Як оцінити інвестиційну нерухомість

Методи аналізу вартості інвестицій в нерухомість аналогічні тим, які використовуються при фундаментальному аналізі акцій. Оскільки інвестиції в нерухомість, як правило, не є короткостроковою торгівлею, аналіз грошових потоків і подальшої норми прибутку має вирішальне значення для досягнення мети здійснення прибуткових інвестицій.

Щоб отримати прибуток, інвестори повинні знати, як оцінювати нерухомість і робити обґрунтовані припущення щодо того, скільки прибутку отримає кожен, чи то за рахунок подорожчання майна, доходу від оренди чи обох. Точна оцінка нерухомості може допомогти інвесторам приймати кращі рішення, коли справа доходить до купівлі та продажу нерухомості.

Оцінка власного капіталу зазвичай проводиться за допомогою двох основних методологій: абсолютної вартості та відносної вартості. Те ж саме стосується оцінки нерухомості.

Дисконтування майбутнього чистого операційного доходу (NOI) за відповідною ставкою дисконтування для нерухомості подібне до оцінки дисконтованих грошових потоків (DCF) для акцій. Тим часом інтеграція моделі мультиплікатора валового доходу в нерухомість можна порівняти з відносною вартістю акцій. Нижче ми розглянемо, як оцінити нерухомість за допомогою цих методів.

Коефіцієнт капіталізації

Одним з найважливіших припущень, які робить інвестор у нерухомість під час оцінки нерухомості, є вибір відповідної ставки капіталізації, також відомої як ставка капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації – це необхідна норма прибутку на нерухомість за вирахуванням підвищення вартості або амортизації. Простіше кажучи, це ставка, яка застосовується до NOI для визначення поточної вартості нерухомості.

Наприклад, припустимо, що майно буде генерувати NOI у розмірі 1 мільйона доларів США протягом наступних десяти років. Якби вона була дисконтована за ставкою капіталізації 14%, ринкова вартість майна була б:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{де:}\\&\text{Ринкова вартість}=\text{Чистий операційний дохід}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)де:Ринкова вартість=Чистий операційний прибуток/верхня ставка​

Ринкова вартість 7,142,857 6.5 8 доларів США є хорошою угодою, якщо нерухомість продається за XNUMX мільйона доларів. Але це погана угода, якщо ціна продажу становить XNUMX мільйонів доларів.

Визначення коефіцієнта капіталізації є одним із ключових показників, які використовуються для оцінки нерухомості, що приносить дохід. Хоча це дещо складніше, ніж розрахунок середньозваженої вартості капіталу (WACC) фірми, існує кілька методів, які інвестори можуть використовувати, щоб знайти відповідну ставку капіталізації, включаючи наступне:

• Метод нарощування
• Ринково-видобувний метод
• Смуговий метод інвестування

Метод нарощування

Одним із поширених підходів до розрахунку максимальної ставки є метод нарощування. Почніть з процентної ставки і додайте наступне:

1. Відповідна премія за ліквідність — виникає через неліквідність нерухомості
2. Премія за повернення землі — враховує чисту вартість землі
3. Премія за ризик — показує загальний ризик ринку нерухомості

Враховуючи відсоткову ставку 6%, ставку неліквідності 1.5%, премію за повернення 1.5% і ставку ризику 2.5%, ставка капіталізації пайової нерухомості становить 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5%). %). Якщо чистий операційний прибуток становить 200,000 1,739,130 доларів США, ринкова вартість майна становить 200,000 0.115 XNUMX доларів США (XNUMX XNUMX доларів США / XNUMX).

Провести цей розрахунок дуже просто. Однак складність полягає в оцінці точних оцінок для окремих компонентів ставки капіталізації, що може бути проблемою. Перевага методу нарощування полягає в тому, що він намагається визначити й точно виміряти окремі компоненти ставки дисконту.

Ринковий метод видобутку

Метод ринкового вилучення передбачає наявність поточної, легкодоступної інформації про NOI та ціну продажу порівнянної нерухомості, що приносить дохід. Перевага методу ринкового вилучення полягає в тому, що ставка капіталізації робить капіталізацію прямого доходу більш значущою.

Коефіцієнт капіталізації визначити відносно просто. Припустимо, що інвестор може купити паркінг, який, як очікується, принесе $500,000 XNUMX NOI. У цьому районі є три існуючі порівнянні прибуткові автостоянки:

• Автостоянка 1 має NOI у 250,000 3 доларів США та ціна продажу 8.33 мільйони доларів. Ставка капіталізації становить 250,000% (3,000,000 XNUMX доларів США / XNUMX XNUMX XNUMX доларів США).
• Автостоянка 2 має NOI у 400,000 3.95 доларів США та ціна продажу 10.13 мільйони доларів. Ставка капіталізації становить 400,000% (3,950,000 XNUMX доларів США / XNUMX XNUMX XNUMX доларів США).
• Автостоянка 3 має NOI у 185,000 2 доларів США та ціна продажу 9.25 мільйони доларів. Ставка капіталізації становить 185,000% (2,000,000 XNUMX доларів США / XNUMX XNUMX XNUMX доларів США).

