Ось скільки заощаджує 40-річна іпотека кожного місяця порівняно з 30-річною позикою. І кінцева вартість.

Нижче наведено приклад того, як можуть виглядати виплати по іпотечному кредиту на 40 років із фіксованою ставкою порівняно із типовими кредитами на 30 та 15 років.

Джейкоб Пассі пояснив, що дискусії між державними установами щодо 40-річних іпотечних позик досі зосереджувалися навколо модифікації позик для позичальників, які борються, щоб відновити свої платежі. Але це може вказати шлях до широкого визнання та доступності 40-річних позик для всіх покупців житла.

Читайте: Правда, іпотека на 40 років? Один чиновник ФРС вважає це гарною ідеєю. Але інші кажуть, що це ризикована пропозиція.

У США є надзвичайно ліквідний ринок іпотечних кредитів, очолюваний Фанні Мей
FNMA,
-0.73%
та Фредді Мак
FMCC,
-1.10%,
які купують переважну більшість нових позик, упаковують їх і продають інвесторам забезпечені іпотекою цінні папери. Два іпотечних гіганта, обидва з яких були взяті під державну опіку в 2008 році, встановили стандарти андеррайтингу кредитів для кредитів, які вони купують. Обидва вже брали участь у програмах зміни існуючих іпотечних позик на 40-річні терміни для борючих позичальників, і обидва були б залучені, якби 40-річні позики стали широко доступними для покупців житла.

Потенційні переваги кредиту на 40 років

Очевидною потенційною перевагою 40-річної позики є нижчий щомісячний платіж. Перш ніж ми порівняємо терміни позики, ось діаграма Федерального резервного банку Сент-Луїса, яка показує рух середніх цін продажу житла в США з 1970 року:

Остання оцінка ФРС Сент-Луїса щодо середньої ціни продажу житла в США була опублікована 26 січня і становила 408,100 2007 доларів США, і наші приклади базуються на цьому числі. Багатодесятилітній графік показує багато відкатів ринку, у тому числі тривалий і болісний з першого кварталу 2009 року по перший квартал XNUMX року, але в іншому напрямок діаграми досить чіткий, особливо якщо врахувати тривалість більшості іпотечних кредитів. позики.

Залишаючи осторонь спеціальні програми для позичальників з низькими доходами, які можуть мати низькі вимоги до початкового внеску, наші приклади передбачають 20% початковий внесок у розмірі 81 620 доларів США на суму позики в 326,480 XNUMX доларів США.

Національна середня ціна може не застосовуватися до регіону, де ви збираєтеся купити житло, але вона повинна добре проілюструвати відмінності в умовах позики та показати, як зважування виплат по кредиту до основної суми та відсотків змінюється з часом.

Процентні ставки та амортизація платежів по кредиту

Оскільки на нинішньому ринку іпотечного фінансування в США домінують іпотечні кредити на 30 та 15 років з фіксованою ставкою, ми порівняємо обидва з гіпотетичним 40-річним кредитом. Також доступні іпотечні кредити з регульованою ставкою. Однак вони мають різні початкові фіксовані періоди.

Великий хід: Іпотечні ставки збільшуються до 4.5% — ось що потрібно знати покупцям житла

Варто також враховувати, що, незважаючи на недавнє зростання процентних ставок, ставки за житловими кредитами все ще залишаються на історично низьких рівнях.

Ось діаграма Фредді Мака, що показує зміну ставок за іпотечними кредитами строком на 30 років з квітня 1971 року, з 15-річними позиками, доданими в 1991 році, і регульованими ставками за кредитами, доданими в 2005 році:

Згідно з опитуванням Фредді за тиждень, що закінчився 31 березня 2022 року, середня процентна ставка для 30-річної позики становила 4.67%, а середня для 15-річної позики – 3.83%.

Наведені нижче приклади платежів не відображають комісію або бали за надання кредиту, або інші збори за різні послуги під час процесу надання позики. Платежі за позикою також не включають податки на майно та страхові внески, які, як правило, зараховуються та збираються кредитним агентом як частина загального щомісячного платежу.

Для 40-річної позики ми використовуємо ту саму відсоткову ставку, що й для 30-річної позики. Однією з причин цього є те, що для 40-річного ринку купівлі житла чи рефінансування, якого насправді ще не існує, немає середніх показників.

Інша причина полягає в тому, що 40-річна позика не обов'язково матиме вищу ставку, ніж 30-річна. (Станом на 1 квітня дохідність 20-річних казначейських облігацій США
TMUBMUSD20Y,
2.618%
становив 2.59%, що було вище, ніж 2.44% дохідності 30-річних казначейських облігацій
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Амортизаційний кредитний платіж – це той платіж, який погашає основну суму кредиту протягом терміну дії позики. Таким чином, початкові платежі за кредитом значною мірою зважуються з відсотками, а платежі до кінця позики значною мірою зважуються з основною сумою боргу.

Ось порівняння щомісячних платежів основної суми та відсотків за наш гіпотетичний 40-річний іпотечний кредит і 30-річний і 15-річний кредити в розмірі 326,480 20 доларів США на основі 408,100% початкового внеску за покупку житла в розмірі XNUMX XNUMX доларів США, що є середньою національною ціною відповідно до найновіші дані, доступні від ФРС Сент-Луїса:

Усі цифри в доларах округлені.

У таблиці наведено порівняння загальної суми відсотків, сплачених за термін дії кожного кредиту. Очевидно, що загальні відсотки вищі, оскільки терміни стають довшими. Але є також порівняння за перші п'ять років і перші 10 років виплати відсотків за кожним кредитом, а також порівняння суми власного капіталу, створеного за перші п'ять і 10 років, включаючи початковий внесок.

