Кубики утворюють абревіатуру «REIT» (Інвестиційний фонд нерухомості) поруч із модельним будинком.
getty
Іпотечні REITs пов’язані з кривою прибутковості. Вони позичають за найнижчою ставкою (30–60-денна ставка LIBOR), щоб купити іпотеку, яка виплачує відсотки за високою ставкою (30-річна ставка), а потім розподіляють різницю між акціонерами як дивіденди, пояснює Тодд Шевер; тут, редактор Звіт «Бичий ринок». — і дописувач до MoneyShow.com — розглядає трійку іпотечних REIT для інвесторів, орієнтованих на дохід.
За звичайних обставин це вічний банкомат. І навіть зараз, коли різниця між короткостроковими і довгостроковими кредитними ставками стала неприємно вузькою, люди, які керують цими портфелями, все ще знаходять способи скинути піввідсотка або два.
У 2019 році, коли крива повністю перевернулася, цей спред знизився аж до 0.55%. . . все ще позитивний і все ще достатній, щоб підтримувати надходження готівки. Це все, що потрібно, щоб пережити погані часи. А потім, як тільки спреди знову починають розширюватися, розподіли швидко відновлюються. Час для фіксації врожайності - це коли крива інвертується. Якщо історія є довідником, ваш дохід може знизитися протягом кварталу або двох, але перш ніж ви це усвідомите, ви знову будете заробляти 8-10% на рік.
Провідний іпотечний інвестиційний фонд нерухомості Інвестиції AGNC (AGNC) тиждень тому опублікував результати за другий квартал, повідомивши про доходи в розмірі 315 мільйонів доларів США, що на 36% більше порівняно з аналогічним періодом минулого року порівняно з 232 мільйонами доларів США рік тому. Компанія опублікувала прибуток або кошти від операцій (FFO) у розмірі $435 млн, або $0.83 на акцію, проти $400 млн, або $0.76.
Балансова вартість іпотечного REIT знизилася протягом кварталу до $11.43 за акцію порівняно з $13.12 на кінець попереднього кварталу. Це сталося через слабкість ринку цінних паперів, забезпечених іпотечним кредитуванням агентств, і очікування вищих короткострокових ставок через побоювання рецесії, що призвело до значної волатильності процентних ставок протягом кварталу.
Фірма закінчила квартал із портфелем у 61 мільярд доларів США, з 44 мільярдами доларів США в іпотечних цінних паперах агентства, 16 мільярдами доларів США в іпотечних позиціях, які ще будуть оголошені (по суті, є форвардними угодами для врегулювання іпотечних кредитів), і 2 мільярди доларів США у вигляді передачі кредитного ризику. і неагентські цінні папери.
Різниця в прибутковості між 30-річним поточним купоном MBS і 10-річним казначейським зобов’язанням зросла за рік більш ніж на 100 базисних пунктів і на кінець кварталу становила 140 базисних пунктів. Єдиний інший випадок, коли такі спреди існували протягом тривалих періодів, був під час Великої рецесії в 2008 році, і для іпотечних REITs, таких як AGNC, ширші спреди призводять до збільшення доходів у довгостроковій перспективі.
Історично такі ситуації виявилися чудовими можливостями для купівлі-продажу, і Федеральний резерв чітко дав зрозуміти, що кращим інструментом монетарної політики є коригування ставок федеральних фондів, а не скорочення балансу. Завдяки цьому чиста пропозиція Agency MBS залишатиметься в межах 700 мільярдів доларів, що робить його досить привабливим для таких фірм, як AGNC.
AGNC знизився більш ніж на 18% з початку року та на 25% порівняно з піком у жовтні, оскільки підвищення процентних ставок з’їдає його балансову вартість. Це підвищило поточну прибутковість до 11.4%, а акції торгуються лише з 10% премією до балансової вартості, що робить їх чудовою можливістю увійти. Маючи надійну ліквідність, яка складається з 10 мільярдів доларів США готівкою та 44 мільярдів доларів боргу, він залишається в хорошій позиції, щоб максимально використати ці можливості.
Один з найбільших іпотечних інвестиційних фондів нерухомості, Анналі управління капіталом
Як і більшість mREITs, балансова вартість Annaly знизилася на 13% протягом кварталу, що призвело до негативного економічного прибутку в 9.6%, оскільки спреди розширилися, а волатильність процентних ставок продовжувала турбувати операції. Проте компанія показала зіркове ураження прибутків і прибутків, а прибуток перевищив дивіденди на 135%.
