Протягом двох років під час пандемії COVID-19 продавці будинків у Квакерс-Гілл, передмісті в найвіддаленішій частині розгалуженого заходу Сіднея, здобували статки. Приблизно 60 або 70 глядачів ходили навколо кожного будинку, виставленого на продаж, пригадує Джош Тесолін з Рея Вайта, агента з нерухомості. Покупці штовхалися на аукціонах, ставлячи значно вище ставок. «Ми просимо, скажімо, 1 мільйон доларів, а продаємо за 1.4 мільйона доларів», — каже пан Тесолін. «Тодішній ринок був божевільним — картина зовсім інша, ніж зараз». За його оцінками, цього року ціни в околицях впали на 20%. Власники тягнуть свої будинки, бо не можуть їх продати за скільки хочуть. Ринок руйнується.
Ціни на будинки в Австралії знижуються протягом п’яти місяців поспіль, що вивело Quakers Hill на перше місце серед світових тенденцій. Поки центральні банки намагаються приборкати інфляцію, вони підвищують процентні ставки найшвидшими темпами за принаймні чотири десятиліття, що зараз перетворюється на бійню на ринку житла. Ціни падають у дев’яти з 18 країн, за якими спостерігає консалтингова компанія Oxford Economics, і падають найшвидше на найбільш перегрітих ринках. У Канаді та Швеції вони впали більш ніж на 8% з лютого; у Новій Зеландії вони впали більш ніж на 12% з піку минулого року. Ціни також почали падати в Америці та Британії. Багато інших країн рухаються в тому ж напрямку.
Транзакції також зменшилися. За даними Національної асоціації ріелторів, лобістської групи, продажі житла в Америці в серпні впали на п'яту частину порівняно з попереднім роком. У Новій Зеландії за три місяці до червня квартальні продажі були найнижчими з 2010 року. Ціни акцій великих британських будівельників, таких як Barratt і Taylor Wimpey, цього року впали вдвічі. Акції dr Horton and Lennar, найбільших в Америці, впали більш ніж на 30%.
Це означає кінець тривалого буму, який багато домовласників сприймали як належне. Найнижчі іпотечні ставки та обмежена пропозиція сприяли постійному зростанню цін на житло в багатих країнах протягом десятиліття після світової фінансової кризи 2007-09 років. Ціни в Америці, наприклад, зросли майже на 60% від свого мінімуму в 2012 році до кінця 2019 року. Потім прийшла пандемія, під час якої ціни справді різко злетіли. В Америці, Канаді та Нідерландах вони зросли більш ніж на 30% з 2020 року. Локдауни та перехід до віддаленої роботи збільшили попит на заміську нерухомість із садами чи офісами. Уряди, занепокоєні нестачею житла внаслідок поширення COVID-XNUMX, тимчасово пом’якшили або скасували правила іпотечного кредитування, полегшивши купівлю. Заощадження під час пандемії допомогли тим, хто вперше купує, зібрати значні депозити.
Але підвищення відсоткових ставок повернуло іпотечні ставки до рівня, якого не було десятиліттями. Рік тому 30-річна іпотека з фіксованою ставкою в Америці була нижче 3%. Сьогодні це лише трохи менше 7%. У Новій Зеландії ставки по іпотеці перевищили 7% вперше за вісім років; у Великобританії середня п'ятирічна позика з фіксованою ставкою зараз перевищує 6% вперше за десяток. Це ускладнить життя майбутнім покупцям і збільшить ймовірність лиха серед існуючих домовласників. Це зміна, яка, ймовірно, матиме неприємні політичні та соціальні наслідки протягом багатьох років.
Три фактори визначатимуть, де біль найбільш гострий, і, отже, де ці наслідки найімовірніші. По-перше, це недавнє зростання цін. Ринки житла, ціни на яких різко зросли після пандемії, особливо вразливі до зниження попиту. У той час як на початку цього року багато багатих країн уповільнили річні темпи зростання, що виражаються однозначними цифрами, Америка та Канада зберегли двозначне зростання, що підживлюється величезним попитом на житло в гірських містах і штатах, які приваблюють заможних каліфорнійців і нових жителів. Йоркці, а також такі міста, як Торонто.
Рівень запозичень є другим фактором. Чим вищий борг домогосподарств у відношенні до доходу, тим більш вразливі власники до вищих іпотечних платежів і неплатежів. Керівники центральних банків знайдуть розраду в тому факті, що борг домогосподарств відносно доходу нижчий, ніж був напередодні глобальної фінансової кризи в таких країнах, як Америка, Великобританія та Іспанія. Проте деякі країни стикаються з горою боргів. Це робить їх чутливими навіть до незначного підвищення ставок по іпотеці. Сімейні домогосподарства в Австралії, Канаді та Швеції, яким вдалося уникнути повного тягаря фінансової кризи, за останні роки накопичили приголомшливі запозичення, що викликало попередження з боку фінансових наглядових служб. Як сказав Стефан Інгвес, голова центрального банку Швеції: «Це як сидіти на вершині вулкана».
