Перевертання будинків може бути прибутковим бізнесом. Але не дозволяйте ідеалізованим телешоу, що перевертають будинок, впливати на ваше уявлення про те, як це працює. Ви повинні мати досвід, фінансування та знати, що ви робите. Це особливо вірно, коли йдеться про перевертання будинків і податки. У цьому довіднику з нерухомості пояснюється, чого очікувати від оподаткування житла. А фінансовий радник може допомогти вам створити фінансовий план для інвестицій у нерухомість і захистити ваш бізнес від фінансових помилок.
Ви інвестор чи дилер у нерухомість?
Перше запитання, на яке ви повинні відповісти, це чи є ви інвестор нерухомості або дилер. Причина в тому, що IRS оподатковує ці два класи по-різному. Зазвичай інвестор купує нерухомість і утримує її протягом мінімум року. Зазвичай інвестори використовують нерухомість для отримання доходу від оренди, а як актив вони очікують повільного зростання вартості протягом багатьох років.
Дилери, з іншого боку, ваші традиційні домашні ласти. Вся їхня причина покупки нерухомості полягає в перепродажі. Ось деякі моменти, на які IRS зверне увагу, щоб визначити, чи ви дилер:
Частота та обсяг купівлі-продажу нерухомості
Чи майно коли-небудь значилося як ваше основне місце проживання
Чому власність утримувався та чи служив він для інших цілей, крім перепродажу
Скільки реклами та реклами пішло на продаж нерухомості
Скільки покращень було зроблено
Загальна діяльність платника податку з продажу майна
Загалом, якщо ви перевертаєте будинок, ви купуєте його з єдиною метою покращити його та перепродати. Це робить вас торговцем нерухомістю. Якщо у вас виникнуть додаткові запитання, зверніться до фінансового консультанта або податкового експерта.
Перетворення будинків і податок на приріст капіталу
Існують два види податки на приріст капіталу, короткострокові і довгострокові. Короткострокові податки на приріст капіталу оподатковуються за тією ж ставкою, що й ваш податок на прибуток, і застосовуються для прибутку від активів (наприклад, нерухомості), які утримувалися менше року. Довгострокові податки на приріст капіталу призначені для активів, які зберігаються понад рік, і стягуються за більш вигідною ставкою, яка варіюється від 0% до 20% залежно від категорії.
Домашні ласти здебільшого потраплять до табору короткострокових приростів капіталу. Пам’ятайте, коли ви перевертаєте будинок, щодня, утримуючи майно, ви втрачаєте гроші. Ви хочете увійти, зробити покращення та швидко продати з прибутком. Це особливо вірно, якщо ви профінансували покупку за допомогою кредиту.
Повний режим оподаткування для торговців нерухомістю
На даний момент ми встановили, що активні ласти будинку є торговцями нерухомістю. Це означає, що існують інші податки, про які їм потрібно знати. Разом зі сплатою податку на доходи фізичних осіб (який може досягати 37%), торговці нерухомістю повинні будуть сплатити додатково 15.3% податку на самозайнятість.
Давайте попрацюємо на прикладі Податковий калькулятор SmartAsset. Якщо торговець нерухомістю, який подає окрему декларацію, отримує 200,000 40,811 доларів США доходу за рік, він може розраховувати на сплату 30,600 71,411 доларів федерального податку на прибуток. Додайте до цього 35.71 200,000 доларів США на податок на самозайнятість, і ви отримаєте загальну податкову суму в XNUMX XNUMX доларів США або XNUMX% від XNUMX XNUMX доларів США.
Звичайно, це без урахування податкових відрахувань. Давайте поговоримо про деякі кроки, щоб зменшити ваші податкові рахунки.
Зниження податкового тягаря вашого будинку
Навіть зважаючи на високі податки, пов’язані з торговцем нерухомістю, є способи зменшити податковий тягар вашого будинку. Ось три кроки, які потрібно зробити, щоб зменшити ваші податкові рахунки, коли ви починаєте перевертати будинки.
1. Створіть ТОВ
Перш ніж приступити до розваг, варто налаштувати свій бізнес. Однією з найпопулярніших бізнес-структур є а товариство з обмеженою відповідальністю або ТОВ. ТОВ дозволяють робити відрахування на комерційні витрати. Крім того, вони допоможуть вам захистити ваші особисті активи від судових позовів, якщо щось піде не так.
