Ласкаво просимо до подкасту нерухомості Benzinga. Сьогодні ми маємо Райан Фрейзер, який є генеральним директором платформи інвестицій у нерухомість Прибули додому.
Вислуховувати цей епізод of Ледачий господар на Бензінге.
Кевін Ванденбосс: Отже, що таке Arrived?
Райан Фрейзер: Це платформа, яка дозволяє будь-кому легко інвестувати в оренду нерухомості. Це працює так, що люди можуть купувати частки окремих будинків від 100 до 10,000 XNUMX доларів або більше, скільки б ви не хотіли інвестувати в це майно. А потім Приїхав, бере на себе всю роботу з управління майном. Отже, усе, що стосується управління майном або операцій з оренди активу. І вплив полягає в тому, що інвестори все ще можуть вибирати, як вони хочуть створити свій портфель окремої орендної нерухомості. Вони можуть інвестувати майже будь-яку суму капіталу, яку захочуть, і диверсифікувати власність.
І тоді це стає пасивною інвестицією звідти, с Прибули піклування про управління.
Кевін Ванденбосс: Яким був попит на інвесторів, які інвестують у ці конкретні об’єкти оренди?
Райан Фрейзер: Я вважаю, що для нас це було несподіванкою, оскільки майже 100 тисяч людей зареєструвалися, щоб інвестувати у нерухомість і купувати частки окремих будинків.
І я думаю, що ми думали, що людям може знадобитися більше часу, щоб зрозуміти концепцію купівлі частки орендованого майна. Але я вважаю, що через те, що інвестування в часткові акції та інші активи стало дещо більш звичним явищем і популярнішим, у людей просто є місце в голові, де вони можуть зрозуміти.
Вони кажуть: «Добре, я можу володіти часткою цього майна. Я отримаю пропорційний прибуток, грошовий потік від прибутку від оренди або будь-якого зростання вартості майна залежно від кількості акцій, якими я володію. І це дає мені більше контролю над тим, скільки я інвестую, і маю можливість диверсифікувати».
Для мене та для співзасновників Arrived основним рушієм став наш особистий досвід бажання інвестувати у нерухомість. Від середини двадцяти до тридцяти років я просто рухався. Ми просто ніколи не були в одному місці, досить довго, там, де це мало сенс, інвестувати протягом 5, 10+ років, що насправді є тим, що потрібно в сфері нерухомості, щоб подолати перешкоду транзакційних витрат і отримати будь-який матеріальний прибуток. І тому я деякий час сумнівався в цьому.
Чому це має бути настільки подвійним, що ви накопичуєте кілька років на ці перші внески, які сьогодні часто є шестизначними цифрами, а потім ви зобов’язуєтеся цьому місту чи цій власності назавжди чи насправді на довгостроковий період?
Отже, це ідея для Arrived. Як ми дивимося на ці бар’єри, які сьогодні заважають людям почати володіти нерухомістю? Потрібний капітал, часові зобов’язання та досвід, і як ми знизимо бар’єр входу? Отже, якщо у вас є час і досвід, але, можливо, недостатньо капіталу, щоб диверсифікувати стільки об’єктів, скільки вам потрібно, Arrived може полегшити вам це.
У вас немає часу інвестувати в нові ринки та нарощувати там присутність, і ви хочете мати можливість диверсифікувати. Прибули також можуть ввійти в цей сценарій. Отже, насправді мова йде про те, щоб взяти ці три типи основних каменів, які не дозволяють людям вкладати капітал, час і досвід, і зробити це дуже зручним для початку.
Кевін Ванденбосс: Як ви можете запропонувати ці інвестиції неакредитованим інвесторам?
Райан Фрейзер: Це була дуже важлива частина Arrived. Місія Arrived полягає в тому, щоб переконатися, що ці інвестиції доступні для всіх, хто хоче інвестувати в оренду нерухомості. Лише 7% людей у цій країні інвестують у нерухомість за межами свого основного місця проживання.
Це величезний розрив з точки зору кількості людей, які змогли інвестувати.
Частково це полягало в тому, щоб опрацьовувати це на основі досвіду продукту. Таким чином, можливість купувати акції передбачала, що Arrived бере на себе більше робочої частини управління інвестиціями, щоб більшій кількості людей було зручно інвестувати.
