Спад ринку житла – чи на горизонті рецесія?

У другій половині 2022 року спостерігалося зниження цін на житло. Проте ціни залишаються вищими порівняно з минулим роком завдяки стабільному зростанню цін у першій половині року. Зниження цін частково зумовлене вищими іпотечними ставками, які негативно впливають на доступність житла. Проте на більшості ринків ще не спостерігалося зниження цін на житло з року в рік, а регіональні тенденції означають, що західне узбережжя постраждало сильніше, ніж інші ринки.

Зростання вартості іпотеки

Головною проблемою є різке зростання вартості іпотеки. Вартість 30-річної іпотеки досягла 7% на початку листопада, вартість іпотеки залишається на рівні, якого ми не бачили з 2007 року. Це викликано високою інфляцією, яка змушує ФРС різко підвищити процентні ставки, що відповідно збільшує вартість іпотеки.

Нижча доступність житла

Вища вартість іпотеки зменшила доступність житла. Це тому, що для багатьох людей будинок, який вони можуть собі дозволити, визначається не ціною будинку, а вартістю іпотеки, яку вони можуть спокійно обслуговувати зі своєї зарплати.

Загалом, у 2022 році вартість іпотеки зросла вдвічі, тому доступність житла різко впала. ФРС Атланти відслідковує це та бачить доступність житла на дуже низькому рівні порівняно з недавньою історією. Насправді доступність житла знаходиться на найнижчому рівні з тих пір, як Федеральна резервна система Атланти почала відстежувати її в 2006 році.

Ціни ковзні

Ціни на житло падають, але не впали. Дані Redfin про ціни на житло свідчать про те, що ціни на житло знижуються з травня 2022 року, хоча ціни залишаються вищими на 5% порівняно з минулим роком, порівняно з 15% річним зростанням цін протягом літа.

Ми не спостерігали абсолютного щорічного зниження цін на житло на більшості ринків, але це може відбутися протягом наступних кількох місяців. Осінньо-зимовий період може бути повільним для ринку житла, тому ми також можемо спостерігати деякі сезонні тенденції. Весна, як правило, є початком більш активного періоду для ринку житла, тому тенденції на початку 2023 року вкажуть на напрямок цін на житло.

Регіональні тенденції

Регіональні тенденції також мають значення. Зараз на західному узбережжі ринок житла відносно слабший, але на південному сході він тримається краще. Проте, незважаючи на регіональні відмінності, у більшості регіонів ціни знижуються щомісяця.

Що далі?

Одним із ключових питань ринку житла у 2023 році буде зміна довгострокових процентних ставок. У 2022 році відсоткові ставки зросли через занепокоєння інфляцією та підвищення короткострокових ставок ФРС.

Проте з початку листопада довгострокові ставки дещо знизилися. Якщо це триватиме й надалі, це може відповідно знизити витрати на довгострокову іпотеку з поточного високого рівня. Проте Федеральна резервна система відносно агресивно ставиться до ставок, і якщо ФРС буде більш агресивною щодо зміни ставок у 2023 році, ніж очікується зараз, це може призвести до подальшого погіршення вартості іпотеки.

У будь-якому випадку, якщо стрибок процентних ставок суттєво не знизиться у 2023 році, чого ринки не передбачають, вартість іпотеки залишиться високою порівняно з недавньою історичною датою, що чинить тиск на доступність житла та потенційно ціни на житло.