Для Цинциннаті ще не пізно прийняти заходи щодо щільності житла

Дуже скромна і корисна пропозиція дозволити більше багатоквартирного житла в Цинциннаті було проголосовано проти в березні міською радою. Пропозицію, запропонований членом ради Ліз Кітінг, усунув би обмеження щільності в деяких частинах міста за допомогою правил зонування, які дозволять більше житла та людей. Пропозиція не торкнулася б односімейних зон, щось втрачене для натовпу супротивників, які, здавалося, вбили пропозицію. Якби це було ухвалено, ця пропозиція принесла б користь новим людям, які переїхали до Цинциннаті, створивши більше житла. Незважаючи на поразку, у місті почалася дискусія про те, як краще врегулювати ціни на житло, маючи більше житла чи менше.

Битва в Цинциннаті мені дуже знайома, нагадуючи про це боротьба за щільність що почалося, коли ринок житла почав відновлюватися після краху 2008 року. Поки розгорнулося друге десятиліття століття, розгнівані сусіди однієї сім'ї згуртувалися проти густоти різноманітними червоними оселедцями: нове житло було занадто великим, занадто малим, потворним , занадто високий, і блокував світло та повітря. Крім того, нове житло знищило б крони дерев міста. І, звичайно, те, що вони завжди пропонували як розривник угоди, це не зробить житло більш доступним. Нове житло, казали, надто дорого.

Гостьова редакція в Cincinnati Enquirer робить те ж саме.

«Наразі немає даних, які підтверджують припущення, що зонування з більшою щільністю призводить до зниження вартості житла. Насправді, дослідження показників щільності та доступності, таких як медіанний множник (використовується ООН, Світовим банком та Об’єднаним центром житла Гарварду), показують протилежне. Житло більшої щільності в середньому дорожче!»

Ну, це неправда. Є одне нещодавнє дослідження (Контроль щільності, підвищення цін на житло та зростання орендної плати в Сполучених Штатах), що підтверджує, що «у багатоквартирному секторі ми виявили, що взаємозв’язок між контролем щільності та зростанням орендної плати є позитивним: орендна плата зростає швидше в районах із жорстким контролем щільності, що відповідає обмеженням пропозиції».

Один момент, який бентежить цей аргумент про більше житла (що таке щільність) НЕ Результатом зниження загальних цін є те, що нове житло – наприклад, новий светр або новий автомобіль – завжди дорожче, ніж існуючий продукт. Отже, якщо дивитися лише на збільшення щільності у вигляді додаткового нового житла, середня ціна буде вищою, і ці вищі ціни часто спотворять загальне середнє значення. Однак загалом, коли кількість нових житлових одиниць збільшується, загалом і з часом спостерігається позитивний вплив на ціну.

Поряд із цим здоровим висновком є ​​ще й те, що квартир стає менше. Чому? Тому що цього прагнули люди, які живуть у містах. Ось про що я писав розмір одиниці та доступність кілька років тому:

«Розмір одиниці зменшується, тому що все більше і більше людей хочуть жити в густонаселених містах, де землі мало. Коли землі мало, це буде дорого. Купувати та будувати на дорогій землі означає, що орендна плата має бути занадто високою, щоб раціоналізувати вартість землі. Яке рішення? Менші розміри одиниць вирішують цю проблему, оскільки споживачі продають квадратні метри за нижчою ціною, а забудовники отримують більший прибуток на квадратний фут від своїх інвестицій».

Нарешті, і, мабуть, найпоказовішим, пропозиція Кітінга була рішуче протидію односімейним сусідам, один з яких стверджував у редакційній статті, що «опитування громадської думки показують, що окремі односімейні будинки з двором і, як альтернатива, міські будинки в більш густих районах, які Вони знаходяться в декількох хвилинах ходьби від зручностей, є кращим варіантом для більшості американців.”

Однак до пандемії це просто не було правдою. Дослідження Фредді Мака в 2018 році виявив, що, «хоча компанія Profile виявила, що все більше орендарів вважає, що їх економічне становище покращилося порівняно з минулим літом, він також виявляє, що вартість дедалі більше впливає на рішення щодо оренди». Так, це так, люди вибирали орендне житло, бо воно доступніше. І більше житла в Цинциннаті зробило б його менш дорогим.

І останнє, але, безумовно, не в останню чергу, ніщо в пропозиції Кітінга не впливає на існуючі односімейні зони. Чому вони будуть такі засмучені? Це очевидно для будь-якого стороннього; коли житло дефіцитне і дороге, це призводить до переказу грошей з кишень бідних людей у ​​вигляді вищої орендної плати в будинки для однієї сім'ї, які подорожчають. Розгнівані сусіди, схоже, виступають проти змін у місцях, де вони не живуть, тому що це допомагає їхнім домашнім цінностям. Дефіцит житла допомагає нинішнім власникам отримати цінність від інвестицій.

Погана новина полягає в тому, що скромне збільшення щільності в зонах, які вже є щільними, були придушені розлюченими, правовими сусідами на одну сім’ю в Цинциннаті. Це не відрізняється від обурень, запроваджених міською радою Сіетла багато років тому, зниження щільність на ділянках, уже зонованих для щільності. Ця «виграш» сусідів спонукатиме і їх до цього. Однак хороша новина полягає в тому, що для Цинциннаті ще не пізно вчитися на помилках Сіетла і все одно внести зміни. Якщо міська рада в Цинциннаті не засвоїть цього уроку, вони відправляють на витрати людей з меншими коштами, в основному орендарів, і в наступні роки зіткнуться з підвищенням цін.