Позика під капітал проти HELOC: огляд
Позики на власний капітал та кредитні лінії власного капіталу (HELOC) це кредити під заставу житла позичальника. Позичальник може взяти позику під капітал або кредитну лінію, якщо вони є капітал в їхньому домі. Власний капітал - це різниця між заборгованістю іпотека позику та поточну ринкову вартість будинку. Іншими словами, якщо позичальник сплатив свою іпотечну позику настільки, що вартість житла перевищує непогашений залишок позики, позичальник може позичити відсоток від цієї різниці або власний капітал, як правило, до 85% власного капіталу позичальника.
Тому що і позики на нерухоме майно, і HELOC використовують ваш будинок як заставу, вони зазвичай мають набагато кращі процентні умови, ніж персональні кредити, кредитні картиІ інші незабезпечений борг. Це робить обидва варіанти надзвичайно привабливими. Однак споживачі повинні бути обережними з використанням будь-якого. Накопичування боргу за кредитною карткою може коштувати вам тисячі відсотків, якщо ви не зможете його погасити, але нездатність погасити свою позику HELOC або нерухомість може призведе до втрати вашого будинку.
Ключові винесення
- Позики під капітал і кредитні лінії під капітал (HELOC) – це різні типи позик на основі власного капіталу позичальника в його житлі.
- Позика під нерухомість передбачає фіксовані платежі та фіксовану відсоткову ставку на термін кредиту.
- HELOC — це поновлювані кредитні лінії зі змінними відсотковими ставками та, як наслідок, змінними мінімальними сумами платежу.
- Періоди розіграшу HELOC дозволяють позичальникам знімати кошти зі своїх кредитних ліній, доки вони сплачують відсотки.
Чи є HELOC другою іпотекою?
Кредитна лінія під заставу житла (HELOC) є різновидом другої іпотеки, як і позика під заставу житла. Однак HELOC — це не одноразова сума грошей. Він працює як кредитна картка, яку можна багаторазово використовувати та погашати щомісячними платежами. Це забезпечена позика, забезпеченням якої є будинок власника рахунку.
Позика під нерухоме майно надає позичальнику одноразову суму, а натомість він повинен сплачувати фіксовані платежі протягом усього терміну кредиту. Позики під нерухомість також мають фіксований характер Процентні ставки. І навпаки, HELOC дозволяють позичальнику використовувати свій власний капітал за потреби до певного попередньо встановленого кредитного ліміту. HELOC мають a змінна процентна ставка, а виплати зазвичай не фіксовані.
Позики на нерухоме майно та HELOC дозволяють споживачам отримати доступ до коштів, які вони можуть використовувати для різних цілей, включаючи консолідацію боргу та покращення житла. Однак існують суттєві відмінності між позиками під нерухомість і HELOC.
Інвестопедія / Сабріна Цзян
Позика на власний капітал
Позика на нерухоме майно – це позика на певний термін, яку надає а кредитора позичальнику на основі капіталу в його житлі. Позики під нерухомість часто називають другою іпотекою. Позичальники подають заявку на отримання встановленої суми, яка їм потрібна, і в разі схвалення отримують цю суму одноразово наперед. Позика під нерухомість має фіксовану відсоткову ставку та графік фіксованих платежів протягом терміну позики. А позика під нерухомість також називається кредитом у виплату житла або кредитом під капітал.
Як розрахувати свій капітал
Щоб розрахувати свій капітал, оцініть поточну вартість вашого майна, подивившись на останні дані оцінка, порівнюючи свій будинок із нещодавніми продажами подібних будинків у вашому районі або використовуючи інструмент оцінки вартості на таких веб-сайтах, як Zillow, Redfin або Trulia. Майте на увазі, що ці оцінки може бути не на 100% точним. Отримавши оцінку, об’єднайте загальний баланс усіх іпотечних кредитів, кредитів HELOC, позик під нерухоме майно та права застави на вашу власність. Відніміть загальний баланс того, що ви повинні, із того, за що, на вашу думку, ви можете це продати, щоб отримати свій капітал.
