоча один REIT може володіти сотнями об’єктів нерухомості, вони часто концентруються в одній галузі, будь то житлові комплекси, офісні будівлі, індустріальні парки, лікарні чи щось інше. Таким чином, REIT не матиме такої диверсифікації, як фонд нерухомості з частками в різних видах бізнесу. Деякі фонди нерухомості навіть виходять на міжнародний рівень, інвестуючи в іноземні країни.
Багато інвестиційних фондів REIT у довгостроковій перспективі принесли прибуток, який відповідає або перевищує прибуток широкого фондового ринку, але іноді вони також зазнають краху, як це сталося у 2022 році на тлі зростання процентних ставок. Наприклад, за даними NAREIT, REITs, що володіють промисловою, житловою та самостійною нерухомістю, впали в середньому на 25% за рік. Офісні REITs постраждали ще більше, із середньою втратою майже 38%, оскільки тенденція роботи з дому спустошила багато будівель.
Податкові пільги інвестицій у нерухомість
Оподаткування нерухомості є складною темою, і орендна нерухомість розглядається значно інакше, ніж REITs і фонди нерухомості.
Здаючи нерухомість в оренду, власники можуть вираховувати низку витрат, включаючи ремонт, податки на нерухомість, відсотки по іпотечному кредиту, страхування, комісію за управління, амортизацію та транспортні витрати до та назад. Якщо дохід від оренди перевищує ваші витрати, ви сплачуєте податки на різницю. Коли ви продаєте нерухомість, ви будете сплачувати податки на будь-який прибуток, а амортизація, отримана протягом багатьох років, повинна бути відновлена, тобто податки будуть застосовуватися до цих сум. Служба внутрішніх доходів описує багато податкових відомостей про оренду нерухомості в Публікація IRS 527.
Чи відновлюється ринок житла?: Ось чому будівельники будинків відчувають «обережний оптимізм»
Куди впадуть ціни на житло в США у 2023 році?: А де ціни на житло стануть ще дорожчими?
Як інвестор REIT або фонду нерухомості, ви б не мали справу з усім цим. Швидше, ваша участь у сплаті податків виглядатиме подібно до участі в інших акціях, взаємних фондах або біржових фондах, оскільки ви будете сплачувати податки на дивіденди плюс прибуток, якщо продасте з прибутком. Однією з примітних особливостей REIT є те, що вони зобов’язані виплачувати майже весь свій чистий прибуток акціонерам. Таким чином, дивіденди, як правило, значні, що можна вітати, особливо якщо ви маєте низький рівень податків.
Якщо ви володієте REITs або фондами нерухомості в рамках індивідуального пенсійного рахунку або плану 401(k) на робочому місці, податки відстрочуються на будь-які реінвестовані дивіденди. Але коли ви врешті знімаєте гроші, стягуються податки. Як зазначалося, REITs торгують на фондовому ринку, і з податкової точки зору вони розглядаються як більшість інших цінних паперів.
Потреби в готівці та кредити
Щоб придбати навіть помірну орендовану нерухомість, вам можуть знадобитися десятки тисяч доларів для початкового внеску, можливо, більше, і ви зіткнетеся з комісійними брокера та списком витрат на закриття. Крім того, є постійні потреби наймати підрядників, сплачувати податки на майно та страхування, можливо, здійснювати іпотечні платежі тощо. На все це потрібні великі гроші, хоча дохід надходив би, коли орендарі платили орендну плату.
З REIT і навіть фондами нерухомості потреби в готівці значно відрізняються. Частки в цих інвестиціях зазвичай коштують кілька тисяч доларів, можливо, менше, і немає вимоги вносити додаткові гроші. Насправді ви часто можете придбати акції REITs або фондів нерухомості через пенсійний план 401(k) на робочому місці невеликими частками, які можуть включати фонди, відповідні компанії.
Також немає іпотеки, що означає відсутність процесу подання заявки, відсутність щомісячних платежів і жодного впливу на вашу кредитну історію. Навпаки, ці фактори застосовуватимуться до нерухомості, що здається в оренду, придбаної за кредити.
Потенціал підвищення курсу та ліквідність
Вартість нерухомості історично зростала з часом, будь то окремі будинки, багатоквартирні будинки, промислові парки, офісні будівлі, склади та лікарні тощо. Однак, як зауважив Паган, доходи можуть сильно відрізнятися залежно від типу нерухомості та географічного розташування, навіть від району чи вулиці.
Ціни REIT відображають вартість утримуваної власності. Але оскільки REITs — це цінні папери, якими торгують на фондовому ринку, їхня вартість також залежить від того, що там готові платити інвестори. Ви можете купити або продати акції REIT практично в будь-який час, забезпечуючи набагато більшу ліквідність порівняно з часто тривалим процесом операцій з орендою нерухомості.
Зараз може бути вдалий час для купівлі REIT і фондів нерухомості, оскільки ціни на багато типів нерухомості різко впали минулого року під натиском зростання процентних ставок. Оскільки процентні ставки стабілізуються або починають падати, «це має бути вигідно для REITs», — сказав Паган.
Зв’яжіться з автором за адресою [захищено електронною поштою].
Ця стаття спочатку з'явилася на сайті Arizona Republic: Нерухомість: що потрібно знати про інвестування в оренду нерухомості, REITs
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/looking-investment-options-heres-know-155249731.html