Але інша частина полягає в тому, щоб переконатися, що неакредитовані інвестори можуть інвестувати, тобто люди, чий капітал не перевищує 1 мільйон доларів або річний дохід не перевищує 200 або 300 тисяч доларів. А для цього потрібно було працювати з SEC протягом майже року та прийняти цю модель згідно з положенням A+, яке фактично створило процес IPO індивідуального будинку. Платформа Arrived сьогодні є платформою для проведення IPO окремих будинків. І ми пройшли процес згідно з положенням A+, де SEC перевірила та оцінила наші пропозиції, щоб ми могли зробити їх доступними.
Щоразу, коли ви робите інвестиції доступними для неакредитованих інвесторів, планка для розкриття інформації значно вища. Тому на нашому веб-сайті є багато відомостей про кожну нерухомість. Такі речі, як фактори ризику, фінанси, як наслідок, ми також надаємо щорічні перевірені фінансові звіти для нашої нерухомості, які також перевіряються SEC.
Тож ми дійсно витратили час, щоб пройти через цей процес, щоб переконатися, що це широко доступно. Наявність цих пропозицій, структурованих таким чином, надає деякі варіанти ліквідності, де люди можуть з часом отримати доступ до ліквідності своїх інвестицій, якщо вони також цього захочуть.
Дійсно, ці дві речі, підтримка неакредитованих інвесторів і підтримка деяких майбутніх варіантів ліквідності, які ми зараз розробляємо, були справді причиною того, чому ми пішли шляхом регулювання A+, коли ми розробляли продукт і працювали з SEC.
Кевін Ванденбосс: Чому хтось хоче потрапити на цей ринок зараз? Чи є у вас занепокоєння, що ринок житла може зазнати краху?
Райан Фрейзер: Я вважаю, що останні 18 місяців чи близько того на ринку був цікавий період, коли ми пережили пандемію COVID, і ми побачили, що на ринок житла було багато впливів, які ми побачили, що люди переїхали з цих центрів міста, де вони перебувають, цінуючи більше місця, яке вони цінують, переїжджають трохи за межі центру, і вони або готові витратити гроші, щоб купити дім, або вони шукає якість.
Будинки для оренди, які пропонують більше площі, але відрізняються від цих багатоквартирних будинків, у яких вони жили раніше, у той самий час ФРС змінила процентні ставки до найнижчого рівня за весь час, до нульової ставки ФРС. Але ми побачили, що ставки по іпотечному кредиту опускаються нижче 3%, і ці дві речі, серед інших факторів, справді спричинили прискорення ринку житла, а також зростання цін.
Ми бачили зростання ціни, яке, ймовірно, не є стійким у довгостроковій перспективі, а ви побачите підвищення ціни на 15%-20%+ на рік. Це не те, на що ми дивилися на ринку житла або в односімейних історичних умовах, це в середньому схоже на 4% подорожчання на рік, історично.
І ми вважаємо, що сьогодні на ринку, оскільки деякі з цих тенденцій і змін почали встановлюватися, ми, ймовірно, побачимо, що повернемося до цього історичного середнього рівня. Ми бачили, що ФРС зараз підвищує процентні ставки, щоб спробувати компенсувати те, що ми бачимо з точки зору інфляції. І я думаю, що через це вартість запозичень виглядає набагато вищою, ніж була 12 місяців тому. Але я думаю, що реальність така, що ми все ще значно нижче того, що було десять років тому. І тому я думаю, що ринок все ще формує ціни, що це означає для доступності житла і як ринок відреагує.
З нашої точки зору, ми все ще дуже раді інвестувати в приміщення для однієї сім’ї. Я вважаю, що у вас є багато попутних вітрів для вашого активу, інституційні інвестори, які зараз увійшли в простір, у вас є деякі речі, які ускладнюють збільшення пропозиції, висока вартість робочої сили, висока вартість матеріалів.
У вас є люди, які протягом останніх кількох років встановили ці історично низькі відсоткові ставки. Таким чином, тепер у вас є такий тип блокування процентної ставки, який не дозволить більшій пропозиції вийти на ринок. Люди менш охоче відмовляються від свого житла та пов’язаних з ним іпотечних ставок.
Тож ми вважаємо, що ринок житла все ще має велику стійкість. На нашу думку, ми не очікуємо, що ми побачимо великий крах нерухомості, але ми очікуємо, що швидке підвищення цін повернеться до нормального базового рівня. Загалом, коли ми думаємо про продукти Arrived, інвестування в акції будинків порівняно з купівлею цілого будинку самостійно, ми дійсно розуміємо, що вони надають доступ до усереднення вартості в доларах, тобто можливість додавати долари інвестицій поступово щомісяця, щокварталу , або на річній основі, що ніколи раніше не було можливим у прямому володінні нерухомістю, коли ви купуєте цілі будинки. І кожен будинок – це таке велике фінансове рішення. Ви дійсно можете це поширити.