Натисніть «Відтворити», щоб дізнатися все, що вам потрібно знати про позики під капітал
Застава кредиту та умови
Власний капітал у вашому домі слугує заставою, тому він називається другою іпотекою і діє так само, як і звичайна іпотека з фіксованою ставкою. Однак у будинку має бути достатньо власного капіталу, тобто перша іпотека повинна бути виплачена на суму, достатню для того, щоб позичальник отримав право на отримання кредиту на житло.
Сума кредиту залежить від кількох факторів, зокрема комбіноване співвідношення позики до вартості (CLTV).. Як правило, сума кредиту може складати від 80% до 90% майна оціночна вартість. Інші фактори, які впливають на кредитне рішення кредитора, включають наявність у позичальника товару кредитна історія, що означає, що вони не прострочили свої платежі за іншими кредитними продуктами, включно з першою іпотечною позикою. Кредитори можуть перевірити позичальника кредитний бал, що є числовим представленням позичальника кредитоспроможність.
Ризик викупу
Позики під нерухоме майно та HELOC пропонують кращі процентні ставки, ніж інші звичайні варіанти позичання готівкою, з основним недоліком, що ви можете втратити свій будинок викупу якщо ви не повернете їх. З цим посиланням: Бюро захисту прав споживачів.
Платежі та процентна ставка
Процентна ставка позики під нерухомість є фіксованою, тобто ставка не змінюється протягом багатьох років. Крім того, платежі є фіксованими, рівними сумами протягом усього терміну кредиту. Частина кожного платежу йде на відсотки та основну суму позики. Як правило, термін позики в капітал може становити від п’яти до 30 років, але тривалість терміну має бути затверджена позикодавцем. Незалежно від періоду, позичальники матимуть стабільні, передбачувані щомісячні платежі протягом усього терміну дії позики.
Плюси та мінуси позики під нерухомість
Фіксована сума, що зменшує ймовірність імпульсивних витрат
Фіксована сума щомісячного платежу полегшує планування бюджету
Нижча відсоткова ставка порівняно з іншими варіантами отримання готівки (наприклад, персональні позики/кредитні картки)
Не можу взяти більше на екстрений випадок без іншої позики
Потрібно рефінансувати, щоб отримати нижчу процентну ставку
Ви можете втратити свій дім, якщо не зможете платити
Позика на нерухоме майно надає вам одноразову одноразову виплату, яка дозволяє позичити велику суму готівки та сплачувати низьку фіксовану відсоткову ставку з фіксованими щомісячними платежами. Цей варіант потенційно кращий для людей, які схильні до надмірних витрат, як-от встановлений щомісячний платіж, який вони можуть запланувати, або мають окремий великий витрата, для якого їм потрібна певна сума готівки, як-от перший внесок на іншу нерухомість, навчання в коледжі , або капітальний ремонт будинку.
Його фіксована процентна ставка означає, що позичальники можуть скористатися поточною перевагою середовище з низькою процентною ставкою. Однак, якщо позичальник має погану кредитну історію і хоче отримати нижчу ставку в майбутньому або ринкові ставки впадуть значно нижче, йому доведеться рефінансувати щоб отримати кращий тариф.
Кредитна лінія домашнього капіталу (HELOC)
HELOC — це поновлювана кредитна лінія. Це дозволяє позичальнику брати гроші за рахунок кредитної лінії до попередньо встановленого ліміту, здійснювати платежі, а потім знову брати гроші.
Завдяки позиці під нерухоме майно позичальник отримує всі кредитні надходження одразу, тоді як HELOC дозволяє позичальнику отримати доступ до лінії за потреби. Кредитна лінія залишається відкритою до закінчення терміну її дії. Оскільки сума позики може змінюватися, мінімальні платежі позичальника також можуть змінюватися залежно від використання кредитної лінії.
Процентні ставки
У короткостроковій перспективі ставка [позики на житло] може бути вищою, ніж HELOC, але ви платите за передбачуваність фіксованої ставки.
