Я купую будинок зі своєю 74-річною мамою, але іпотека буде на моє ім’я. Як ми маємо назвати будинок?

Шановний MarketWatch,

Я хотів би дізнатися, чи можете ви дати мені пораду щодо придбання житла з моєю матір'ю, якій 74 роки. Я вложу 240,000 220,000 доларів США — використовуючи кошти від продажу мого власного будинку — на новий будинок і починаючи з іпотека в розмірі 100,000 XNUMX доларів. Іпотека буде тільки на моє ім'я. Щойно будинок моєї матері продадуть, вона віддасть мені частину виручки від свого будинку — XNUMX XNUMX доларів, щоб я міг змінити свою іпотеку та зменшити свій щомісячний платіж.

Наші запитання: як ми маємо назвати будинок, у якому ми обидва будемо жити? Чи маємо ми вписувати обидва наші імена на будинок із спільниками, які мають право на виживання? Крім того, чи будуть гроші, які вона дає мені на переоформлену іпотеку, вважатися подарунком для мене, за який мені доведеться платити податки? Чи є спосіб уникнути цього? І моє останнє запитання: чи маю я також включати свою повнолітню дочку у право власності на будинок, також як спільні орендарі з правом наживо, щоб будинок міг бути її, коли мене і моєї матері більше не буде на цій Землі?

Якщо ви не можете відповісти на ці запитання, чи могли б ви сказати мені, чи потрібно мені поговорити з юристом з питань нерухомості, податковим або CPA? Я не знаю, кому мені задавати такі запитання. Мені подобається читати вашу колонку. Дякую тобі за допомогу.

З повагою,

Переїзд до мами

"Великий хід" - це стовпець MarketWatch, який розглядає тонкощі та недоліки нерухомості, починаючи від навігаційних пошуків нового будинку і закінчуючи поданням заявки на іпотеку.

У вас є питання щодо купівлі чи продажу будинку? Ви хочете знати, де має бути ваш наступний крок? Надішліть електронною поштою Джейкоба Пасі за адресою [захищено електронною поштою].

Шановний Moving,

Дуже приємно, що ви плануєте купити будинок зі своєю мамою, тому що я впевнений, що це забезпечить їй відчуття комфорту, коли вона стане старше і потребує додаткової допомоги. Я знаю, що ви не запитували мої думки щодо цієї домовленості, але я був би помилковим, якби не запропонував мати багато відвертих розмов один з одним, де ви обговорюєте свої очікування щодо спільного життя. Це буде великою зміною для вас обох, і, як і в будь-якій домовленості сусіда по кімнаті, краще бути на одній сторінці заздалегідь, щоб забезпечити мирне співжиття.

Мушу визнати, що мене бентежить часова шкала, яку ви двоє обрали. Якщо немає причини, чому покупка будинку самостійно для початку має сенс, я не розумію, чому б ви двоє не почекати трохи довше, щоб придбати будинок разом — особливо якщо ви думаєте, що обидва будуть у будинку вчинок. Одночасне об’єднання ресурсів, ймовірно, дозволить вам скористатися перевагами кращого фінансування.

Переоформлення іпотечного кредиту може бути вигідним для багатьох домовласників. Це дозволить вам зменшити свої боргові зобов’язання без зміни відсоткової ставки чи терміну кредиту. У той час, коли ставки за іпотечними кредитами зростають, це може бути кращим варіантом для багатьох власників житла, ніж рефінансування, якщо ваша головна мета — зменшити суму заборгованості, яку ви маєте.

У цієї стратегії є деякі недоліки. Для початку, не всі іпотечні кредитори дозволяють це зробити, тому це потрібно буде уточнити заздалегідь. І навіть якщо кредитор дозволяє це зробити, він не може зробити це для всіх видів кредитів. Зокрема, державні позики, включаючи позики FHA та VA, не можуть бути переглянуті. А кредитний сервісник стягне з вас комісію за переоформлення. З цих причин деякі позичальники виберуть просто внести додаткові платежі до своєї іпотеки, а не пройти повний процес переоформлення.

