Ціни на житло падають — так, будинок все ще є хорошою інвестицією

Після тривалого зростання цін на житло сигнали вказують на період охолодження. Замість того, щоб покупці житла були в захваті від такої можливості, багато хто задається питанням, чи покупка будинку під час рецесії все ще є розумною інвестицією.

Хоча є деякі винятки, володіння будинком все ще є розумним фінансовим кроком для більшості людей. Це особливо вірно, якщо ви плануєте володіти нерухомістю щонайменше п’ять років. Ось найважливіші причини, чому ви все ж повинні зробити пріоритетом придбання житла.

Володіння власним будинком – це хороший захист від інфляції

Історично подорожчання нерухомості випереджало рівень інфляції. За словами Роберта Шиллера, професора економіки Єльського університету, річна прибутковість цього класу активів з 1928 по 2021 роки становила 4.2%. Порівняйте це з річним рівнем інфляції за той самий період у 3.08%.

Є роки, зокрема 2022 рік, коли інфляція випереджає подорожчання нерухомості. Але якщо ви подивитеся на тенденції за більш тривалий період часу, прибуток, який ви отримуєте від нерухомості, як правило, вищий.

Інший спосіб поглянути на ці інвестиції – це ваша іпотечна ставка. Якщо ви купуєте будинок і берете 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою під 5.25%, ви будете платити ту саму ставку протягом усіх 30 років. Очікується, що відсоткові ставки залишатимуться високими протягом короткого періоду, ви виходите вперед, оскільки відсотки, які ви сплачуєте, менші за рівень інфляції.

Коли рівень інфляції падає, процентні ставки впадуть разом з ним. У цей час ви можете обрати рефінансування під нижчу відсоткову ставку та все одно заощадити гроші.

Якщо замість цього ви виберете оренду, орендна плата, яку ви сплачуєте, може змінитися, коли термін оренди закінчиться. Для більшості орендарів договір оренди охоплює лише 12-місячний період. За даними Redfin, зростання орендної плати в порівнянні з минулим роком наразі становить 15% і тримається на стабільному рівні протягом кількох місяців.

Орендуючи замість купівлі, ви потенційно ризикуєте щороку платити більше за житло замість того, щоб підтримувати стабільність своїх платежів, якщо купуєте житло.

Володіння будинком створює справедливість

Одна важлива річ, про яку слід пам’ятати, коли ви сплачуєте щомісячний іпотечний кредит, це те, що частина вашого рахунку покриває основну суму кредиту. Іншими словами, ви створюєте капітал. Коли ви підете продавати будинок, ви отримаєте ці гроші назад.

З іншого боку, оренда не створює капіталу. Щомісяця, коли ви сплачуєте орендну плату, вам нема чого показати, крім даху над головою. Якщо ви візьмете іпотечний кредит на 200,000 30 доларів США на 6 років під 32,000% і продасте через десять років, ви накопичите більше XNUMX XNUMX доларів США в капіталі.

Існують податкові пільги для власності на житло

Головною перевагою володіння будинком є ​​податкові пільги. Двома найбільш важливими є відрахування відсотків по іпотеці та звільнення від приросту капіталу. З вирахуванням процентів по іпотеці ви можете списати проценти, які ви сплачуєте, оскільки вони стосуються вашої податкової категорії.

Наприклад, якщо ви перебуваєте в категорії оподаткування 25%, ви отримуєте податкову економію на 25% сплачених вами відсотків. Отже, якщо ви заплатили 10,000 2,500 доларів США як іпотечні відсотки за рік, ви могли б списати XNUMX XNUMX доларів США на податки, якщо детально перерахувати.

Завдяки звільненню від оподаткування приросту капіталу особи, які подають декларацію, можуть отримати право виключити до 250,000 500,000 доларів США прибутку від продажу основного місця проживання зі свого оподатковуваного доходу. Якщо ви подаєте спільну декларацію зі своєю дружиною, ви можете виключити до XNUMX XNUMX доларів США. Це величезна податкова пільга, і це один із способів, як люди збагачуються за допомогою нерухомості.

Якщо ви орендуєте житло, ви не можете претендувати на податкову знижку. Податкових пільг немає взагалі.

Довгострокова вдячність

Окрім збільшення капіталу у вашому домі, ви також отримуєте підвищення ціни. Як зазначалося раніше, середньорічний приріст вартості нерухомості становить приблизно 4%. Використовуючи правило 72, ви можете очікувати, що вартість вашого будинку подвоїться за 18 років. Якщо ви зробили початковий внесок у розмірі 50,000 200,000 доларів США та взяли кредит у розмірі 30 6 доларів США на 18 років під 77,123%, то через 250,000 років ви накопичили власний капітал на 500,000 377,123 доларів США. Загальна вартість вашого будинку вартістю 50,000 77,123 доларів США під час придбання зросла до 250,000 XNUMX доларів США. Тепер у вас є інвестиційний баланс у розмірі XNUMX XNUMX дол. США (XNUMX XNUMX дол. США початкового внеску + XNUMX XNUMX дол. США на суму основної суми боргу + XNUMX XNUMX дол. США підвищення вартості), якщо б ви продали.

Історично склалося, що ціни на житло мають тенденцію до зростання; було лише кілька винятків, головним чином у 2008 та 2019 роках. Тому є хороші шанси, що ви відчуєте підвищену цінність свого будинку.

Єдина вдячність, яку ви отримуєте як орендар, — це щорічне підвищення місячної орендної плати. Немає довгострокової оцінки, якою б ви могли насолоджуватися, оскільки ви не створюєте жодного капіталу.