Annaly закінчила квартал із портфелем у 82 мільярди доларів США, з 75 мільярдами доларів у портфелі високоліквідних агентств. Житловий портфель склав 4.8 мільярда доларів США, збільшившись на 10%, за ним слідує портфель прав на обслуговування іпотечних кредитів у 1.7 мільярда доларів США, що на 41% більше ніж у минулому році, що робить його четвертим за величиною покупцем MSRs з початку року, який, як ми обговорювали раніше, є значне хеджування від зростання процентних ставок.
Цей квартал був насиченим подіями для компанії, вона закрила п’ять сек’юритизацій кредитів на суму 2 мільярди доларів, що зробило її найбільшим небанківським емітентом Prime Jumbo та Expanded Credit MBS. Житлова кредитна група додала кредитну лінію на суму 500 мільйонів доларів, а платформа MSR закрила ще 500 мільйонів доларів, після чого в травні відбулося вторинне розміщення звичайних акцій на суму 740 мільйонів доларів, що створило велику ліквідність для компанії.
Незважаючи на складну обстановку протягом кварталу, ясність федерального монетарного фронту разом із історично привабливими спредами повинні дати вищі загальні доходи в майбутньому. Після падіння на 14% з початку року акції Annaly забезпечують прибутковість у 12.8% із чудовим покриттям дивідендів, і весь час торгуються зі здоровою премією до резервування.
Ритм Капітал (RITM), раніше відома як New Residential Investment, опублікувала результати за другий квартал, опублікувавши доходи в розмірі 1.3 мільярда доларів, що майже втричі більше порівняно з 450 мільйонами доларів рік тому. Прибуток протягом кварталу залишався високим на рівні 145 мільйонів доларів, або 0.31 долара на акцію.
Інвестиційний трест у нерухомість оприлюднив низку змін, що виходять за межі лише його назви та символу акцій, причому найбільш монументальною з них було розірвання контракту із зовнішнім менеджером Fortress Investment Group. У майбутньому компанія Rithm буде керуватися всередині компанії, і в результаті вона заплатила 325 мільйонів доларів за розірвання угоди з Fortress, що призведе до щорічної економії 60 мільйонів доларів.
Окрім цього, Rithm зробив багато інших кроків, щоб заощадити витрати та підвищити ефективність, особливо в іпотечному бізнесі, де річні загальні та адміністративні витрати скоротилися з 2.2 мільярда доларів до 1.9 мільярда доларів. Компанія ще більше скоротила капітал у своєму початковому бізнесі з 2 мільярдів доларів США до лише 650 мільйонів доларів США, підвищивши загальну рентабельність використаного капіталу для акціонерів.
Підхід фірми до відновлення балансу свого портфеля за допомогою ідеального поєднання джерел, MSR, компаній і активів призвів до зниження балансової вартості лише на 2.2% порівняно з попереднім кварталом. Це робить Rithm винятком серед провідних mREITs, більшість з яких показали різке падіння балансової вартості через зростання процентних ставок, інвертування кривої прибутковості, уповільнення продажів нерухомості та загрозливу рецесію.
Портфель іпотечних прав (MSR) Rithm становив 623 мільярди доларів несплаченої основної суми протягом кварталу, з прибутком у 515 мільйонів доларів в результаті зростання процентних ставок і прибутковості казначейства. Сегмент обслуговування оприлюднив прибуток у розмірі 620 мільйонів доларів США, що є надійним захистом від бізнесу, який зараз перебуває в стані спаду.
Збитки в сегменті створення трасту склали незначні 26 мільйонів доларів США, не змінюючи показники минулого кварталу, через нижчі джерела в 19 мільярдів доларів США порівняно з 23 мільярдами доларів США рік тому. Однак цей сегмент продовжує спостерігати стійке покращення маржі продажів на рівні 1.95% порівняно з 1.42% рік тому. Знову ж таки, компанія старанно працює над зниженням витрат.
Акції залишаються дешевшими на понад 7% з початку року, навіть після значного відскоку від мінімуму в червні. Rithm Capital представляє чудову можливість для майбутніх прибутків із доходністю, що наближається до 10%, хорошим покриттям дивідендів, значним збільшенням вартості та синергією за останні квартали, оскільки його різні операційні компанії підпадають під компетенцію внутрішнього управління. Майбутнє виглядає яскравим. Ми впевнені в керівництві та впевнені, що балансова вартість у розмірі 12.28 доларів США зросте до середнього підліткового віку протягом наступних 1-2 років.
Джерело: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/