Юридичні проблеми можуть допомогти змінити житло

Найбільша невдача американської освіти полягала в тому, як ми навчаємо себе прав. Думка про те, що права, якими ми користуємося – релігійна свобода, слова тощо – були встановлені нашою революцією проти короля-тирана в Англії, є хибною. Натомість наші права прийшли до нас через розширений процес еволюції. Лінива педагогіка та пропаганда призвели до розколу та поганої політики, включаючи політику, яка впливає на житло. Права на житло немає. Але є встановлене право приватної власності. Давайте подивимося на це право та юридичну проблему контролю орендної плати в Нью-Йорку, CHIP, RSA та ін. проти міста Нью-Йорк та ін. (2-й округ), на основі цього права та того, як ця проблема допомагає змінити розповідь про житло.

Історія прав в Америці починається не у Філадельфії в 1776 році, а в місці під назвою Раннімед, Англія у 1215 р. Саме там різні барони та інші магнати королівства Англії змусили короля Іоанна підписати документ, який став відомий як Магна Карта. Документ вперше письмово закріпив ідею, що виконавча влада (вибачте за анахронізм) був змушений поступитися тому, що склало перший парламент. Не будучи обраними, барони та магнати вимагали, щоб перед тим, як людей у ​​королівстві позбавили їхніх свобод, у тому числі й власності, мав відбутися якийсь процес.

Ця знаменна подія не вирішила проблеми. Це було лише в 17^th століття та іншої громадянської війни в Англії (їх було декілька), що ці проблеми знову виникли, цього разу жорстоко. Король Чарльз перетрусив людей у ​​сільській місцевості та містах, щоб заплатити за війни в Європі. Парламенту, тепер уже сильнішої інституції, вистачило. Вони видали в 1628 р. зван петиція права. Там вони звертаються до Великої Хартії вольностей, просячи короля припинити його агресивні зусилля з захоплення та окупації майна людей.

«Велика хартія свобод Англії», — проголошується та вводиться в дію, що жоден вільний чоловік не може бути захоплений чи ув’язнений або позбавлений його вільного володіння чи вольностей, чи його вільних звичаїв, або бути оголошений поза законом чи вигнаний, чи будь-яким способом знищено, але за законним рішенням своїх однолітків або за законом країни».

це слово, диссеїзований, є прикладом Англо-нормандські слова в нашій юридичній термінології. Це означає розкуркулити або, більш ефективно, заволодіти власністю. Минуло б ще 14 років суперечок, перш ніж між парламентом і королем почалася відкрита війна, яка призвела до його повалення та страти. Це вплинуло на засновників Сполучених Штатів, оскільки вони вважали остаточне врегулювання та встановлення основних прав у Великій Хартії як суспільний договір, який порушує англійський уряд, порушення, яке виправдовувало розрив з Англією.

Причина, чому це важливо сьогодні, полягає в тому, що петиція права визнається однією з основ П'ята поправка до нашого Білля про права, поправка, яка, здається, об’єднує питання кримінального та цивільного судочинства (важливе посилання на Конституцію Конституція засновника, чудовий збірник документів та ідей, що підтримують Конституцію).

«Жодна особа не може бути притягнута до відповідальності за смертну кару чи інший сумнозвісний злочин, крім випадків, коли на підставі представлення чи звинувачення великого журі, за винятком випадків, які виникають у сухопутних або військово-морських силах, чи в міліції, коли фактично перебуває на службі вчасно війни або суспільної небезпеки; також жодна особа не може бути піддана за один і той самий злочин двічі під загрозу життя або здоров'я; не може бути примушеним у будь-якій кримінальній справі бути свідком проти самого себе, а також бути позбавленим життя, свободи чи власності без належного судового процесу; приватна власність також не може бути використана для суспільного користування без справедливої ​​компенсації».

Але автори нашої Конституції не бачили різниці між кримінальними спорами, які можуть позбавити особу «життя та здоров’я», і цивільними спорами, які можуть позбавити людину «життя, свободи чи майна». Для них у 18^th століття, дії уряду для здійснення будь-якого з них вимагають «належного процесуального права», а у випадку приватної власності – «справедливої ​​компенсації». Американська конституція освячує стародавні принципи англійського права, за які боролися століттями, як право народження американців. Забирання майна людини має таку ж серйозність, як і позбавлення її життя чи кінцівки.

Історія має значення. Коли я згадав, що житлова політика оскаржується на основі П’ятої поправки, мене іноді запитують: «Яке відношення «взяття п’ятої» має до житла?» Люди не знають про останню половину поправки. А термін «права приватної власності» став синонімом у домінуючій культурі, коли власники ранчо зі зброєю борються за гектари пустої землі з федеральним урядом. Правда полягає в тому, що ідея про те, що приватна власність людини пов’язана з іншими речами, які ми вважаємо правами, як-от мова, була втрачена.

Сьогодні у нас є люди, які стверджують, що «житло – це право людини». Але сказати, що це не означає. Водночас ми знаємо, що приватна власність дійсно є встановленим конституційним правом. Проте юридичні проблеми, подібні до нью-йоркської, намагаються змусити суди застосовувати те, що має бути очевидним стандартом для зусиль місцевих органів влади контролювати, як люди використовують свою приватну власність, зокрема, коли вони орендують майно іншим. Справа порушена в Програма покращення житлового фонду (CHIP) – це просто. З їхнього резюме справи:

«Протягом п’ятдесяти років Нью-Йорк оголосив свій ринок оренди житла в постійному «надзвичайному стані», щоб виправдати правовий режим, який змушує невелику групу власників нерухомості субсидувати житло для випадково обраної групи індивідуальних орендарів. . Ці власники були позбавлені всіх значущих прав щодо їх власності, включаючи право вилучати інших з власності; займати, володіти або користуватися майном; та вільно розпоряджатися майном».