Чому цей раз не такий, як минулого разу

За даними Consumer Affairs, 63% людей сподіваються на крах житла, щоб вони могли дозволити собі купити житло. На жаль, жодні ознаки цього не вказують. Більшість експертів сходяться на думці, що такого краху, як той, що стався у 2008 році, не планується.

На це є кілька причин. По-перше, споживач сьогодні має сильніший баланс, ніж у 2008 році. Крім того, багато іпотечних кредитів, оформлених у 2008 році, були низької якості, і не було багато систем стримувань і противаг, щоб запобігти некваліфікованим позичальникам взяти субстандартні іпотечні кредити. Сьогодні галузь дуже відрізняється, і існує більше обмежень щодо того, хто має право на отримання іпотеки.

Нарешті, крах відбувається лише тоді, коли продавців більше, ніж покупців. Коли покупців мало, продавцям доводиться знижувати ціну, щоб спонукати когось купити. Але якщо 63% людей чекають осторонь, повномасштабний крах малоймовірний. Велика маса людей готова купувати, тому будь-яке падіння цін призведе до потоку покупців, що фактично стабілізує ціни.

Чи завжди було страшно купувати будинок?

Купівля житла завжди була страшною пропозицією. Це серйозна фінансова інвестиція, оскільки ви підписуєтеся на щомісячну оплату протягом наступних 30 років. Ось чому ви спостерігаєте падіння цін на житло під час економічного спаду. Якщо людина не впевнена, що завтра матиме роботу, вона навряд чи візьме на себе зобов’язання купити будинок.

Якщо перемотати годинник назад у 1950-ті роки і побачити, що ціни на житло були значно нижчими, ви повинні пам’ятати, що тоді в більшості випадків лише один із подружжя отримував дохід. Крім того, придбати житло було складно через високі стандарти кредитування. Придбати житло стало простіше лише після створення програм кредитування житла Федеральним управлінням житлового будівництва (FHA) та Управлінням у справах ветеранів (VA).

І все-таки придбати будинок було величезною справою. Це було ще більш вірно в 1970-х роках, коли почалася стагфляція і процентні ставки різко зросли майже до 20%.

Перенесімося до 2008 року, коли уряду знову довелося втрутитися, щоб спонукати людей купувати житло за допомогою кредиту First Time Buyer Homebuyer у розмірі 8,000 доларів.

Незалежно від того, на який період ви дивитесь, завжди є причини, чому люди хвилюються щодо купівлі житла (на додаток до природного страху перед зобов’язаннями щомісячних платежів протягом 30 років).

Що робити, якщо у вас уже є будинок?

Оскільки нерухомість є чудовою довгостроковою інвестицією, що ще можна зробити, якщо у вас вже є будинок? Для початку ви можете розглянути можливість придбання інвестиційної нерухомості. Ви не тільки користуєтеся перевагами довгострокового підвищення вартості, але й коли ви здаєте нерухомість в оренду, ваш орендар сплачує вашу щомісячну іпотеку, підвищуючи вашу прибутковість.

Зрозуміло, що не всі зацікавлені у фізичному володінні орендованим майном або в роботі, яка з ним пов’язана. Альтернативою є інвестування в нерухомість шляхом купівлі акцій компаній, які мають відношення до ринку житла. Q.ai пропонує Інвестиційні комплекти з REITs та іншими вбудованими позиціями нерухомості.

Деякі люди можуть розглянути питання про доплату основної суми іпотеки. Однак, якщо ваша відсоткова ставка нижче 4%, інвестувати гроші замість того, щоб виплачувати іпотеку, є більш розумним. Це пояснюється тим, що ви можете отримати вищу віддачу від своїх грошей.

Середньорічна прибутковість фондового ринку становить 8%. Якщо ви інвестуєте 6,000 доларів на рік протягом 10 років, ви отримаєте 93,872 6,000 долари. Якби вам довелося сплачувати додатково 4 доларів США щорічно за 10% іпотеки, за 69,655 років ви заощадили б 24,217 XNUMX доларів США на відсотках. Оскільки ваші акції принесуть XNUMX XNUMX доларів США більше, ніж ваші процентні заощадження, вам краще інвестувати свої гроші на ринку.

Кому не варто купувати будинок?

Є кілька випадків, коли краще орендувати, ніж купувати. Це все повертається до часу. Якщо ви тільки починаєте свою кар’єру і не знаєте, де хочете жити, немає сенсу прив’язуватися до дому.

Крім того, якщо ви щойно влаштувалися на роботу в новому місті, фінансово вигідніше орендувати житло на короткий термін, оскільки з часом ви визначите, де б ви хотіли жити. Зрештою, якщо ви не бачите володіння житлом протягом принаймні п’яти років перед продажем, вам краще орендувати його, а не купувати. Це пов’язано з ризиком того, що ціни на житло не зростуть у короткостроковій перспективі, а також усіма витратами на закриття, які ви сплачуєте, купуючи будинок. Вашому капіталу, підвищенню курсу та податковим пільгам потрібен час, щоб ви подолали початкові витрати на закриття та зрозуміли переваги покупки.

Висновок

Загалом, житло все ще є хорошою інвестицією, навіть якщо продажі житла сповільнюються. Хоча існує ризик вирівнювання або падіння цін у короткостроковій перспективі, не очікуйте різкого падіння, як у 2008 році. І якщо інвестиції на фондовому ринку є будь-яким орієнтиром, ви знаєте, що час на ринку набагато важливіший, ніж час для ринку. Іншими словами, краще інвестувати в ринок нерухомості — навіть під час спаду — ніж намагатися вибрати найкращий час для покупки чи продажу.

Ніхто не знає, коли настане дно або коли ціни знову почнуть рости. Якщо ви не хочете пропустити акцію, вам краще прийти, ніж чекати.