-Маргарита Ченг, сертифікований фінансовий планувальник, Blue Ocean Global Wealth
Застава кредиту та умови
Подібно до позики в акціонерний капітал, HELOC забезпечені акціонерним капіталом вашого будинку. Хоча HELOC має схожі характеристики з a кредитна картка тому що обидва є поновлюваний кредит HELOC захищений активом (вашим будинком), тоді як кредитні картки не захищені. Іншими словами, якщо ви припините здійснювати платежі на HELOC, вас буде переведено в дефолт, ви можете втратити свій дім.
HELOC має змінну відсоткову ставку, тобто ставка може збільшуватися або зменшуватися з роками. У результаті мінімальний платіж може зрости разом із зростанням ставок. Однак деякі кредитори пропонують фіксовану відсоткову ставку для кредитних ліній власного капіталу. Крім того, ставка, яку пропонує позикодавець, як і у випадку з позикою під нерухомість, залежить від вашої кредитоспроможності та суми, яку ви позичаєте.
Періоди розіграшу та погашення
Терміни HELOC складаються з двох частин. Перший – період розіграшу, а другий – період погашення. The період розіграшу, протягом якого ви можете зняти кошти, може тривати 10 років, а період погашення може тривати ще 20 років, що робить HELOC 30-річною позикою. Коли період розіграшу закінчиться, ви більше не зможете позичати гроші.
Протягом періоду розіграшу HELOC ви все ще повинні здійснювати платежі, які зазвичай складаються лише з відсотками. Як наслідок, виплати протягом періоду розіграшу, як правило, невеликі. Проте платежі стають значно вищими протягом періоду погашення, оскільки основна сума позиченого боргу тепер включена в графік платежів разом із відсотками.
Важливо зазначити, що перехід від виплати лише відсотків до повної виплати основної суми та відсотків може бути справжнім шоком, і позичальники повинні скласти бюджет для цих збільшених щомісячних платежів.
Платежі мають бути здійснені на HELOC протягом періоду розіграшу, що зазвичай становить лише відсотки.
Платежі мають бути здійснені на HELOC протягом періоду розіграшу, що зазвичай становить лише відсотки.
HELOC Плюси і мінуси
Виберіть, скільки (або мало) використовувати вашу кредитну лінію
Змінні процентні ставки означають, що ваша процентна ставка (і платежі) може знизитися, якщо ваш кредит покращиться або ринкові процентні ставки знизяться (менш імовірно)
Нижча відсоткова ставка порівняно з іншими варіантами отримання готівки (наприклад, персональні позики/кредитні картки)
Кредитна лінія доступна в екстрених випадках
Платежі коливаються, що ускладнює формування бюджету
Змінні відсоткові ставки означають, що ваша відсоткова ставка (і платежі) може зрости, якщо ваш кредит зменшиться або ринкові відсоткові ставки підвищаться (більш імовірно)
Ви можете втратити свій дім, якщо не зможете платити
Легко імпульсно витрачати до свого кредитного ліміту
HELOC надає вам доступ до змінної кредитної лінії з низькими процентними ставками, яка дозволяє витрачати до певного ліміту. HELOC є потенційно кращим варіантом для людей, які хочуть отримати доступ до поновлюваної кредитної лінії для змінних витрат і надзвичайних ситуацій, які вони не можуть передбачити. Наприклад, a інвестор нерухомості хто хоче використати свою лінію для придбання та ремонту нерухомості, а потім заплатити за свою лінію після того, як нерухомість продано чи здано в оренду, і повторити процес для кожного майна, вважає HELOC більш зручним і оптимізованим варіантом, ніж позика під капітал. HELOC дозволяє позичальникам витрачати стільки чи менше своєї кредитної лінії (до ліміту), скільки вони вибирають, і може бути більш ризикованим варіантом для людей, які не можуть контролювати свої витрати, порівняно з позикою під нерухомість.
