Проголосимо нашу незалежність — від зонування

Сьогодні американці зазвичай вважають «днем народження» нашої країни, день, коли ми офіційно проголосили незалежність від Сполученого Королівства. Можна стверджувати, що інші дні будуть доречними, як-от остаточна ратифікація нашої письмової Конституції 21 червня 1788 року або навіть підпал корабля Гаспе групою американських неплатників податків 9 червня 1722 року. Але 4 липня тепер освячено в нашій цивільній релігії як день, і це також хороший день для американців, щоб розглянути питання про оголошення своєї незалежності від іншого репресивного режиму, використання зонування управляти та контролювати використання землі в американських містах.

Свято 4 липня унікальне тим, що воно прославляє не битву чи людину, а документ, проголошення незалежності, центром якої є подолання втручання далекого уряду в повсякденне життя. Для людей ліворуч документ стосується універсальних прав, а праворуч, як правило, святкування індивідуальних прав. Звісно, ​​обидва вони присутні в документі. Зонування підкреслює цей конфлікт між необхідністю уряду захищати громаду справедливими та передбачуваними правилами, які не порушують права, і сильним відчуттям, яке ми отримали від документа, що бути американцем означає робити все, що хочеш, доки цього не робиться. не завдай нікому болю. Що таке зонування і звідки взялося зонування? І чи означає позбавлення від нього відкриття лібертаріанського дикого заходу, який може бути шкідливим?

Народження, зростання та старість зонування

Евклід, штат Огайо, є передмістям Клівленда, на початку 19 ст.^th століття, і коли місто почало рости, воно привернуло інтерес інвесторів залізниці. Місто Евклід хвилювалося, що його охоплять спекулянти та нові забудови залізниць, тому вони ввели правила, щоб обмежити забудову землі, що належить компанії Ambler Real Estate. Амблер подав до суду, і в результаті юридичної боротьби та рішення Верховного суду, Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), є основою сучасних місцевих законів про зонування. Це відкрило двері для міст по всій країні, щоб запровадити те, що ми сьогодні називаємо Евклідовим зонуванням, режим правил і норм, які географічно поділяють використання на зони; житло тут, роздрібна торгівля там і суміш використання в тій області там.

У той час ця сегрегація мала великий сенс, не даючи, як говорилося, «свиню геть із салону». Ніхто не хотів жити в будинку по сусідству з фабричною димом або фабрикою. Відокремлення використання було способом використання відстані для пом’якшення ризиків для здоров’я або погіршення різних видів використання від інших видів використання, особливо житлових. Проте з роками для підтримки цієї системи доведеться будувати дороги. Результатом стало передмістя з резиденціями, розташованими за милі від концентрації роздрібної торгівлі, комерційних і рекреаційних зон. Дороги були дорогими і незабаром стали засмічуватися, оскільки населення зростало.

Я назвав зонування 20^th рішення століття для 19^th проблема століття, тому що в сучасному світі ми маємо моделі розвитку, які стали звичайними і які об’єднують використання таким чином, що люди можуть жити, працювати, робити покупки та ходити в парк, і все це в межах пішої досяжності. Варіанти громадського та приватного транспорту (наприклад, LyftLYFT
, UberUBER
тощо) поширилися. Люди в містах тепер часто можуть отримати те, що їм потрібно, без тривалих поїздок на автомобілі. Перевага більшої кількості людей, які живуть ближче один до одного, полягає в тому, що для цього потрібно менше землі, а це означає, що житло є більш доступним і менш дефіцитним, ніж коли воно будується на великих ділянках і розкидається.

Крім того, червоні лінії та расистські угоди в післявоєнній Америці означали, що зони в кінцевому підсумку відокремлювали не лише користування, але й людей, утримуючи чорні сім’ї від отримання фінансування та житла в районах, де переважно білі. Це сталося не через типологію – бунгало не є расистами, а люди – а тому, що зони дозволяли легко тримати непотрібні речі чи людей на відстані. Зонування сприяло расизму.

Хіба відсутність зонування не означає відсутність правил?

Ні. Давайте закинемо нашу сітку у воду, виловимо приклад деяких кодів зонування та приклад деяких будівельних норм і поглянемо на різницю.