І я думаю, що це дещо зменшує важливість спроб визначити час на ринку, тому що я вважаю, що це завжди дуже складно, і це дозволяє вам з часом оцінити середню вартість і диверсифікувати в різних містах і часах, і різні типи нерухомості, які загалом допоможе знизити деякі ваші ризики.
Кевін Ванденбосс: Поряд зі зростанням цін на житло ми, очевидно, спостерігали зростання орендної плати в деяких регіонах. Куди це йде?
Райан Фрейзер: Я думаю, що ви виявили, що рента має тенденцію слідувати за інфляцією, припускаючи, що інфляція пов’язана з більшою економічною активністю. Я думаю, що інфляція, яку ми спостерігаємо, більше пов’язана з деякими проблемами ланцюга поставок, які, на мою думку, є частиною того, що робить поточне економічне середовище складним. Але загалом ми вважаємо, що орендна плата, ймовірно, слідує за цим.
Інша річ, про яку слід пам’ятати, полягає в тому, що якщо відсоткові ставки продовжують зростати або навіть залишаються на рівні, це змінює відносну доступність щомісячних іпотечних платежів або права власності на нерухомість, у якій ви проживаєте. проти орендної плати. І часто ці речі працюють у якійсь точці рівноваги. Тож минулого тижня я побачив статтю про те, що через підвищення процентних ставок зростає вартість володіння основним місцем проживання. І коли це відбувається, це призводить до того, що більше людей вирішують орендувати житло, тому що вони йдуть на компроміс із доступністю. «Чи хочу я платити додаткові 700 доларів на місяць за цей будинок, у якому хочу жити, чи краще орендуватиму його ще на рік чи два та заощаджу?»
І тому я думаю, що такі речі також визначають, куди рухаються ринки оренди. Але схоже, що ринки оренди трохи зросли.
Кевін Ванденбосс: Чи є якісь конкретні ринки, які ви зараз особливо привабливі?
Я думаю, що, дивлячись на ринки, ми дивимось на те, де спостерігається зростання на простому рівні, коли ми дивимось на дані про населення, чи бачимо ми збільшення кількості людей, які переїжджають до цього міста? Чи це бажані місця для життя, де є чудова та достатня інфраструктура для цього? І ми дивимося на деякі з 100 найкращих міст на сьогодні, ми в 19. І ми продовжуємо швидко додавати нові міста. Я думаю, що до кінця року ми досягнемо 40 років. І тоді просто назвати деякі з тих, які, можливо, ми хотіли б, можливо, деякі з тих, про які люди не думали б, природно, тому що я думаю, що є деякі міста, у яких ми перебуваємо, скажімо, Нашвілл, які щойно бачили, наприклад зростання населення та великий культурний інтерес до цього ринку.
Але є й інші ринки, які більшою мірою нагадують перспективні міста, у яких спостерігається швидке зростання населення, але, можливо, вони більше наближаються до 100 найкращих міст порівняно з 25 найкращими містами. Ми розглядаємо північно-західний Арканзас, Фейетвіль, Бентонвілл , де відбувається таке сильне економічне зростання завдяки головному офісу Walmart.
А потім усі корпоративні партнери Walmart, які мають там офіси. І вони роблять масу інвестицій у регіон. І як наслідок, ми спостерігаємо високий попит на нерухомість для оренди. Тому я вважаю, що це цікавий ринок. Кілька інших, на які ми дивимося, Індіанаполіс має сильну, фундаментальну економіку, і я думаю, що деякі міграційні процеси з Чикаго сприяють цьому, але ми уважно стежили за цим ринком і почали інвестувати . А потім у Чаттанузі в штаті Теннессі, де віддалена робота стала чудовою, цілий центр у цьому регіоні має найшвидший Інтернет у країні, що цікаво для тих віддалених працівників, які переїжджають туди. Але я думаю, що ви бачите кілька таких. Трохи менші, але перспективні міста, які мають великий потенціал для зростання, і ми з радістю почали додавати кілька активів і робити їх доступними для інвесторів.
Кевін Ванденбосс: Що входить у вибір будинків, у які ви збираєтеся інвестувати?
Райан Фрейзер: Люди, які заходять на веб-сайт, помітять, що це часто нові будинки та високоякісна нерухомість та оренда. На нашу думку, вони забезпечуватимуть сильніші можливості грошового потоку протягом усього періоду лише тому, що вони менше потребуватимуть обслуговування. Більшість наших об’єктів новіше, ніж 2010 рік. Жодного відкладеного технічного обслуговування чи чогось подібного. І якщо ми купуємо старий будинок, ми, як правило, робимо будь-які серйозні ремонтні роботи або ремонт перед тим, як зробити їх доступними на платформі.