HELOC має змінну процентну ставку, тому виплати коливаються залежно від того, скільки витрачають позичальники, на додаток до коливань ринку. Це може зробити HELOC поганим вибором для осіб із фіксованим доходом, які мають труднощі з керуванням великими змінами у своєму щомісячному бюджеті.
Ключові відмінності
HELOC можуть бути корисними як позика на поліпшення житла, оскільки вони дають вам можливість позичати стільки чи менше, скільки вам потрібно. Якщо виявиться, що вам потрібно більше грошей, ви можете отримати їх зі своєї кредитної лінії — за умови, що ще є доступ — без необхідності повторно подавати заявку на отримання іншої іпотечної позики.
Ви повинні задати собі одне запитання: що таке призначення кредиту? Позика під нерухомість є хорошим вибором, якщо ви точно знаєте, скільки вам потрібно позичити та як ви хочете витратити гроші. Після схвалення ви гарантовано отримуєте певну суму, яку ви отримуєте в повному обсязі під час видачі кредиту. Як наслідок, позики під нерухомість можуть допомогти з великими витратами, такими як оплата дитячого фонду коледжу, реконструкція чи консолідація боргу.
І навпаки, HELOC є хорошим вибором, якщо ви не впевнені, скільки вам потрібно позичити або коли це вам знадобиться. Як правило, це дає вам постійний доступ до готівки протягом певного періоду — іноді до 10 років. Ви можете взяти позику під свою лінію, повернути її повністю або частково, а потім знову позичити ці гроші пізніше, доки ви все ще перебуваєте в періоді розіграшу HELOC.
Однак кредитна лінія власного капіталу є відкликаною, як і кредитна картка. Якщо погіршується ваше матеріальне становище чи ваш будинок ринкова вартість відхиляє, то ваш позикодавець може вирішити зменшити або закрити вашу кредитну лінію. Отже, хоча ідея HELOC полягає в тому, що ви можете використовувати кошти, коли вони вам потрібні, ваша здатність отримати доступ до цих грошей не є впевненою річчю.
Особливі зауваження
Важливо зазначити, що отримати HELOC у 2021 році може бути складніше: у 2020 році два великі банки — Wells Fargo та JPMorgan Chase — заморозили нові HELOC через пандемію коронавірусу. Інші банки можуть заблокувати кредити в майбутньому.
Ринки HELOC
Ми не бачимо жодних тенденцій на ринку HELOC, які йдуть шляхом Wells Fargo та Chase. Насправді ринок HELOC стає набагато агресивнішим у своїх пропозиціях і послаблює деякі вказівки. Ми очікуємо, що банки стануть трохи більш консервативними щодо макс кредит-вартість коефіцієнти кредитного плеча, коли вони бачать, що вартість будинку починає зростати.
— Шмуель Шайовіц, президент Затверджене фінансування
Спочатку була певна плутанина щодо того, чи зможуть домовласники вираховувати відсотки з їхніх позик під капітал і HELOC у своїх податкових деклараціях після проходження Закон про скорочення податків і зайнятість (TCJA). На відміну від закону, власники будинків не можуть відраховувати відсотки за позики на нерухоме майно та HELOC, якщо кошти не використовуються для “купити, побудувати або суттєво покращити» свій будинок, і гроші, які ви витрачаєте на такі покращення, повинні бути витрачені на майно, яке слугує акціонерним капіталом для позики.
Іншими словами, ви більше не можете вираховувати відсотки з цих позик, якщо використовуєте гроші для оплати навчання вашої дитини в коледжі або для погашення боргу. Закон поширюється на податкові роки до 2025 року. Відрахування обмежуються відсотками за кваліфікованими позиками в розмірі 750,000 375,000 доларів США або менше (XNUMX XNUMX доларів США для тих, хто одружений і подає заяву окремо). Існують додаткові правила, особливо якщо у вас також є перша іпотека, тому обов’язково проконсультуйтеся з податковим експертом, перш ніж використовувати це відрахування.
Коли позика під заставу житла краща за кредитну лінію під заставу житла (HELOC)?
