«Я не знаю, чи варто мати справу з орендарями»: переобладнати свій будинок в оренду чи продати його?

Однак я розмірковую, чи варто мені продати чи здати в оренду дім, який у мене зараз. Я купив будинок за 188,500 2.75 доларів. Я двічі рефінансував і отримав готівку минулого разу. Моя відсоткова ставка становить 18%, і мені ще є 1,800 років, щоб її виплатити. Я можу орендувати його за 2,000-500,000 доларів. Але я не знаю, чи це найкращий варіант, тому що я міг би продати його приблизно за XNUMX XNUMX доларів, що є найвищою вартістю на даний момент.

Було б чудово, щоб орендарі сплатили мою другу іпотеку, але я не знаю, чи варто мати справу з орендарями та ремонтами, які вони можуть вимагати постійно. Адже це старий будинок. Що я повинен зробити? 

З повагою,

Пакування в Портленді

"Великий хід" - це стовпець MarketWatch, який розглядає тонкощі та недоліки нерухомості, починаючи від навігаційних пошуків нового будинку і закінчуючи поданням заявки на іпотеку.

У вас є питання щодо купівлі чи продажу будинку? Ви хочете знати, де має бути ваш наступний крок? Надішліть електронною поштою Джейкоба Пасі за адресою [захищено електронною поштою].

Шановна упаковка,

На ринку повного житла багато власників будинків розглядають саме той крок, який ви думаєте зробити. Власники будинків бачать зростання орендних ставок, і багато хто цим користується. У лютому орендна плата була майже на 18% вище в порівнянні з роком тому по країні, згідно з веб-сайтом нерухомості Apartment List, що є рекордним зростанням.

Певною мірою власники будинків підживлюють зростання орендної плати, перетворюючи свої початкові будинки в оренду. Інакше ці будинки забезпечили б так необхідне постачання на ринках купівлі житла. Натомість будинків на продаж так мало, що багато американців змушені здавати в оренду довше, ніж вони сподівалися, оскільки не можуть знайти нерухомість для покупки. Більше людей, які орендують, означає більшу конкуренцію за орендовані приміщення, а отже, орендна плата зростає.

Але те, що так багато домовласників їдуть цим шляхом, не означає, що ви повинні. «Має сенс перетворити будинок на оренду, якщо і тільки тоді, коли ви розумієте всі потенційні проблеми, пов’язані з тим, щоб стати орендодавцем», – сказала Мішель Гесснер, засновниця та власниця Gessner Wealth Strategies, фінансової консалтингової фірми з Х’юстона. .

Легко уявити переваги орендодавця — використання додаткового доходу для погашення вашої другої іпотеки і, можливо, після того, як це окупиться, відкладаючи гроші на пенсію. Але якщо пандемія чомусь навчила нас, так це тому, що бути маленьким власником квартири не для слабкодухих.

Ви вже впоралися з деякими труднощами в якості орендодавця. Вам потрібно буде взаємодіяти з орендарями та працювати з ними, щоб підтримувати майно. І, швидше за все, орендарі не будуть ставитися до будинку так добре, як ви могли б, змушуючи вас платити за його регулярний ремонт. Це лише верхівка айсберга.

Звучить так, ніби ви фінансово стабільні, але чи могли б ви дозволити собі оплатити іпотеку на свій перший і новий будинок самостійно? Багато орендодавців опинилися зіткнутися з викупом і банкрутством своїх орендованих об’єктів протягом останніх років, оскільки орендарі намагалися сплачувати орендну плату через пандемію. Зрештою, багато з цих власників вирішили продати будинки, щоб скоротити свої збитки.

Якщо ви думаєте, що не витримуєте цього стресу, я б настійно переглянув, щоб стати власником квартири. Є й інші фінансові причини подумати двічі. Коли хтось продає своє основне місце проживання, він може виключити до 250,000 500,000 доларів США приросту капіталу (або 500,000 300,000 доларів США, якщо вони одружені та подають спільну заяву). Отже, якщо, наприклад, ви продали будинок за 200,000 XNUMX доларів, але заплатили лише XNUMX XNUMX доларів, щоб придбати його спочатку, ви не буде стикатися з податком на приріст капіталу з отриманого вами прибутку в XNUMX XNUMX доларів.

Якщо ви вирішите перетворити нерухомість на будинок для оренди, а потім вирішите продати, ви можете зіткнутися з великими податковими рахунками. Щоб скористатися виключенням із приросту капіталу, ви повинні проживати в будинку два з останніх п’яти років, але не обов’язково, щоб це були два останні роки. Отже, по суті, у вас є невеликий пільговий період. І є податкові знижки, які ви можете оподатковувати як орендодавець.

Припустимо, що ви орендували будинок на шість років, а потім вирішили продати. Тоді ви не отримаєте виключення у розмірі 250,000 500,000 доларів (або 1031 XNUMX доларів), тому всі гроші, які ви заробите від продажу, вважатимуться оподатковуваним доходом. Є способи уникнути цього податкового удару — зокрема, ви можете реінвестувати ці гроші в інше орендоване майно через обмін згідно з розділом XNUMX. Інакше податковий рахунок буде більшим.

Іншим фінансовим фактором є те, чи дозволить ваш іпотечний кредитор взагалі перетворити нерухомість в оренду. Іпотека, як правило, включає положення, які вимагають, щоб позичальники проживали в будинку протягом певного періоду часу. Якщо ви спробуєте виїхати та орендувати нерухомість до закінчення цього терміну, ви можете брати участь в іпотечному шахрайстві. Враховуючи те, що ви здійснили рефінансування відносно недавно, вам слід уважно вивчити свої іпотечні документи.

Ви краще, ніж я, відчуваєте свою терпимість до ризику та фінансової складності. Якщо ви все ще зацікавлені в реалізації цього плану, обов’язково проконсультуйтеся з бухгалтером і фінансовим планувальником, які допоможуть вам визначити найкращий підхід. Мій інтуїтивний інстинкт полягає в тому, що ви не продані цією ідеєю. Якщо це так, то я б розглянув інші варіанти. Зрештою, гроші, які ви заробите від продажу будинку, швидше за все, підуть на погашення боргу або інші фінансові цілі.

Крім того, бути орендодавцем – це не єдиний спосіб інвестувати в нерухомість. «Додаткові надходження можна інвестувати для отримання доходу або зростання або навіть у цінні папери, пов’язані з нерухомістю», – сказав Кашіф Ахмед, президент фінансової консультативної фірми American Private Wealth у Бедфорді, штат Массачусетс. Інвестування в інвестиційний фонд нерухомості, для Наприклад, це може розширити ваш портфель, але це набагато ліквідніше, ніж мати всі ці гроші, прив’язані в будинку.

Зрештою, я відчуваю, що ви не можете помилитися, зробивши вибір, який вам найбільше зручний. Тож який би це не був вибір, я бажаю вам удачі.

Надсилаючи свої запитання електронною поштою, ви погоджуєтесь анонімно їх публікувати на MarketWatch. Надсилаючи свою історію компанії Dow Jones & Company, видавцю MarketWatch, ви розумієте та погоджуєтеся з тим, що ми можемо використовувати вашу історію або її версії в усіх засобах масової інформації та на платформах, у тому числі через третіх сторін..