Я хочу рефінансувати свою іпотеку, але мені скоро виповниться 70. Чи розумно рефінансувати в моєму віці?

Зазвичай, я вважаю, що спадкоємці повинні мати справу з цим на основі заповіту, але я не маю спадкоємців, на мою думку. Я самотній, ніколи не був одружений і не маю дітей. Моя мати померла, а батькові 97 років. Він живе з жінкою, але вони вирішили не одружуватися.

Ми з братом розлучилися з 1990 року. Я не збираюся заповідати йому нічого цінного — він мене сильно обікрав, коли померла наша мати, крім того, що насправді у мене немає нічого цінного. Я не хочу залишати йому безлад. Йому 67 років, і хто знає, чи житиме він, коли я помру. Крім того, є моя племінниця, його єдина дитина, яку я майже не знаю. З того часу, як стала дорослою, вона ніколи не намагалася виправити цей факт. Їй 38 років, вона самотня і не має дітей. У мене є 33 або більше троюрідних братів і сестер, але я не маю стосунків майже 30 років із тими кількома, кого я зустрічав.

Моя біль і образа щодо мого брата та племінниці не повинні скасовувати мій обов’язок залишити заповіт. Зрештою, вони моя кров, і я емоційно не прив’язаний до жодної неприбуткової організації. У мене є близькі друзі, з якими я познайомився ще з 1954 по 1966 рік, але немає інших значущих людей.

Тим часом я винен близько 33,000 30,000 доларів за моєю поточною іпотекою. Я прошу вивести готівкою 285,000 315,000 доларів, які я маю намір використати на покращення дому. Оцінка скасована, але квартири такого ж розміру в моєму кондомініумі продавалися за 458 5.25–531 3.28 доларів США. Я живу в передмісті Лос-Анджелеса. Поточний щомісячний платіж становить XNUMX доларів США, включно з податком на майно, з процентною ставкою XNUMX%. Новий платіж становить XNUMX долар за ставкою XNUMX%. Не така вже й велика різниця, враховуючи, які рекламні ролики кажуть про поточні ставки рефінансування, але моє співвідношення боргу до доходу не є хорошим.

"«Коли я помру, хто застрягне з неоплаченим залишком?» Чи кредитор припускає це?»"

Наразі мій єдиний «реальний» дохід — це соціальне страхування, і 900 доларів щомісяця тато надсилає мені з трастового рахунку. Я маю намір повернутися до роботи наступного року, тому що мені без розуму нудно, але це не має нічого спільного з позикою. Амортизований 30-річний платіж за кредитом включатиме витрати на закриття, передплачені податки та понад 17,000 XNUMX доларів непогашеної заборгованості на додаток до залишку іпотеки та виведення готівки.

Коли я помру, хто застрягне з неоплаченим залишком? Чи припускає це кредитор? Хіба хтось не повинен мати справу з будь-якою проблемою, яка може виникнути, або отримати залишок, якщо він проданий? Чи маю я рацію, що не має значення, візьму я позику на 15 чи 30 років, оскільки я можу померти, перш ніж виплатити будь-яку з них?

Оскільки передбачувана позика значно нижча за вартість будинку, чи існують інші типи проблем, з якими б довелося мати справу, ким би не був мій спадкоємець? Звичайно, може статися ще один землетрус, але за винятком якогось непередбаченого лиха чи моєї заборгованості з платежів, кого за законом можна змусити вирішувати будь-які проблеми, якщо я не залишу заповіту?

З повагою,

Рефінансування Golden Girl

"Великий хід' — це колонка MarketWatch, яка розглядає тонкощі нерухомості, від навігації щодо пошуку нового будинку до подачі заявки на іпотеку.

У вас є питання щодо купівлі чи продажу будинку? Ви хочете знати, де має бути ваш наступний крок? Надішліть електронною поштою Джейкоба Пасі за адресою [захищено електронною поштою].

Шановне рефінансування,

Я хочу почати з відповіді на ваше запитання про тривалість терміну позики, оскільки я переживаю, що ви можете применшити різницю між позикою на 15 років і позикою на 30 років.

Ви знаєте, що щомісячний платіж вищий за кредит на 15 років — це правда. Але вона може бути навіть вищою, ніж ви собі уявляєте (якщо кредитор уже не вказав різницю). Наприклад, для 100,000-річної іпотеки на 30 3 доларів США з відсотковою ставкою 422% щомісячний платіж становитиме приблизно 15 долари. Якби той самий кредит мав термін 691 років, щомісячний платіж становив би близько XNUMX долара.