У вашій ситуації внесок вашої матері можна вважати подарунком, якщо вона не в іпотеці, хоча ви не будете платити податки з нього. Вам слід проконсультуватися з бухгалтером, щоб отримати їх експертну пораду, але, швидше за все, їй доведеться подати податкову декларацію про подарунки. Тим не менш, якщо вона не дарує мільйони доларів вам та іншим, цілком імовірно, що вона ніколи не буде боргувати податки з цих грошей через довічне виключення.

Вона може мати право власності, не будучи в іпотеці, але це не обов’язково просто. Якщо ви думаєте про те, щоб додати її до договору пізніше після того, як ви купили будинок і взяли іпотеку, вам слід проконсультуватися з юристом з нерухомості. Деякі кредитори включають положення, які передбачають, що позика має бути повернута повністю, якщо в праву власності будуть внесені значні зміни, і вам потрібно, щоб юридичний експерт переглянув будь-який договір про іпотеку, щоб перевірити, чи буде це так.

Якщо ви натомість плануєте мати свою матір на правочині з самого початку, не маючи її в іпотеці, вам потрібно буде проконсультуватися з іпотечним кредитором, щоб отримати його схвалення на цю угоду. Як пояснює нью-йоркський юрист з нерухомості Вікторія Сподек у дописі в блозі: «Банк повинен бути впевнений, що його інтереси захищені, оскільки він дає в борг велику суму грошей. Здатність банку продати нерухомість у разі дефолту є критичною для їх моделі, і він не буде позичати гроші, якщо вони не будуть захищені».

Проблема, яка може виникнути при наявності кількох осіб на праві власності, але лише одного в іпотеці, полягає в тому, що право власності на будинок стає складним. З точки зору кредитора, ваша мама матиме права на дім, які можуть ускладнити продаж, якщо ви звернетеся у викуп. Отже, що кредитори часто роблять у такому сценарії, каже Сподек, так це змушують обох власників підписати іпотеку, а лише одна особа підписує записку, яка є обіцянкою повернути позику. Таким чином, «якщо кредит не буде виплачено або стане дефолтом, то банк все одно матиме право продати будинок, щоб отримати його погашення», — пише вона.

Знову ж таки, ви можете розглянути можливість включення вашої матері в іпотеку. Якщо вона не має проблем із кредитом, її додатковий дохід із соціального страхування та активи можуть допомогти вам отримати кращу ставку по іпотеці. Це також пом’якшить проблеми, які виникнуть у зв’язку з погашенням кредиту, коли її будинок продається.

Що стосується того, як ви називаєте будинок, я вважаю, що важливо подумати, чому ви хочете бути на цьому титулі і які ваші цілі в цьому. Здається зрозумілим, що уникнення заповіту є важливим для вас обох, але спільне оренда може нести певні ризики. Наприклад, якщо один із вас заборгований і не може його погасити, кредитори можуть пред'явити вимоги на майно. Ось чому додавання вашої дочки до титулу також може бути ризикованим кроком.

Для всіх вас, можливо, найбільше сенсу буде передати дім у довіру. Це дасть вам контроль над тим, що станеться з домом, коли ви і ваша мати помрете, і дозволить вам залишатися вдома, поки ви обидва ще живі. Ваша дочка може не тільки легко перейти до будинку, але й уникнути певних податків та зборів за спадщину. Вам потрібно буде найняти юриста, щоб оформити траст і правильно структурувати його для вас, але враховуючи складність ваших умов проживання, це може бути найкращим рішенням вашої проблеми і дасть вам і вашу матір гарантію, що ви зможете жити. у цьому домі до кінця твоїх днів.

Надсилаючи свої запитання електронною поштою, ви погоджуєтесь анонімно їх публікувати на MarketWatch. Надсилаючи свою історію компанії Dow Jones & Company, видавцю MarketWatch, ви розумієте та погоджуєтеся з тим, що ми можемо використовувати вашу історію або її версії в усіх засобах масової інформації та на платформах, у тому числі через третіх сторін..