Третій фактор — швидкість, з якою вищі процентні ставки переходять до власників будинків. Найбільший ризик для позичальників із плаваючою ставкою іпотеки, яка коливається залежно від змін облікових ставок. Вони стикаються з миттєвим скороченням наявного доходу. У Канаді іпотека зі змінною процентною ставкою становить більше половини всіх кредитів. В Австралії та Швеції вони складають майже дві третини.
В інших країнах термінові запозичення набагато більш поширені, а значить, підвищення ставок проходить із значним лагом. Переважна більшість іпотечних кредитів в Америці на таких умовах. Ці іпотечні кредити також більш популярні, ніж раніше, в Європі. Але не всі строкові кредити однакові. В Америці більшість з них закріплені на два-три десятиліття. В інших країнах навіть позичальники з фіксованою процентною ставкою незабаром зіткнуться з різким зростанням вартості іпотеки. У Новій Зеландії іпотечні кредити з фіксованою процентною ставкою становлять основну частину існуючих кредитів, але понад 70% мають термін погашення менше двох років. Так само майже половина тих, що були вивезені в Британії минулого року.
Зберіть це разом, і всі складові для глибокого спаду житла на місці. Щоправда, цього разу його, швидше за все, очолить не Америка, а Канада, Нідерланди, Австралія, Нова Зеландія та Норвегія (див. таблицю). В Австралії та Канаді ціни можуть впасти на цілих 14% від свого піку, трохи більше, ніж очікується в Америці чи Великобританії, згідно з прогнозами низки компаній нерухомості. Економісти Королівського банку Канади очікують, що обсяг продажів у країні різко впаде більш ніж на 40% у 2022-23 роках, що перевищить падіння на 38% у 2008-09 роках.
Больові пороги
У кожній країні одні люди страждатимуть більше, ніж інші. Кредитна якість пересічного позичальника покращилася за останні роки, оскільки жорсткіші правила, запроваджені після світової фінансової кризи, ускладнили ризикованим позичальникам брати іпотечні кредити. Але токсичне поєднання шоку ставок і різкого зростання вартості життя поставить власників будинків під серйозне навантаження.
В Австралії, наприклад, три п’ятих житлових кредитів надаються на змінних умовах. Відповідно до останнього звіту центрального банку про фінансову стабільність, опублікованого 7 жовтня, у половини цих позичальників їхні вільні гроші або ті, що залишилися після іпотеки та основних витрат на життя, впадуть щонайменше на п’яту частину, якщо процентні ставки зростуть відповідно до ринкових очікування, і 15% побачать, що цей показник стане негативним. У Британії майже 2 мільйони домогосподарств, або чверть тих, хто має іпотеку, можуть побачити, що вищі виплати поглинуть додаткові 10% доходу домогосподарства до початку 2025 року. У Нідерландах частка власників житла сплачує більше чверті свого доходу на іпотеку зросте з 12% до 26%, якщо відсоткові ставки підвищаться на три відсоткові пункти.
Особливо вразливі ті, хто купує вперше та нещодавні позичальники. Багато витрачали свої фінанси на купівлю житла, залишаючи менше вільних грошей, щоб покрити стрибок витрат на іпотеку. В Америці вперше покупці становили кожен третій продаж минулого року. У багатьох мізерні заощадження. Близько половини австралійських покупців, які взяли кредити з початку 2021 року по серпень 2022 року, мали виплату іпотеки на суму менше трьох місяців, відкладену на чорний день. Міленіалів, яким нарешті вдалося придбати нерухомість, чекає неприємний сюрприз.
У тих, хто купує вперше, також було менше часу для накопичення капіталу. За оцінками Oxford Economics, падіння цін на житло в Америці на 15% протягом року призвело б до знищення двох третин капіталу, який вони накопичили з початку пандемії. Натомість літні власники більш захищені. Більше половини американських домовласників у віці 65 років і старше переїхали до початку нового тисячоліття. Через це нові власники піддаються більшому ризику отримати негативний капітал, що ускладнює переїзд або перезаставу. За словами Ніла Хадсона з консультаційної компанії Residential Analysts, у Великобританії падіння цін на житло на 20% призведе до того, що 5% іпотечних кредитів залишиться в негативному капіталі. Приблизно кожен десятий власник іпотеки в Лондоні постраждає.
Хороша новина полягає в тому, що банки повинні мати можливість витримати спад. У 2007-09 роках зростання несплачених боргів штовхнуло деяких американських боргів на межу. Згідно з даними Capital Economics, іншої консалтингової компанії, британські банки тепер мають майже в чотири рази більше капіталу для покриття збитків. Останній стрес-тест Банку Англії свідчить про те, що кредитори країни зможуть компенсувати падіння цін на житло на 33% і підвищення рівня безробіття з 3.5% до 12%. В Америці банки відступили від іпотечного ринку, і тепер небанківські організації надають більше половини нових іпотечних кредитів. Таким чином, ризики більше не зосереджені на системно важливих кредиторах.