По-перше, ось довільна вибірка Код зонування Сіетла виглядає як:

«C. Житлові користування на рівні вулиці

1. У всіх зонах NC і C житлові будинки можуть займати в сукупності не більше 20 відсотків фасаду, що виходить на вулицю, за таких обставин або місць:

a. У пішохідній зоні, обличчям до визначеної головної пішохідної вулиці; або

b. У всіх зонах NC і C1 в межах міського селища Hub Bitter Lake Village, за винятком ділянок, що прилягають до північної вулиці Лінден-авеню, на північ від 135-ї північної вулиці; або

в. У межах зони з обмеженням висоти 85 футів або вище, за винятком випадків, передбачених у підрозділі 23.47A.005.C.2; або

d. У межах зони NC1, за винятком випадків, передбачених у підрозділі 23.47A.005.C.2; або

д. У всіх зонах NC і C1 в межах району Northgate Overlay, за винятком випадків, передбачених у розділі 23.71.044; або

f. У всіх зонах NC і C1 в межах територій, показаних на картах A–D для 23.47A.005 у кінці цієї глави 23.47A, якщо дивитися на магістральну вулицю».

Тепер ось зразок Будівельні норми Сіетла:

«Відокремлення від високовольтного обладнання. Якщо перемикачі, рубильники або інше обладнання, що працює при номінальній напрузі 1000 вольт або менше, встановлено в сховищі, кімнаті чи огородженні, де є відкриті струмоведучі частини або оголена проводка, що працює при номінальній напрузі понад 1000 вольт, високовольтне обладнання має бути ефективно відокремлені від простору, зайнятого низьковольтним обладнанням, відповідною перегородкою, огорожею або екраном».

Це фактично частина деталі будівельних норм, електричних норм. Ви бачите, що зонування стає дуже метушливим щодо співвідношення використання до фасаду вулиці, того, як ділянки прилягають одна до одної, висоти та того, як будівлі співвідносяться з іншими цілями, наприклад вулицею. Електричний кодекс стосується безпеки, і він набагато простіший. Хтось, хто розбирається в електриці та будує житло, може посперечатися з цим фрагментом коду, але, безсумнівно, кожен хоче мати деякі основні правила, які гарантують, що будівля не будується з небезпечним електричним обладнанням. Але навіщо турбуватися про висоту будівлі чи відсоток фасаду, що виходить на тротуар?

Правда полягає в тому, що майже все, що стосується коду зонування, можна було б скасувати, і це не вплинуло б на безпеку нового житла та значно полегшило б його будівництво. Відповідає суворості будівельного кодексу та його різноманітним вимогам, але уявіть собі, що ви дивитеся на цей код зонування та намагаєтеся з’ясувати (з усіма посиланнями на інші фрагменти коду), що саме можна будувати та які обмеження можуть мати правила щодо життєздатності та корисна площа. Код зонування майже нічого не сприяє житлу для людей, які живуть у ньому, а просто встановлює та патрулює довільні стандарти для інших людей, які можуть жити по дорозі.

Декларація незалежності від зонування

Джефферсон писав у Декларації, що «весь досвід показав, що людство більше схильне страждати, тоді як зло терпіти, ніж виправлятися, скасовуючи форми, до яких вони звикли». Як не дивно, будівельники і забудовники не обов'язково ненавидіти код зонування тому що вони це знають і це передбачувано. Від цього також залежать банки та кредитори. І розлючені сусіди, стурбовані тим, що справедливість у їхньому будинку для однієї сім’ї залежить від цього, щоб заважати новій забудові, уповільнювати її та, можливо, зупиняти.

Як я зазначав, є кілька кращих прикладів «свавільного уряду», проти якого виступають люди, які зібралися у Філадельфії, ніж код зонування. Щільні, автореферентні та накопичення речей, яких люди не хочуть, а не того, до чого вони прагнуть, закони про зонування сприяють статус-кво та пригнічують інновації. До того ж їх виконання дороге, вимагає перевірки, юридичної консультації та кількох рівнів отримання дозволів і клопоту. Усе це несуть орендарі та люди, які намагаються знайти нове житло, які бачать це відображенням у ціні свого житла.

Але був «довгий шлейф зловживань і узурпацій, які незмінно переслідували один і той самий об’єкт» через коди зонування, зокрема зберігаючи права та привілеї «ми прийшли сюди першими» над «ми теж хочемо тут жити». Припинення сегрегації використання в кодах зонування також покінчить із сегрегацією людей, розширюючи можливості як для людей, які хочуть будувати житло, так і для тих, хто хоче в ньому жити.

Скасування зонування не призведе до втрати безпеки чи вибору людей голосувати своїми ногами та доларами за те, що їм подобається, і проти того, що їм не подобається. Можливо, можуть виникнути якісь потворні будівлі; але якщо ті будівлі нікому не подобаються, вони будуть дешевими. І деякі справді дивовижні речі стануть можливими, і ми зможемо мати розвиток, який створить красу та корисність не всупереч правилам, а тому, що їх немає.