У цьому прикладі сума відсотків, сплачених за термін 40-річної позики, перевищуватиме суму позики. Ціна будинку майже подвоїться.

Ви також можете побачити, що за допомогою 15-річної позики ви створите власний капітал у розмірі майже 70% від ціни покупки через 10 років.

Переваги і недоліки

40-річний кредит має найнижчий щомісячний платіж у розмірі 1,504 долари США. Але це являє собою «заощадження» лише $183 на місяць від 30-річної позики. Якщо розглянути загальну вартість будинку в цьому прикладі, додавання ще 10 років до терміну кредиту здається різкою ціною для зниження платежу менше ніж на 200 доларів США на місяць.

Легко сказати, що для тих, хто купує житло, 40-річна позика не здається такою хорошою угодою. Але для власника житла, який намагається сплачувати щомісячні платежі, якому пропонують модифікацію позики на 40 років, менший платіж може мати значення.

Порівняння 30-річних і 15-річних показників є більш екстремальним. Щомісячний платіж за 15-річний кредит на 700 доларів вище. Деякі покупці житла можуть дозволити собі вищий платіж. Переваги 15-річної позики полягають у тому, що загальна сума відсотків, сплачених за позику, становить 103,218 289 доларів США в порівнянні з 970 30 доларів США для XNUMX-річної позики. П’ятнадцять років може пролетіти швидко, і це захоплююче відчуття — припинити платити.

Ви можете проводити власні порівняння 15-річних і 30-річних позик, а також інших періодів і позик з регульованою ставкою за допомогою MarketWatch. іпотечний калькулятор.

Контраргументом до 15-річної позики може бути втрачені можливості. Відсоткова ставка за 30-річним кредитом становить 4.67%, і можна очікувати, що в довгостроковій перспективі ви отримаєте вигоду від значно вищої норми прибутку від широких інвестицій на фондовому ринку. Але це викликає питання, чи будуть інвестовані 700 доларів щомісячної готівки, які вивільняються за рахунок 30-річної позики. Може бути спокусливим витратити ці гроші на дорожчий автомобіль, ніж ви б придбали інакше.

Рішення про те, який будинок купити, і рішення щодо терміну позики мають враховувати потреби сім’ї, включаючи простір, заощадження та інвестиції для виходу на пенсію та навчання, а також безліч домашніх витрат.

Покупець житла повинен принаймні розуміти, як працюють різні види кредиту.

Копаємо глибше в амортизації

Дивлячись на розбивку амортизації – це ще один спосіб проілюструвати, скільки ви платите, щоб фінансувати свій будинок. Наприклад, для 30-річної позики відсотки становлять 1,271 доларів США з вашого першого щомісячного платежу 1,687 доларів США (знову ж таки, цифра округлена). Ось порівняння основної частини щомісячного платежу по кредиту для трьох типів позики протягом першого місяця та далі:

Разом таблиці показують, наскільки швидше погашається залишок вашого кредиту (або ваш капітал нарощується) за коротших періодів позики.

Останні думки і попередження

При купівлі житла — особливо вашого першого будинку — все має бути на столі. Довгострокове обговорення має охоплювати всі основні фінансові цілі та потреби, включаючи пенсійні заощадження, освіту, майбутні медичні витрати і навіть те, які автомобілі, вантажівки чи позашляховики ви плануєте або повинні придбати. Ви також можете уважно поглянути на свою початкову оцінку того, скільки місця вам потрібно. Скільки з цього йде на зберігання? Що ви зберігаєте? Якщо ви зберігаєте менше, ви можете платити менше.

Покупка транспортних засобів, як правило, фінансується, і для багатьох пар можуть бути щомісячні платежі, які наближаються до щомісячних платежів по житловому кредиту. Тому уважно подивитися в дзеркало необхідний. Купуючи транспортний засіб, необхідно враховувати багато різних потреб, у тому числі роботу — вам може знадобитися дорога вантажівка. Або, наприклад, якщо ви продаєте нерухомість, вас можуть побачити за кермом гарного автомобіля останньої моделі, щоб справити хороше враження.

Але деякі люди можуть відкласти покупку нового автомобіля, що може послабити тиск при прийнятті рішення щодо фінансування житла на кілька десятиліть.

Попередження про шок

Податки на нерухомість розраховуються різними способами, залежно від того, в якому штаті ви живете. У деяких штатах податки базуються на ціні продажу житла або поточній оцінці вартості житла, яку проводить оцінювач податку на нерухомість, при цьому щорічне збільшення, можливо, обмежується низькими відсотками. Це може означати, що покупець житла буде платити набагато вищі податки на нерухомість, ніж сплачував продавець.

На початку процесу прийняття рішення про купівлю житла обов’язково зробіть свою власну оцінку того, яким буде податок на нерухомість, а не покладатися на оцінку кредитора або титульної компанії, яка може базуватися на податку на нерухомість минулого року. Ви можете зв’язатися з оцінювачем майна округу за допомогою щодо цієї оцінки.

Ще один фактор, який слід враховувати, — це страхування власника житла, включаючи додаткове покриття, яке може знадобитися, якщо ви перебуваєте в зоні затоплення або в зоні, схильній до інших небезпек, таких як урагани. Наприклад, якщо ви рухаєтеся на південь зі штату на північному сході чи середньому заході, ви можете зіткнутися з набагато іншим — і набагато дорожчим — страховим ринком, ніж ви стикалися раніше.