Беручи середню ставку капіталізації для цих трьох порівнянних об’єктів, загальний показник капіталізації 9.24% був би розумним відображенням ринку. Використовуючи цей коефіцієнт капіталізації, інвестор може визначити ринкову вартість майна, який він розглядає. Вартість інвестиційної можливості для паркування становить 5,411,255 500,000 0.0924 доларів США (XNUMX XNUMX доларів США / XNUMX).

Смуговий метод інвестування

За методом смуги інвестування ставка капіталізації розраховується з використанням індивідуальних процентних ставок для нерухомості, яка використовує як позикове, так і акціонерне фінансування. Перевага цього методу полягає в тому, що він є найбільш прийнятною ставкою капіталізації для фінансованих інвестицій в нерухомість.

Першим кроком є ​​розрахунок коефіцієнта погашення фонду. Це відсоток, який необхідно відкладати кожен період, щоб мати певну суму в майбутньому моменті часу. Припустимо, що майно з NOI 950,000 50 доларів США фінансується на 7%, використовуючи борг під 15% відсотка, який амортизується протягом 10 років. Решта оплачується власним капіталом із необхідною ставкою прибутку XNUMX%. Коефіцієнт погашеного фонду розраховується як:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{де:}\\&\text{SFF}=\text{Коефіцієнт погашення}\\ &i=\text{Періодична процентна ставка, часто виражена як}\\&\phantom{i=}\text{річна відсоткова ставка}\\&n=\text{Кількість періодів, часто виражена роками}\end{вирівняно }$​SFF=(1+i)n-1i​де:SFF=Фактор погашення фондуi=Періодична процентна ставка, часто виражена якi=річна відсоткова ставка​

Підставляючи цифри, отримуємо:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Це становить 3.98%. Ставка, за якою кредитору має бути сплачена сума, дорівнює цьому коефіцієнту спаду фонду плюс відсоткова ставка. У цьому прикладі це виходить до 10.98% (0.07 + 0.0398).

Таким чином, середньозважена ставка або загальна ставка капіталізації, використовуючи вагу 50% для боргу та 50% для власного капіталу, є:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

В результаті ринкова вартість майна становить:

• 9,056,244 950,000 0.1049 дол. США (XNUMX XNUMX дол. США / XNUMX)

Методи оцінки

Абсолютні моделі оцінки визначають теперішню вартість майбутніх надходжень грошових потоків для отримання внутрішньої вартості активу. Найпоширенішими методами є модель дисконтування дивідендів (DDM) та методика дисконтованого грошового потоку (DCF).

З іншого боку, методи відносної вартості припускають, що два порівнянних цінні папери мають однакову ціну відповідно до їх прибутків. Такі коефіцієнти, як ціна-прибуток (P/E) і ціна-продаж, порівнюються з іншими компаніями тієї ж галузі, щоб визначити, чи є акція заниженою чи завищеною.

Як і при оцінці власного капіталу, аналіз оцінки нерухомості повинен реалізовувати обидві процедури для визначення діапазону можливих цінностей.

Знижка майбутнього NOI

Формула для розрахунку вартості нерухомості на основі дисконтованого чистого операційного доходу виглядає так:

$\begin{aligned}&\text{Ринкова вартість}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{де:}\\&NOI=\text{Чистий операційний дохід} \\&r=\text{Обов'язкова норма прибутковості активів нерухомості}\\&g=\text{Темп зростання }NOI\\&R=\text{Норма капіталізації }(rg)\end{урівняно}$​Ринкова вартість=r-gNOI1​​=RNOI1​​де:NOI=Чистий операційний прибутокr=Необхідна норма прибутковості активів нерухомостіg=Темпи зростання NOI​

NOI відображає прибутки, які буде отримано від майна після врахування операційних витрат, але до вирахування податків та сплати відсотків. Однак перед вирахуванням витрат необхідно визначити загальний дохід, отриманий від інвестицій.

Очікуваний дохід від оренди спочатку можна прогнозувати на основі порівнянної нерухомості поблизу. Завдяки належному дослідженню ринку інвестор може визначити, які ціни платять орендарі в цьому районі, і припустити, що до цієї нерухомості можна застосувати подібну орендну плату за квадратний фут. Прогнозне зростання орендної плати враховується у темпі зростання у формулі.

