Продаж нерухомості Коля на столі після того, як переговори про угоду розвалилися

Коля може все-таки не продавати свій бізнес. Але зараз вона прагне продати частину своєї нерухомості, повернувши її назад попередня позиція.

Роздрібний продавець у п’ятницю оголосив про припинення переговорів з власником The Vitamin Shoppe Група франчайзингу, підтверджуючи повідомлення CNBC від четверга ввечері. Замість цього, сказав Кол, він продовжить працювати як окрема публічна компанія.

Фірми-активісти, включно з Macellum Advisors, протягом кількох місяців чинили тиск на Kohl's, щоб вони розглянули можливість продажу компанії, значною мірою для того, щоб розблокувати вартість, пов'язану з нерухомістю Коля.

Macellum стверджував, що Kohl's має продати частину своєї нерухомості та здати її в оренду, щоб розблокувати капітал, особливо у важкі часи. Коля, однак, була стійкою до так званих операцій із зворотним лізингом, принаймні в такому великому масштабі.

За словами Пітера Бонепарта, голови правління Kohl, компанія завершила невелику угоду про продаж із зворотною орендою раніше під час пандемії Covid. Він визнав прибуток у розмірі 127 мільйонів доларів від продажу та зворотної оренди своїх центрів електронної комерції в Сан-Бернардіно.

Однак у п’ятницю Kohl’s прямо зазначив у своєму прес-релізі, що його правління зараз переглядає способи, якими роздрібний продавець може монетизувати свою нерухомість. Franchise Group планувала профінансувати частину придбання Kohl, продавши частину нерухомості Kohl іншій стороні, а потім здавши її в оренду. Ймовірно, це дало Kohl's уявлення про те, яку цінність він може отримати для своїх звичайних магазинів і розподільних центрів.

«Тепер у вас є середовище, де фінансування змінилося настільки, що фактично може бути більш привабливим використання нерухомості як засобу монетизації», — сказав Бонепарт CNBC у телефонному інтерв’ю.

«Якщо ви об’єднаєте це з тим, як ми думаємо про рівень запасів, це стане набагато іншим завданням, ніж це було в попередньому фінансовому середовищі», — пояснив він. «Не секрет, що Kohl's має дуже великий актив на балансі: нерухомість».

Станом на 29 січня Kohl's володів 410 офісами, орендував ще 517 і керував орендою землі в 238 своїх магазинах. Вся нерухомість, що належить їй, на той час оцінювалася трохи більше ніж у 8 мільярдів доларів, свідчить щорічна подача документів.

Прихильники угод про продаж із зворотною орендою стверджують, що це зручний спосіб для компаній знайти кошти для майбутнього розвитку, якщо є покупець на нерухомість. Але це також змушує продавця виконувати зобов’язання щодо оренди, оскільки він орендував би щойно продане майно.

Цю оренду може стати набагато складніше розірвати, а орендна плата може коливатися на різних ринках. У своїй щорічній заявці Kohl's зазначив, що типова оренда магазину має початковий термін від 20 до 25 років з можливістю продовження від чотирьох до восьми п'яти років.

У 2020 році Big Lots уклали угоду з приватною компанією з нерухомості Oak Street зібрати 725 млн. дол від продажу чотирьох розподільних центрів, що належать компанії, і повернення їх в оренду. Це дало великого роздрібного продавця додаткову ліквідність майже на початку Пандемія Covid-19.

Також у 2020, Bed Bath & Beyond завершений операція купівлі-продажу з зворотною орендою з Oak Street, на якому вона продала близько 2.1 мільйона квадратних футів комерційної нерухомості та отримала 250 мільйонів доларів доходу. Марк Тріттон, тодішній генеральний директор Bed Bath, рекламував угоду як крок із залучення капіталу для повернення в бізнес. Однак тепер Bed Bath зіткнувся з новою фінансовою кризою через падіння продажів, а Тріттон був усунений зі своєї посади на початку цього тижня.

Oak Street планувала запропонувати фінансування до Franchise Group в угоді Коля, повідомляв CNBC раніше, за словами особи, знайомої з обговореннями. Представник Oak Street не відповів на запит CNBC про коментар.

Kohl's у п'ятницю підтвердив свій план провести прискорений викуп акцій на 500 мільйонів доларів пізніше цього року. Він знизив свій орієнтовний дохід на другий фінансовий квартал, посилаючись на нещодавнє пом’якшення споживчого попиту на тлі високої протягом десятиліть інфляції.

«Очевидно, що споживач сьогодні перебуває під ще більшим тиском», — сказала генеральний директор Kohl Мішель Гасс у телефонному інтерв’ю CNBC. «Ми не застраховані від цього… але Коля означає цінність. І в такі моменти як ніколи важливо посилити це повідомлення».

Вона додала, що партнерські відносини Коля з Amazon і Sephora залишаються на місці та є частиною довгострокової стратегії компанії щодо залучення нових клієнтів.

«Завершення процесу правління було абсолютно правильною відповіддю», – сказала вона.

Акції Kohl в п'ятницю впали більш ніж на 20% і досягли мінімуму за 52 тижні. Акції Franchise Group нещодавно впали приблизно на 9%, також досягнувши мінімуму за 52 тижні.

Macellum не відповів на запит CNBC про коментар.