Федеральна резервна система хоче повільно і тихо вийти з ринку житла США. Це може бути бажане за дійсне.
Щоб дізнатися про вплив ФРС на ринок житла з моменту запуску програми екстреної купівлі облігацій два роки тому, розглянемо цю думку Річарда Фарра, головного ринкового стратега Merion Capital Group. Близько 762,000 453,700 нових будинків було продано за середньою ціною 2021 40 доларів США в 36 році, що означає, що ФРС, враховуючи лише XNUMX мільярдів доларів на купівлі іпотечних цінних паперів на місяць, купила еквівалент усього ринку нового житла в минулому році. плюс додаткові XNUMX%.
Те, як центральний банк справляється з житлом, яке спалахнула пандемією, коли люди переїжджали в передмістя й околиці, у яких хронічно не вистачає запасів, оскільки втручання ФРС торпедували іпотечні ставки, — визначить, чи зможе ФРС реально та достатньо охолодити інфляцію, не кидаючи економіку США в рецесію та ринки в більш глибокі корекції.
Привид вищих процентних ставок вже піднімає ставки по іпотеці. Але кількох підвищення на чверть бала від нуля, ймовірно, буде недостатньо для адекватного охолодження житла, що становить близько 40% індексу споживчих цін.
По-перше, існує реальність, що ФРС володіє приблизно третиною казначейського та іпотечного ринків, і довгострокові ставки насправді не зростатимуть — навіть коли вона почне піднімати ставку ФРС — доки не зменшить власний слід. По-друге, попутний вітер, включаючи жорсткий ринок праці та сприятливу демографію купівлі житла, а також рекордно низькі запаси існуючих будинків для продажу та рекордно низькі показники вакантних місць для орендарів, віщують постійне зростання ринку житла, незважаючи на зростання темпів, каже Торстен Слок, головний економіст. в Apollo Global Management.
Потім є сума грошей інвесторів, які переслідують односімейні будинки. «Гори й гори капіталу були підняті для інвестування в американське житло, і три-чотири підвищення ставок це не зупинять», - говорить Рік Паласіос, директор з досліджень John Burns Real Estate Consulting. Звичайно, зростання цін на житло сповільниться з жахливих темпів 2021 року. Але Паласіос каже, що немає жодних ознак послаблення проблем ланцюга поставок або зниження попиту; він все ще бачить 9% зростання цін на житло цього року — більш ніж вдвічі темпи, які, за словами Слока, є стійкими. Орендна плата, яка відстає від цін на житло приблизно на рік, повинна зрости на 5% по всій країні в 2022 році, причому на багатьох ринках буде вдвічі вище, каже Паласіос.
Все це говорить про те, що баланс ФРС буде більш значущим інструментом політики, хоча й набагато складнішим, непрозорим і непередбачуваним пристроєм, який центральні банки воліли б принизити. Коли голова ФРС Джером Пауелл виступив після останньої зустрічі з політикою, він залишив у інвесторів більше запитань, ніж відповідей щодо того, як працюватиме кількісне посилення або скасування кількісного пом’якшення, викликаного пандемією.
Інформаційний бюлетень Реєстрація
Журнал цього тижня
Цей щотижневий електронний лист пропонує повний перелік історій та інших можливостей журналу цього тижня. Суботні ранки ET.
Навколо балансу існує «елемент невизначеності», сказав Пауелл, який з початку пандемії подвоївся і становить 40% валового внутрішнього продукту США. «Я думаю, що ми набагато краще розуміємо, відверто кажучи, як підвищення ставок впливає на фінансові умови, а отже, і на економічні умови. [Баланс] все ще є відносно новою річчю для ринків і для нас, тому ми менш впевнені в цьому», – сказав Пауелл. «Ми будемо дивитися, щоб це працювало лише у фоновому режимі».
Проблема зі спробою дозволити балансу скоротитися у фоновому режимі полягає в тому, що це не вийде. Якщо ФРС спробує скоротити свій портфель так, як вона хоче, дозволивши облігаціям згортатися в міру їх погашення та регулюючи суму доходів, які реінвестуються, Слок каже, що для повної очистки MBS знадобиться близько п’яти років. Логіка: передоплата по іпотеці — часто здійснюється через рефінансування — буде помітно сповільнюватись із зростанням ставок. Якщо цього разу нормалізація балансу буде представляти собою реальне посилення, і якщо ширший шлях економіки залежить від охолодження ринку житла, чи буде у нас п’ять років?
Ось де надмірно агресивний QT — або навіть прямий продаж активів — стає законною проблемою і таким же непривабливим варіантом. Джозеф Ван, раніше старший трейдер у відділі відкритих ринків ФРС, каже, що важко налаштувати кількісне посилення, і що ніхто насправді не знає, як це буде. Але ми знаємо одне. Ван каже, що якщо ФРС хоче прискорити дуже повільний вихід з іпотечного ринку, їй доведеться продати активи.
Економіка: більше читання
Аналітики кажуть, що будуть покупці, наприклад банки, але це не так просто, і перехід може бути насильницьким. На балансі ФРС є величезна кількість цінних паперів, забезпечених іпотекою, і є той факт, що QT призначений для витоку ліквідності, а це означає, що потенційні покупці матимуть менше готівки і, таким чином, відображатимуть попит, що скорочується, коли пропозиція зростає.
Як йде житло, так йде і економіка. Цей сектор становить майже п’яту частину ВВП, і більше людей володіють своїми будинками, ніж мають значний вплив на фондовий ринок, що робить так званий ефект багатства глибоко пов’язаним з нерухомістю. Федеральна резервна система повинна намагатися керувати психологією на ринку житла, каже Слок, додаючи, що створення м'якого приземлення для економіки починається з того, що це робиться для житла.
Це важке завдання, яке здається трохи франкенштейнівським. Центральний банк запобіг спаду, який міг бути набагато гіршим, ніж швидка рецесія та корекція, яку ми спостерігали у 2020 році. Але ніщо не є безслідним, і інвестори ось-ось дізнаються, наскільки ФРС не знає про те, що вона має створений.
Напишіть Ліза Бейльфус у [захищено електронною поштою]