Оскільки високий рівень вакантних площ є потенційною загрозою прибутковості інвестицій у нерухомість, для визначення упущеного доходу слід використовувати аналіз чутливості або реалістичні консервативні оцінки, якщо актив не використовується на повну потужність.

Операційні витрати включають витрати, які безпосередньо виникають у процесі повсякденної експлуатації будівлі, наприклад, страхування майна, плата за управління, плата за технічне обслуговування та витрати на комунальні послуги. Зауважте, що амортизація не включається в загальний розрахунок витрат. Чистий операційний дохід від нерухомості подібний до прибутку до вирахування відсотків, податків, амортизації та амортизації (EBITDA).

Дисконтування NOI від інвестицій в нерухомість за максимальною ставкою аналогічно дисконтації майбутнього потоку дивідендів на відповідну необхідну норму прибутку, скориговану на зростання дивідендів. Інвестори, знайомі з моделями зростання дивідендів, повинні відразу побачити схожість.

Коефіцієнт валового доходу

Підхід мультиплікатора валового доходу – це метод відносної оцінки, який базується на припущенні, що майно в тій самій місцевості оцінюватиметься пропорційно валовому доходу, який вони допомагають створювати.

Як випливає з назви, валовий дохід — це загальний дохід до вирахування будь-яких операційних витрат. Однак для отримання точної оцінки валового доходу необхідно прогнозувати рівень вакантних посад.

Наприклад, якщо інвестор у нерухомість купує будівлю площею 100,000 10 квадратних футів, він може визначити на основі порівнянних даних про нерухомість, що середній місячний валовий дохід на квадратний фут у цьому районі становить 12 доларів. Хоча спочатку інвестор може припустити, що валовий річний дохід становить 10 мільйонів доларів США (12 доларів США х 100,000 місяців х XNUMX XNUMX кв. футів), у будь-який момент часу в будівлі, ймовірно, з’являться вільні приміщення.

Якщо припустити, що рівень вакантних посад становить 10%, валовий річний дохід складе 10.8 мільйона доларів (12 мільйонів доларів x 90%). Подібний підхід також застосовується до підходу чистого операційного доходу.

Наступним кроком для оцінки вартості нерухомості є визначення мультиплікатора валового доходу та множення його на валовий річний дохід. Коефіцієнт валового доходу можна знайти за історичними даними про продажі. Дивлячись на ціни продажу порівнянної нерухомості та поділяючи цю вартість на отриманий валовий річний дохід, виходить середній мультиплікатор для регіону.

Цей тип підходу до оцінки подібний до використання порівнянних операцій або множників для оцінки акцій. Багато аналітиків прогнозують прибутки компанії та множать її прибуток на акцію (EPS) на коефіцієнт P/E галузі. Оцінка нерухомості може бути проведена за допомогою аналогічних заходів.

Перепони на шляху до оцінки нерухомості

Обидва ці методи оцінки нерухомості здаються відносно простими. Однак на практиці визначення вартості майна, що приносить дохід, за такими розрахунками є досить складним. Перш за все, отримати необхідну інформацію щодо всіх вхідних даних формули, таких як чистий операційний прибуток, премії, включені в ставку капіталізації, та порівнянні дані про продажі, може бути багато часу та складно отримати необхідну інформацію.

По-друге, ці моделі оцінки не враховують належним чином можливі серйозні зміни на ринку нерухомості, такі як кредитна криза чи бум нерухомості. У результаті необхідно провести подальший аналіз для прогнозування та врахування можливого впливу змін економічних змінних.

Оскільки ринки нерухомості є менш ліквідними та прозорими, ніж фондовий ринок, іноді буває важко отримати необхідну інформацію для прийняття повноцінного інвестиційного рішення.

Тим не менш, через великі капітальні інвестиції, які зазвичай необхідні для придбання великої забудови, цей складний аналіз може дати значну віддачу, якщо він призведе до виявлення недооціненої власності (подібно до інвестування в акціонерний капітал). Таким чином, приділяти час для дослідження необхідних вхідних даних цілком варто часу та енергії.

Bottom Line

Оцінка нерухомості часто базується на стратегіях, подібних до аналізу власного капіталу. Інші методи, крім дисконтованого NOI та підходу мультиплікатора валового доходу, також часто використовуються. Деякі експерти галузі, наприклад, мають активні робочі знання про міграцію та моделі розвитку міст.

В результаті вони можуть визначити, які місцеві райони, швидше за все, відчують найшвидші темпи підвищення цінності. Незалежно від того, який підхід використовується, найважливішим показником успіху стратегії є те, наскільки добре вона досліджена.