Ціни на житло зросли майже вдвічі за останні 10 років – і це може означати, що ви маєте серйозні податки, якщо продаєте свій будинок. Після того, як у 259,000 році середня ціна продажу будинку досягла 2011 453,000 доларів США, на момент написання статті вона невпинно зросла до понад XNUMX XNUMX доларів США. Як і багато інших тенденцій, пандемія, можливо, прискорила це, але ціни на житло зростали вже роками. Це стала чудовою новиною для власників житла, які хочуть продати. Вони заробляють реальні гроші.
На жаль, зі справжніми грошима приходять реальні податки. Якщо ви продаєте нерухомість з отриманням прибутку, ви будете боржники сплатити податки на приріст капіталу. На жаль, на відміну від податків із заробітної плати, IRS не бере ці гроші наперед. Вам доведеться розрахувати його і вирізати чек. Хоча є способи зробити це менше боляче. Якщо вам потрібна допомога, щоб мінімізувати податкові рахунки від продажу житла, подумайте про співпрацю з фінансовим радником.
Що таке податки на приріст капіталу на нерухомість?
Податок на приріст капіталу стягується з будь-якого прибутку, який ви отримуєте від продажу інвестицій. Це стосується більшості грошей, які ви заробляєте, купуючи та продаючи активи, такі як акції, облігації та навіть нерухомість (наприклад, ваш будинок). У випадку з нерухомістю ви б розрахували свій оподатковуваний прибуток як:
Ціна, за яку ви продали нерухомість – Ціна, яку ви заплатили, щоб купити нерухомість = оподатковуваний прибуток
Так, наприклад, ви купили свій будинок за 260,000 450,000 доларів десять років тому. Ви продаєте його сьогодні за 190,000 XNUMX доларів. Ви повинні сплатити податок на приріст капіталу в розмірі XNUMX XNUMX доларів США (різниця між ціною покупки та ціною продажу).
Довгостроковий приріст капіталу, тобто прибуток від активів, які зберігаються протягом щонайменше року, зазвичай оподатковуються за набагато нижчою ставкою, ніж зароблений дохід (гроші, які ви отримуєте від роботи). У 2021 році для неодружених/одружених осіб ставки податку на приріст капіталу встановлені на рівні:
0 відсотків – 0-40,400 0 доларів США неодружений/80,800-XNUMX XNUMX доларів США одружений
15 відсотків – 40,401-445,850 80,801 доларів США неодружений/501,600-XNUMX XNUMX доларів США одружений
20 відсотків – 445,851 501,601 доларів США + неодружений/XNUMX XNUMX доларів США одружений
Станом на 2022 рік діапазони такі:
0 відсотків - $0-$41,675 Неодружений/$0-$83,350 Одружений
15 відсотків – $41,676-$459,750 Одномісний/$83,351-$517,200 Одружений
20 відсотків - $459,751+ Неодружений/517,201 XNUMX $ Одружений
Отже, з нашого прикладу вище, скажімо, що ви продали свій будинок і отримали прибуток у розмірі 190,000 2021 доларів США в XNUMX році. Припускаючи, що ви неодружені, ви розраховуєте податки на приріст капіталу від цього продажу таким чином:
40,400 0 доларів США * 0 відсотків = XNUMX доларів США
($190,000 40,401 – $149,599 XNUMX) = $XNUMX XNUMX
149,599 15 доларів США * 22,439 відсотків = XNUMX доларів США
0 $ + 22,429 22,429 $ = XNUMX XNUMX $
Це спрощена версія визначення податкового тягаря на приріст капіталу, але основи є. Ви можете заборгувати 22,429 190,000 доларів США у вигляді податків за цей продаж. Це дуже багато, навіть якщо ви пам’ятаєте, що отримали XNUMX XNUMX доларів прибутку, щоб заплатити це. (Це ще більше, коли ви згадаєте, що, продавши свій будинок, вам потрібно буде знайти новий на гарячому ринку...) На щастя, IRS створило виняток, щоб допомогти домовласникам з цією проблемою.
Виключення приросту капіталу
Якщо ви отримуєте прибуток від продажу свого будинку, ви можете виключити перші 250,000 500,000 доларів США з цього прибутку з податків. Для подружніх пар, які подають спільні документи, ця цифра збільшується до XNUMX XNUMX доларів США.
Важливо, що це виключення стосується ваших прибутків, а не загального продажу. Отже, з нашого прикладу вище, припустимо, що ви продали свій будинок за 450,000 190,000 доларів США як одна особа. Ваш прибуток від продажу склав XNUMX XNUMX доларів США. Ви могли б виключити весь цей прибуток зі своїх податків і не були б винними.
З іншого боку, припустимо, що ви отримали від продажу 280,000 30,000 доларів США. Після виключення приросту капіталу ви повинні сплатити податки на решту 0 0 доларів США. (Оскільки все це підпадало б до XNUMX-відсоткового оподаткування приросту капіталу, воно знову сягає XNUMX доларів США.)