І знову ж таки, це дійсно спроба забезпечити ці потужні та стійкі грошові потоки. Велика перевага орендної нерухомості полягає в постійному доступі до грошових потоків, у нашому випадку це дивіденди. Тому ми виплачуємо ці дивіденди щокварталу. За нашу нерухомість ми платимо в середньому, ймовірно, від 3% до 7% на річній основі. І це залежить лише від ринку та, можливо, від того, скільки важелів мається на власності.
Люди справді хочуть мати чудове житло, незалежно від того, орендують вони чи ні. І з будь-якої причини, я думаю, що це більше тенденція відкладати технічне обслуговування. Тому я вважаю, що це робить нас унікальним активом, коли ми ділимося майном, яке маємо, з потенційними орендарями на цих ринках.
З часом Arrived може підтримувати будь-який тип активів. Ми дійсно віримо в цей сегмент односімейних будинків, і ми справді зосереджені на додаванні міст, щоб дозволити людям диверсифікуватися, але в майбутньому ми додамо нові типи активів.
Кевін Ванденбосс: що буде далі для Arrived Homes?
Райан Фрейзер: У нас є тонна в запасі. Я думаю, що одна з речей, яку ми найбільше раді зробити доступною для інвесторів, це доступ до короткострокової оренди, як Airbnbs.
Так багато людей змогли відчути Airbnb і VRBO, а також досвід короткострокової оренди. Але дуже небагато, навіть менше, ніж довгострокова оренда на стороні власності, змогли взяти участь у власності цієї економіки в якості господаря та отримати доступ до економіки, яка може виникнути від розміщення цієї короткострокової оренди нерухомості.
Ми вважаємо, що можемо вирішити поточні часові зобов’язання, які навіть вищі, ніж довгострокова оренда для інвесторів, щоб вони могли отримати доступ до цієї економіки короткострокової оренди. Ось що ми збираємося сюди найближчим часом, можливо, наприкінці літа.
Кевін Ванденбосс: Який найкращий спосіб для інвесторів переконатися, що вони зможуть отримати доступ до цих нових властивостей, коли вони стануть доступними на платформі?
Райан Фрейзер: Найкращий спосіб - зареєструватися та створити обліковий запис у Прибули додому і ви можете зробити це через наш веб-сайт.
І як тільки ви це зробите, ви отримаєте сповіщення про нові об’єкти нерухомості, у яких з’являться нові активи, і ви зможете вирішити, коли настане відповідний час або в які об’єкти краще інвестувати.
Нерухомість продовжує робити те, що вона робить, що загалом історично так і було, пропонуючи стабільний грошовий потік, стабільну вартість нерухомості, зростання з часом і хороший захист від інфляції. І якщо ви можете ввійти в актив з довгостроковим поглядом, багаторічним поглядом, тоді ці речі будуть підтримуватися.
Навіть якщо ми бачимо зниження вартості нерухомості, у вас все одно надходить великий грошовий потік, який допомагає забезпечити певну стійкість загальних прибутків. Тому я думаю, що через ці речі та просто атрибути нерухомості багато людей були зацікавлені в тому, щоб додати більше до свого портфоліо нерухомості протягом останніх кількох місяців.
І ми дійсно намагалися переконатися, що ми робимо достатньо активів, доступних для людей, щоб інвестувати в них. Як я вже згадував, у нас було майже 100 тисяч людей, які прийшли, зареєструвалися та почали створювати облікові записи та інвестувати у нерухомість. І лише за останні два місяці ми профінансували оренду нерухомості на суму понад 20 мільйонів доларів. І щотижня ми відкриваємо кілька нових об’єктів, щоб не відставати від інвесторів. А тим часом ми залишаємося дуже вибірковими щодо того, що ми купуємо в містах, у яких ми сьогодні перебуваємо, ми гарантуємо приблизно 50,000 0.1 об’єктів нерухомості на місяць і робимо пропозиції щодо менш ніж XNUMX% з них. І тоді ми виграємо ті властивості, які ми робимо доступними для людей.
Дивіться більше від Бензінга
Не пропустіть сповіщення в режимі реального часу про свої акції – приєднуйтесь Benzinga Pro безкоштовно! Спробуйте інструмент, який допоможе вам інвестувати розумніше, швидше та краще.
© 2022 Benzinga.com. Бензінга не надає інвестиційних порад. Всі права захищені.
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html