Їхня гнучкість є ще однією причиною, чому вони такі популярні. ТОВ може бути одноосібним підприємцем або партнерством або бути організованим як корпорація, щоб скористатися застосовними податковими пільгами. Майте на увазі, що ТОВ є державними організаціями, тому точні правила їх створення та переваги, які вони надають, відрізняються залежно від штату.
2. Зробіть податкові відрахування
Як ТОВ, ви можете списати багато витрат на свій бізнес. Ось дев’ять загальних відрахувань, які ви можете зробити:
Витрати на поліпшення будинку на проданому майні
Відсотки за кредитами на нерухомість
Податок на нерухомість інвестиційної нерухомості
Вартість дозволу на будівництво
Комісії з нерухомості
Витрати на відрядження
Офісне приладдя
Усі витрати за межами офісу, такі як оренда, Інтернет, комунальні послуги тощо.
Юридичні та бухгалтерські витрати
3. Відніміть капітальні втрати
Ви не можете кожного разу отримувати прибуток як домашній ласт. Результатом цього є те, що ви можете вирахувати будь-які втрати капіталу, з якими ви зазнаєте, і використовувати їх для компенсації податку на приріст капіталу. Поговоріть зі своїм фінансовим радником про те, як найкраще компенсувати ці прибутки збитками та чи маєте ви на це право перенесення збитку капіталу.
Податкові пільги, які ви не отримаєте, якщо будете перевертатися
Незважаючи на те, що ви можете прочитати в Інтернеті, якщо ви активний фахівець, який перевертає кілька будинків на рік, є податкові пільги, які інші отримають, а ви не отримаєте. Ось кілька податкових пільг, які ви можете розглянути:
121 виключення: це Правило IRS застосовується до ваше основне місце проживання. Це дозволяє уникнути податку на приріст капіталу на прибуток від продажу вашого основного місця проживання до 250,000 500,000 доларів США (або 24 60 доларів США, якщо ви одружені). Повторюю, що цей будинок має бути вказаний як ваше основне місце проживання, щоб відповідати вимогам. Виняток вимагає, щоб ви жили в будинку принаймні XNUMX з попередніх XNUMX місяців. Це означає, що будинки для швидкого перевертання не відповідають вимогам.
1031 обмін: це програма відстрочки сплати податків дозволяє інвесторам продавати одну інвестиційну нерухомість і відкладати податки на продаж, купуючи нову інвестиційну нерухомість. Податкове управління США дає вам 45 днів для визначення нерухомості на заміну та 180 днів для здійснення транзакції. Але чому домашні ласти не можуть скористатися цим? Податкове управління США дуже ретельно визначає, хто може брати участь в обміні 1031. Вони спеціально забороняють брати участь у купівлі майна для перепродажу.
Bottom Line
Купівля та продаж нерухомості може бути a комплекс процес, особливо коли ви включаєте податки на перевертання будинку. Найкраще йти в справу підготовленим і знати, за що ви будете на гачку. Ви повинні знати, скільки IRS вимагатиме від вас заплатити, а також знати, як структурувати свій бізнес, щоб мати найкращі умови для досягнення успіху в довгостроковій перспективі.
Поради щодо перекидання будинків
Вашій компанії, що перевертає будинок, не потрібно намагатися самостійно керувати своїми фінансами, від капіталу зростання до податкового планування. Наявність фінансового консультанта у вашому кутку може зняти величезний тягар з ваших плечей і надати вам більше можливостей для зростання. Якщо у вас немає фінансового консультанта, знайти його не складно. Безкоштовний інструмент SmartAsset підбирає вас із трьома перевіреними фінансовими консультантами, які обслуговують вашу територію, і ви можете безкоштовно поспілкуватися зі своїми консультантами, щоб вирішити, який з них підходить саме вам. Якщо ви готові знайти радника, який допоможе вам досягти ваших фінансових цілей, починай зараз.
Окрім того, щоб навести порядок у своїх податках, ви повинні звернути увагу на те, де ви робите банк. Деякі банки просто більш дружні до малого бізнесу. Перегляньте наш список кращі банки для малого бізнесу скористатися цими можливостями.
Фото: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Світлана Малишева, ©iStock/Aleutie
Повідомлення Перевернути будинки та податки: Посібник з нерухомості вперше з'явився на Блог SmartAsset.
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html