Позика під нерухомість це кращий варіант ніж кредитна лінія власного капіталу (HELOC), якщо:
- Ви знаєте точну суму, яка вам потрібна для постійних витрат.
- Ви хочете консолідувати борг, але не бажаєте отримати доступ до нової кредитної лінії та ризикувати створити ще більше боргу.
- Ви живете на фіксований дохід і потребуєте встановленого щомісячного платежу, який не коливається.
Коли HELOC є кращим за позику під нерухоме майно?
HELOC є кращим варіантом, ніж позика під нерухомість, якщо:
- Вам потрібна поновлювана кредитна лінія, щоб взяти в борг і оплатити змінні витрати.
- Вам потрібна кредитна лінія на майбутні надзвичайні ситуації, але зараз вам не потрібні готівка.
- Ви обдумано витрачаєте гроші та можете контролювати імпульсивні витрати та змінний бюджет.
Що принесе мені гроші швидше: HELOC чи позика під нерухомість?
Якщо вам потрібні гроші якомога швидше, HELOC, як правило, оброблятиметься трохи швидше, ніж позика під нерухомість. Кілька кредиторів рекламують строки обробки кредитів під нерухоме майно від двох до шести тижнів, тоді як деякі кредитори рекламують, що їхні HELOC можуть закритися менш ніж за 10 днів. Фактичний час закриття коливатиметься залежно від суми позики, вартості майна та кредитоспроможності позичальника.
Що є хорошою альтернативою HELOC або позиці під нерухомість?
Можна використовувати a рефінансування готівки, стандартне рефінансування або a позика з вашого 401(k) якщо вам потрібна велика одноразова сума для постійних витрат. Якщо ви хочете отримати доступ до кредитної лінії з низькою відсотковою ставкою, тоді кредитна картка з a Промоційна відсоткова ставка 0% річних (APR). має навіть кращу відсоткову ставку, ніж HELOC, за умови, що ви погасите її до закінчення періоду початкової ставки. Якщо ви не проти трохи вищих процентних ставок і хочете уникнути ризику викупу, тоді a персональний кредит є надійною альтернативою. У кожного варіанта є плюси і мінуси, і їх слід ретельно розглянути.
Які вимоги до HELOC або позики під нерухомість?
Як правило, позичальникам, які отримують позику HELOC або кредит під нерухоме майно, потрібно:
- Більше 20% власного капіталу в їхньому будинку
- Кредитний бал більше 600
- Стабільна, перевірена історія доходів більше двох років
Можна отримати схвалення, не дотримуючись цих вимог, звернувшись до кредиторів, які спеціалізуються на позичальники з високим ризиком, але розраховуйте платити значно вищі відсотки. Якщо ви є позичальником із високим ризиком, було б гарною ідеєю шукати a кредитні консультації послугу для отримання консультацій і допомоги перед підписанням на HELOC під високі відсотки або позику під нерухоме майно.
Bottom Line
Майте на увазі, що тільки тому, що ви можете позичити під заставу свого будинку не означає, що ви повинні. Але якщо вам потрібно, є багато факторів, які слід враховувати, вирішуючи, який спосіб позичити найкраще: як ви будете використовувати гроші, що може статися з процентними ставками, ваші довгострокові фінансові плани та ваші толерантність до ризику і коливання ставок.
Деякі люди не влаштовують змінну відсоткову ставку HELOC і віддають перевагу позиці під нерухомість через стабільність і передбачуваність фіксованих платежів і знання суми боргу.
Однак, якщо ви не впевнені щодо необхідної суми та вас влаштовує змінна відсоткова ставка, то HELOC може стати вашим найкращим вибором. Як і у випадку з будь-яким кредитним продуктом, важливо не перетягуватись і не позичати більше, ніж ви можете повернути, оскільки ваше житло є заставою для кредиту.
Джерело: https://www.investopedia.com/mortgage/heloc/home-equity-vs-heloc/?utm_campaign=quote-yahoo&utm_source=yahoo&utm_medium=referral&yptr=yahoo