Мені ніколи не подобалися подібні виклики, тому що вони звучать бездушно, граючи в сентиментальність логіки натовпу «житло – це право людини». потреба людей у ​​житлі переважає чуже встановлене право на власну власність. Це звучить співчутливо, і це часто продається, але насправді це зовсім не милосердно. Довгий час вважалося, що така політика, як контроль орендної плати, погіршує житлові проблеми для людей з меншими грошима, а не покращує (прочитайте мій більший погляд на контроль орендної плати, Як контроль оренди робить житло менш доступним).

Я не збираюся давати удар за ударом CHIP, RSA та ін. проти міста Нью-Йорк та ін. (2d Cir.) але я скептично ставлюся до короткострокових і середньострокових переваг цих випадків (див. мій пост Правові проблеми заборони на виселення: і справедливість для всіх?), я вважаю, що вони важливі. Будівля закону в нашій системі є прецедентною, побудованою на законах, прийнятих законодавчими органами, впровадженими виконавчою владою та розглянутими в наших судах. Протягом тривалого часу, незважаючи на зрозумілу мову П’ятої поправки, суди широко та глибоко шанували органи місцевого самоврядування при регулюванні нерухомості, особливо через закони про зонування та орендарів.

Випадки як ЧИП намагаються по суті зробити новий закон, тобто змінити прецедент. Розгляньте дискусію на сторінці 12 в стенограмі усних аргументів у апеляції між останнім суддею у справі та Ендрю Пінкусом, який є головним адвокатом у справі.

"МІСТЕР. ПІНКУС: Щодо позову про фізичне вилучення, про який ми зараз говоримо, ми вимагаємо декларувати, що зобов'язання, що — коли власник нерухомості бажає вилучити нерухомість з ринку оренди житла, для знесення, для ремонту, для використовувати для інших цілей, що зобов’язання, які він пропонує поновити, є неконституційними та —

СУД: Пане Пінкус.

МІСТЕР. ПІНКУС: — (нерозбірливо) —

СУД: Пане Пінкус.

СУД: Так. Так -

СУД: (Нерозбірливо) -

СУД: — Ви просите нас зробити, щоб визнати цей режим на засадах неконституційним?

МІСТЕР. ПІНКУС: Так.

Пінкус представив іншу справу, Cedar Point Nursery та ін. проти Хасіда та ін., справа, у якій Верховний суд вирішив, що порушенням прав власності штат Каліфорнія дозволив профспілковим організаторам займати приватні ферми для організації робітників. Суддя у справі CHIP був налаштований скептично, сказавши Пінкусу: «Я вважаю, що взяття є зовсім іншим у цій обставині, і насправді як Cedar Point взагалі не контролює (стор. 8)».

Лише після обговорення суддя, здається, нарешті починає встановлювати зв’язок. Спостерігати за цим повільним і болючим процесом. The Кедр Пойнт справа знаменує собою зрушення: «Суд постановив, що фізичне привласнення є вилученням, незалежно від того, є воно постійним чи тимчасовим; тривалість асигнування залежить лише від суми належної компенсації». Але Пінкус має з’єднати крапки з цієї справи, про ферми та спілки, з ідеєю, що орендарі мають право якимось чином залишатися у своїх квартирах назавжди, незалежно від того, платять вони чи ні, і чи хоче власник змінити користування чи орендаря.

Я не змінюю свою думку: найкраще і найважливіше використання ресурсів сьогодні – це дослідження громадської думки, щоб зрозуміти, чому люди думають, що вони роблять про оренду житла та житла загалом. Чому люди думають і вважають, що оренда житла чимось відрізняється від будь-якого іншого приватного бізнесу? Як змінити цю точку зору, щоб вона ґрунтувалася на реальності того, що житло є маргінальним бізнесом, як і будь-який інший бізнес, який намагається отримувати дохід, який відповідає або перевищує витрати? У дописі я сказав вище про юридичні проблеми,

«Місцевий житловий будинок – чи то гігантський зі скла чи сталі чи невеликий цегляний чотириплекс – це бізнес, який обслуговує місцевих жителів так само, як продуктовий магазин чи кутовий бар; і так само, як і ці підприємства, оренда житла є ризикованою і працює на маржинальному рівні. Жоден судовий процес, навіть із захоплюючим і задовольняючим вироком, не може зробити важку роботу, щоб змінити історію про житло».

Тим не менш, повільна та ретельна робота, яку пан Пінкус та його колеги виконують по всій країні, навіть у злощасних і навіть непродуманих юридичних проблемах, є необхідною та важливою крапелькою, крапелькою, крапелькою води, яка зношується на камені 100 років. юридичних рішень, що сприяють свавільним та примхливим політичним крокам щодо обмеження та контролю орендної нерухомості, що завдає шкоди власникам, мешканцям та, ширше, всьому ринку житла. Але у нас закінчується час. Я передбачав кінець більшості приватних орендарів до кінця цього десятиліття. Повільні юридичні аргументи могли б стати більше схожими на водяний струмінь високого тиску, якби ми інвестували у зміну свідомості громадськості водночас із зміною правової бази.