Щоб отримати право на це виключення, ви повинні пройти тест на право власності та використання. Це означає, що ви повинні були володіти будинком і використовувати його як своє основне місце проживання принаймні два роки з п’яти років до його продажу. Це не повинно бути безперервним. Ви можете жити в будинку періодично, якщо в сукупності це не менше двох років. (Див. Публікацію IRS 523, щоб отримати повний опис вимог до тесту на виключення.) Члени американської армії, військової служби, Корпусу миру та активної розвідки можуть розраховувати своє безперервне використання по-різному на основі своїх графіків розгортання.
Правильно розрахуйте податки на приріст капіталу
Як ми вже згадували вище, приріст капіталу від продажу будинку трохи складніший, ніж звичайний інвестиційний прибуток. На додаток до початкової ціни покупки будинку, ви також можете вирахувати деякі витрати на закриття, витрати на продаж і базу оподаткування нерухомості з вашого оподатковуваного приросту капіталу.
Витрати на закриття можуть включати витрати, пов’язані з іпотекою (наприклад, якщо ви передоплатили відсотки під час купівлі будинку) і витрати, пов’язані з податками.
Витрати на продаж зазвичай застосовуються до будь-яких грошей, які ви витратили на продаж будинку. Сюди входять винагороди брокера, витрати на розміщення лістингу, юридичні витрати, плата за рекламу, гроші, які ви витратили, щоб будинок виглядав більш презентабельним для продажу, та інші пов’язані витрати.
Базою оподаткування будинку є вартість будь-яких істотних поліпшень, які ви зробили у власності протягом багатьох років. По суті, це будь-яка сума грошей, яку ви витратили на фізичну конструкцію, яка додала вартість будинку. Вона зменшується на будь-яку амортизацію в цій структурі (наприклад, якщо ви додали колоду, але потім дозволили цій палубі розвалитися), хоча амортизація є незвичайною проблемою для активно заселених будинків.
Так, наприклад, скажіть, що ви неодружені і купили будинок за 250,000 750,000 доларів. Ви продаєте його за XNUMX XNUMX доларів. Ви маєте такі супутні витрати:
40,000 XNUMX доларів США на ремонт кухні та ванної кімнати;
35,000 XNUMX доларів США в якості винагороди брокера;
2,500 доларів, витрачених на прибирання та проведення днів відкритих дверей;
5,000 доларів США на гонорар адвоката та інші пов’язані витрати на закриття.
Ви б розрахували свій оподатковуваний приріст капіталу як:
750,000 250,000 доларів США – (40,000 35,000 доларів США + 2,500 5,000 доларів США + 417,500 XNUMX доларів США + XNUMX XNUMX доларів США + XNUMX XNUMX доларів США) = XNUMX XNUMX доларів США
417,500 250,000 – 167,500 XNUMX доларів США (виключення приросту капіталу) = XNUMX XNUMX доларів США
Ви заборгували б податки на 167,500 XNUMX доларів США.
Не продавайте швидко
Якщо це взагалі можливо, не продавайте свій будинок менше ніж за рік. Ви повинні зачекати принаймні два роки, щоб продати свій будинок, щоб отримати право на виключення приросту капіталу. Однак, навіть якщо ви не відповідаєте вимогам виключення, ви все одно можете сплачувати знижену ставку податку на інвестиційні активи.
Ця знижена ставка відома як ставка довгострокових інвестицій. Це стосується лише активів, які ви утримували більше року. Якщо ви володієте своїм майном менше 12 місяців, ви повинні сплачувати податки з будь-якого прибутку за звичайною ставкою доходу (тобто за ставкою, за якою працює IRS і отриманий дохід). Це значно вище, ніж ставка податку на приріст капіталу.
Bottom Line
Основний спосіб зменшити податки на приріст капіталу – переконатися, що ви розраховуєте всі скорочення, які IRS дозволяє, до вашого загального прибутку. Після цього виключення приросту капіталу виключає значну частину грошей, які більшість власників житла отримають від своїх продажів.
Поради щодо купівлі будинку
Чудово, якщо ви можете заробляти гроші на своєму будинку, але в першу чергу це має бути місце для проживання. За допомогою іпотечного калькулятора SmartAsset ви можете точно визначити, скільки вам буде коштувати новий будинок, що дозволить вам зробити правильний дзвінок для вашого бюджету та майбутнього.
Фінансовий радник може допомогти вам з податковим плануванням, щоб ви не переплачували. Знайти кваліфікованого фінансового радника не складно. Безкоштовний інструмент SmartAsset поєднує вас із трьома фінансовими радниками, які обслуговують ваш регіон, і ви можете безкоштовно взяти участь у співбесіді з вашим радником, щоб вирішити, який із них підходить саме вам. Якщо ви готові знайти радника, який допоможе вам досягти ваших фінансових цілей, почніть зараз.
Фото: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Повідомлення Як уникнути податку на приріст капіталу на нерухомість вперше з’явилося в блозі SmartAsset.
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html