Поліпшення кредитних рейтингів для оренди житла, а не заборона на них, є відповіддю

По всій країні зростає занепокоєння щодо того, як і чому люди не можуть отримати право на оренду житла. Активісти, які стверджують, що піклуються про найкращі інтереси потенційних мешканців орендованого житла, прагнули заборонити перевірку кримінального минулого, попередні записи про виселення та кредитні рейтинги як частину оцінки ризику, яку постачальники житла використовують для перевірки орендарів. У Міннеаполісі, наприклад, міська рада ввела обмеження на використання кредитних балів. Член Ради, який підтримує втручання, сказав, що зростання цін і дефіцит житла «вимагають термінової підтримки людей, які є найбільш уразливими орендарями». Але чи є обмеження або заборона кредитних чеків найкращим способом допомогти людям із слабкою, поганою кредитною статтею або без неї?

Останній звіт Бюро захисту прав споживачів (CFPB) може підлити масла у вогонь. Доповідь із незграбною назвою Ринок перевірки репутації орендарів, інвентаризує всі можливі скарги з оцінкою ризиків постачальниками житла. Ось моя улюблена інформація про дані про виселення:

«Збір цих даних, зокрема даних цивільних і кримінальних державних записів, і правильне зіставлення зібраних даних з окремим потенційним орендарем може бути складним завданням. Наприклад, згідно з одним дослідженням 3.6 мільйона судових протоколів про виселення, 22 відсотки державних справ про виселення є неоднозначними або фальшивими записами. У результаті дані, які повідомляються у звітах про перевірку орендарів і на які покладається під час генерування власних оцінок ризику орендарів, часто є неоднозначними або застарілими та можуть бути помилковими».

Це змусило мене голосно розсміятися, оскільки розвинулася ціла індустрія, яка стверджувала, що країна зіткнулася з «кризою виселення» або «епідемією». Це явно неправда і одна з причин, чому легко дійти такого висновку, полягає саме в тому, що немає чітких чи послідовних даних про виселення. У сучасному світі неможливо зробити будь-яку заяву про виселення – яке визначається як фактичне силове виселення з орендованого майна – є надзвичайно рідкісним. Після подачі заяви більшість виселень призводять до звільнення або неоднозначних результатів. Лише невелика кількість призводить до того, що правоохоронні органи витягують речі з квартири. Тим не менш, агресивні прихильники хочуть цього в обох напрямках; дані вказують на «кризу», але дані погані, не використовуйте їх для перевірки.

Літанія на початку звіту може точно відображати розчарування з приводу того, що споживачі змушені піддаватися оцінці ризику; але оренда житла не є правом і не є «правом» за будь-яким визначенням. Я б додав до цього «поки що», оскільки це саме те, що стверджують прихильники, тобто це справді так право будь-якої особи вимагати доступу до приватної власності для проживання незалежно від профілю ризику.

Деякі з нас розглядають житло як товар, а орендувати його так само, як орендувати автомобіль чи будь-який інший предмет. Оцінка ризику робить можливим оренду житла, і без можливості перегляду чи аналізу минулих показників менше, доступніше житло зникне. Думка про те, що житло є правом і що будь-яка людина може заволодіти чужою власністю, щоб отримати житло, є небезпечною і загрожує підірвати приватне орендне житло. Про це варто вести наполегливу та сувору дискусію.

Але яке рішення справжньої проблеми, коли люди, які мають менше грошей і мають економічні труднощі, мають вищий профіль ризику і, отже, більш складно знайти житло? Одна з відповідей полягає в тому, щоб заборонити екранізацію або обмежити її таким чином, щоб єдиним способом пом’якшити ризик було підвищення орендної плати. Правозахисники також хочуть обмежити це, звичайно, за допомогою контролю орендної плати. Контроль орендної плати посилює інфляцію житла, створюючи дефіцит і нормування.

Справжнім рішенням є покращення кредитних рейтингів і стимулювання людей, які орендують житло, вчасно сплачувати орендну плату. Коли вони не можуть, найбільше потрібна допомога готівкою. Але чи існують ринкові стимули для нарощування кредитів і покращення профілю ризику орендарів?

У звіті CFPB йдеться про кредитні бали:

«Історія попередніх орендних платежів, яка, здавалося б, має важливе значення для рішення орендодавця про оренду, переважно не відображається у звітах про перевірку орендарів або оцінках ризиків. За галузевими оцінками охоплення історії орендних платежів у системі звітності споживачів коливається від 1.7 до 2.3 відсотка орендарів у США».

приватна компанія, Піньята, розробив бізнес-модель, яка робить саме це. Piñata поєднує прямий маркетинг із управлінням збором орендної плати. Коли мешканець будинку, яким керує компанія, яка використовує Піньята, і вчасно сплачує орендну плату, він може отримати бали за винагороду від популярних брендів. Сприймайте це як програму для постійних пасажирів для орендарів. Піньята також повідомляє кредитним бюро позитивну інформацію про орендну плату. Стимули для жителів реальні, з безкоштовними пропозиціями для продуктів, які їм потрібні, і кращим кредитним рейтингом.

Я поговорив з Лілі Лю, генеральним директором Piñata, чи вона стурбована новими правилами, особливо щодо платформ, які збирають інформацію про заявників і мешканців у масштабі. «Алгоритми з масивними наборами даних стають настільки хорошими, що важко уявити, як вони не будуть інтегровані в ці рішення, — сказав Лю, — хоча й уривками й ривками, поки це не стане більш нормалізованим». Вона рекламує Piñata як рішення для мешканців, оскільки це «динамічний інтерактивний продукт, який допомагає орендарям зрозуміти свої «помилки» та наслідки певних дій і допомагає їм змінити свою поведінку, щоб побудувати для себе краще фінансове майбутнє».

Немає сумніву, що багато захисників орендарів зневажали б цю модель; люди взагалі не повинні платити орендну плату, і чому ми повинні цькувати їх безкоштовними пропозиціями на AmazonAMZN
робити те, що вони не повинні робити. добре. Це внутрішньо послідовний аргумент для соціаліста. Однак у реальному світі розширення такої програми, як програма Піньята, для людей, які вже мають погану, низьку або взагалі відсутню кредитну історію, насправді допоможе людям отримати кращий кредит і покращити своє життя як орендарів у майбутньому. Майже всі скарги, наведені у звіті CFPB, можуть бути вирішені за допомогою такої споживчої моделі, заснованої на стимулах, навіть для людей з меншими грошима.

Відповідь на проблему поганої кредитної історії чи інших дефектів в історії оренди полягає не в тому, щоб її знищити, а в тому, щоб запропонувати реальну допомогу та стимули для покращення досьє людей і винагородити їх. Це створює інвестиції в успіх не лише для постачальника житла, який бачить збір орендної плати на рівні 100%, а й для споживачів, які починають бачити позитивний кредит, який, можливо, допоможе підвищити купівельну спроможність, включаючи власників житла. Оцінка ризику ніколи не зникне в орендній економіці, і якщо її регулювати, менші, більш доступні підприємства перестануть орендувати, буде більше дефіциту житла та вищі орендні плати. Це нікому не допоможе, особливо людям, які борються з кредитними проблемами.