Підкреслимо, щомісячний платіж за 15-річною іпотекою приблизно на 64% вищий. Часто людей приваблює менший термін 15-річної позики, оскільки це економить на відсотках у довгостроковій перспективі. Але для тих, хто має фіксований дохід, ця різниця в щомісячному платежі може мати величезне значення.

Як ви самі сказали, незрозуміло, що ви проживете достатньо довго, щоб побачити виплату позики в будь-якому випадку. Тож довгострокові заощадження, отримані завдяки короткостроковій перспективі, швидше за все, не варті. Зараз ти покладаєшся на фінансову підтримку свого тата, але чи буде це продовжуватися, коли він помре? Інакше вищий щомісячний платіж із 15-річної позики може раптово стати абсолютно недоступним.

Для того, хто отримає будинок після вашої смерті, не матиме значення, чи була іпотека на 15- чи 30-річний термін, коли справа доходить до вирішення боргу. Дійсно, коли ми помремо, наші борги, пов’язані з житлом, все одно повинні бути виплачені.

У вашому випадку це звучить так, ніби ви або не маєте заповіту, або не вказали, хто має успадкувати ваші активи після вашої смерті. Більшість штатів визначають, хто має право на спадщину, починаючи з подружжя та дітей, а потім онуків. У випадках, коли нікого з цих осіб немає поруч, держава розглядатиме інших родичів, включаючи братів і сестер, племінниць і племінниць. Держава також може успадкувати це майно.

Якщо ви помрете без заповіту, а держава не визначить законного спадкоємця майна, то теоретично ваш іпотечний позикодавець або особа, що обслуговує, вилучить будинок для покриття позики. Якщо спадкоємця було визначено або ви його назвали, більшість штатів мають закони, які захищають їхні права на житло. Коли ви помрете, ваші спадкоємці успадкують право власності на будинок, але не його іпотеку. Іпотечні кредити часто включають застереження про настання терміну продажу, яке вимагає погашення позики в разі продажу будинку, оскільки саме тоді переходить право власності.

Коли право власності відбувається через спадщину, закони зазвичай захищають спадкоємця. Вони можуть взяти іпотеку та продовжувати виплачувати. У деяких випадках вони можуть передати іпотеку на своє ім’я або вони можуть продати будинок, щоб погасити позику та покласти в кишеню виручку, що залишилася після цього.

Якщо я дозволю трохи переступити, я б порадив вам ще раз подумати, хто гідний отримати вашу спадщину. За своєю природою більшість із нас думає залишити своє мирське майно кровним родичам, але, на мій погляд, визначення сім’ї є ширшим. Ваш брат приніс вам горе, а ви кажете, що у вас практично немає стосунків із племінницею.

Це звучить так, ніби у вас багато друзів, з якими у вас міцні стосунки. Звичайно, вони не можуть бути романтичними натурами, але я впевнений, що ці друзі принесуть радість і комфорт у ваше життя. Ці люди — ваша обрана сім’я, і вони заслуговують усіх прав і привілеїв, які зазвичай зарезервовані для кровних родичів. Дійсно, ви можете заповідати своє майно другу, а не члену сім’ї.

Можливо, ваші друзі не зацікавлені в успадкуванні вашої квартири, але я б поговорив з ними, щоб дізнатися, що вони подумають про такий подарунок. Можливо, у них самих є дитина чи інший родич, який міг би отримати користь від успадкування будинку для проживання (або фінансової вартості цього майна).

Ви наполегливо працювали, щоб утримувати свій дім, і ви повинні відчувати себе комфортно, знаючи, що після вашої смерті він дістанеться комусь, про кого ви дбаєте. Кого б ви не назвали своїм спадкоємцем, повідомте їм про свої плани. Таким чином ваша смерть не буде шоком, і вони зможуть відчути себе добре підготовленими для виконання різноманітних завдань, пов’язаних зі спадщиною.

Надсилаючи свої запитання електронною поштою, ви погоджуєтесь анонімно їх публікувати на MarketWatch. Надсилаючи свою історію компанії Dow Jones & Company, видавцю MarketWatch, ви розумієте та погоджуєтеся з тим, що ми можемо використовувати вашу історію або її версії в усіх засобах масової інформації та на платформах, у тому числі через третіх сторін..