Я головний економіст компанії, що займається даними про нерухоме майно та право власності, вартістю 5 мільярдів доларів. Ось 5 речей, які вам потрібно знати про ринок житла зараз

Житло стає все більш недоступним для мільйонів американців — ціни на житло та іпотечні ставки продовжують зростати (дивіться тут найнижчі тарифи, на які ви можете претендувати). Отже – у складі наші серія де ми запитуємо відомих економістів і професіоналів у сфері нерухомості, як вони бачать ринок житла зараз – ми поговорили з Марком Флемінгом. Флемінг – головний економіст компанії First American Financial Corporation із питань прав власності, розрахунків, даних про нерухомість і ризиків – аналізував і прогнозував ринки нерухомості та іпотеки протягом 20 років. Перш ніж стати головним економістом у First American, Флемінг розробляв аналітичні продукти для CoreLogic, а також моделі оцінки у Fannie Mae, а сьогодні його наукові дослідження включають нерухомість, міську економіку та іпотечний ризик. Тому ми запитали Флемінга: що потрібно знати сучасним покупцям і продавцям про ринок житла?

Іпотечні ставки вищі, але вони все ще не високі

Хоча вони значно вищі, ніж три місяці тому, що зменшує спроможність купувати житло, вони становлять близько 6% для 30-річної іпотеки з фіксованою процентною ставкою, що, за словами Флемінга, є далеко не високим. «Іпотечні ставки вищі, але за історичними стандартами вони невисокі», — каже Флемінг. Він має право: це діаграма ФРС Сент-Луїса показує криву іпотечних ставок з 1975 року. (Перегляньте тут найнижчі тарифи, на які ви можете претендувати.)

Доступність стає все більшою проблемою для покупців

За останні два роки ціни на житло різко зросли. Дійсно, згідно з даними Національної асоціації ріелторів, середня ціна продажу існуючого будинку зросла на 17% порівняно з минулим роком. «Це важливо, тому що купівельна здатність житла була практично неможлива, і, як наслідок, доступність знижувалася», — каже Флемінг. 

Флемінг каже, що подорожчання житла, виміряне багатьма індексами цін на житло, про які повідомляють ЗМІ, має значну затримку, іноді до шести місяців. «Пройде ще кілька місяців, перш ніж індекси цін на житло відображатимуть те, як ціни відреагували на швидке підвищення ставок по іпотеці у другому кварталі», — каже Флемінг.

Будьте готові до уповільнення зростання цін на житло

Але те, що доступність є проблемою, не означає, що ціни на житло впадуть. Флемінг каже, що його дослідження показують, що під час епохи зростання іпотечних ставок, як ми переживаємо зараз, кількість продажів житла має тенденцію до зниження, але ціни на житло, як правило, ні. «Очікується, що буде менше продажів і зростання цін», — говорить Флемінг.

Ринок житла охолоджується

Слідкуйте за рівнем запасів і кількістю знижок ціни продавця в лістингах. «Це основні індикатори того, куди підуть ціни та як підвищення ставок по іпотеці вплинуло на попит. Більше запасів і більше зниження продажної ціни сигналізують про охолодження ринку», — говорить Флемінг. Для продавців це означає скидання очікувань щодо того, як швидко продаватиметься їхній будинок. «Прості дні на ринку ніколи не були нормальними. Фактично, старе прислів’я говорило про те, що продавці зазвичай очікують, що продаж їхнього будинку може тривати до 3 місяців на ринку. Звичайно, ми ще дуже далекі від цього, але продавці повинні очікувати, що для продажу свого будинку знадобиться більше часу. Для покупців очікуйте менш жорсткої конкуренції за покупку житла», — говорить Флемінг. (Перегляньте тут найнижчі тарифи, на які ви можете претендувати.)

Подумайте про ARM і будьте розумним покупцем

Враховуючи нинішній ринок, Флемінг каже, що легко втратити концентрацію на тлі змін іпотечних ставок та іншої динаміки житла. «Реальність полягає в тому, що деякі базові кроки залишаються важливими і не сильно відрізняються від будь-якого ринку. Шукайте найкращу іпотеку, а на ринку зі зростаючими ставками досліджуйте іпотечні кредити з регульованою ставкою, щоб отримати вигоду з нижчою ставкою. Робіть свій вибір на основі того, що дім – це притулок, а не можливість повернення інвестицій, і запасіться терпінням», – каже Флемінг.