Проте скорочення житла матиме глибокі наслідки. «Цикл житла – ЦЕ діловий цикл», – писав Едвард Лімер з Каліфорнійського університету в Лос-Анджелесі в статті, опублікованій у 2007 році. У ньому зазначалося, що уповільнення ринку житла передувало восьми з останніх десяти рецесій в Америці. Після фінансової кризи містер Лімер написав статтю під назвою «Житло — це справді бізнес-цикл» на випадок, якщо читачі не зрозуміють повідомлення. Зв’язок між двома циклами виникає через те, що житло надає «вплив багатства» власникам, які його мешкають. Коли ціни на житло зростають, люди почуваються добре зі своїм фінансовим становищем, тому позичають і витрачають більше. Коли вони падають, люди затягують паски. У 2019 році дослідження Банку Англії показало, що підвищення цін на житло на 10% підвищує споживання на 0.35–0.5%.
Іншим важливим каналом між ринком житла та рештою економіки є інвестиції. Капітальні витрати, пов’язані з житлом, особливо будівництвом будинків, можуть бути надзвичайно нестабільними — і часто є різницею між економікою, що зростає, чи економікою, що скорочується. Дійсно, падіння інвестицій у житлове будівництво спричинило третину падіння ВВП Америки у 2007-09 роках. Дослідження у Великобританії показали подібні результати. Будівельники гнаться за бумами та скороченнями через погані економічні новини. Оскільки хвилювання цього разу зросли, починаючи з квітня кількість нових приватних будівель в США впала на 20%. Цього разу напружені позичальники, які вже відчувають безгрошів’я через інфляцію та великі рахунки за електроенергію, також витрачатимуть менше на інші товари та послуги, намагаючись погасити виплати за іпотекою.
Деякі люди бачать позитивну сторону краху житла. Вони сподіваються, що нижчі ціни дозволять молодим людям купити свої перші будинки. Ці надії майже напевно не справдяться. Під час коригування житла, а іноді й протягом багатьох років після цього, показники володіння житлом мають тенденцію падати, а не зростати. У Британії, наприклад, близько 65% людей мають власне житло, порівняно з 70% на початку світової фінансової кризи. В Ірландії, яка пережила всемогутній крах наприкінці 2000-х років, рівень власності на житло все ще більш ніж на десять процентних пунктів нижче свого піку. Економічні умови, які спричиняють падіння цін на житло, одночасно ставлять під загрозу шанси потенційних власників житла. Зростає безробіття і знижується заробітна плата. Якщо процентні ставки підскочать, люди зможуть позичати менше, а іпотечні кредитори, як правило, стають більш стриманими щодо кредитування. Цур Сомервілл з Університету Британської Колумбії прогнозує, що в Канаді збільшення вартості позик «затопить» будь-які заощадження від нижчої ціни покупки.
Житловий політичний
Найбільший ефект спаду житлової нерухомості може бути в політиці. У країнах, де володіння житлом розглядається як обряд посвячення, нижчі ціни без будь-якого підвищення доступності будуть натирати сіль на і без того хворі рани. «Впасти на що? Зниження до абсурдно гротескних цін замість просто немислимого?» — запитує Робін Блек, громадський працівник і веломеханік із Монреаля. «По суті, я визнав, що мрія закінчилася. Я пропустив вікно». Кілька міленіалів скупилися, щоб дозволити собі депозит; тепер їм доведеться боротися, щоб зробити набагато вищі іпотечні платежі. Підстерігається загроза повернення власності. Втрата будинку — це така можливість, якої раніше не було.
Протягом багатьох років більш відомі власники житла втішалися думкою, що навіть якщо зростання реальної заробітної плати було жахливим, принаймні ціна на їхні будинки зростала. Ті дні минули. Навіть бебі-бумери, великі переможці від десятиліття зростання цін, тепер стикаються з перспективою жити за рахунок меншого гнізда на пенсії, оскільки скорочення стає менш прибутковим. Усе це означає, що підвищення процентних ставок матиме непередбачувані політичні наслідки, оскільки люди, які колись отримували вигоду від статус-кво, дізнаються, як це – програти.
Тому не дивуйтеся, якщо політики почнуть масштабні рятувальні операції. Уряд Угорщини вже запропонував своїм громадянам захист від зростання процентних ставок по іпотечних кредитах. У своєму аналізі житлового будівництва Нової Зеландії МВФ стурбований тим, що «може знадобитися політична підтримка, щоб уникнути вторинних ефектів і вираженого спаду». Повідомляється, що в Іспанії банки розглядають можливість обмеження збільшення виплат за іпотечними кредитами зі змінною ставкою. Мартін Льюїс, британський фінансист, який має вплив більше, ніж усі газети країни разом узяті, розпочав кампанію за державну підтримку іпотечників. З падінням цін на житло такі вимоги будуть тільки зростати.
Щоб отримати більше експертного аналізу найбільших історій з економіки, фінансів і ринків, зареєструйтеся на Money Talks, наш щотижневий інформаційний бюлетень лише для передплатників.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Всі права захищені.
З The Economist, опубліковано за ліцензією. Оригінальний вміст можна знайти на https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html