(Bloomberg) — Деякі з найдорожчих ринків житла Азіатсько-Тихоокеанського регіону починають остигати після минулорічного шаленого зростання.
Найбільш читане з Bloomberg
Ціни на житло почали падати в Сіднеї та Гонконгу, тоді як ціни в Сінгапурі ледве зросли в минулому кварталі, оскільки покупці побоюються зростання процентних ставок та економічних незручностей.
Поворот не міг бути більш різким, після того, як низькі витрати на позики та страх втратити гроші під час пандемії викликали глобальне шаленство нерухомості, яке поширилося від Торонто до Окленда. Ціни в Сіднеї злетіли майже на 27% минулого року, тоді як ціни в Сінгапурі підскочили найбільше за більше ніж десятиліття, а Гонконг залишався найменш доступним місцем у світі для покупки житла.
Хоча умови в регіоні різняться, за сповільненням є деякі спільні знаменники. Занепокоєння з приводу доступності спонукали Сінгапур ввести обмеження щодо нерухомості, тоді як інфляційні ризики змушують центральні банки розглядати підвищення ставок, що ускладнить покупцям житла оплату іпотеки.
Тим часом Covid-19 посилює перешкоди на ринках нерухомості Китаю. Гонконг бореться з відпливом жителів після його невдалих спроб стримати останню хвилю, в той час як карантин у Шанхаї руйнує надії на швидке відновлення після спаду, спричиненого придушенням надмірних боргів перед забудовниками.
«З моменту світової фінансової кризи уряди регіону стали більш пильними щодо зростання цін на активи, а пандемія також звернула увагу на збільшення розривів у багатстві», — сказала Вікторія Гарретт, керівник відділу житлово-комунального господарства Knight Frank в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні. «Хоча перехід з ринку продавця відкриє більше можливостей, покупці, ймовірно, стануть більш вибірковими та чутливими до ціни».
За оцінками Гарретта, у 2022 році ціни на житло в регіоні зростуть більш м’якими та більш стійкими темпами від 3% до 5%. Це менше, ніж минулорічний приріст на 9.1%.
Безперечно, попит може втриматися на деяких ринках, частково через те, що брак житлового фонду навряд чи буде зменшено протягом наступних 12 місяців, сказав Гаррет. І оскільки цикл підвищення ставок все ще на початковій фазі, у покупців залишається вікно можливостей скористатися перевагами все ще сприятливих ставок фінансування, додала вона.
Покупців в інших місцях це не зупинило. У Великобританії ціни на житло зросли найшвидшими річними темпами з 2004 року в березні, тоді як ціни в 20 містах США також зростають.
Нижче наведено короткий список останніх тенденцій у сфері житла в ключових містах.
Сідней
Ціни на житло в найбільш густонаселеному місті Австралії демонструють ознаки втоми, близькі до рекордно високих рівнів, оскільки зростають очікування, що центральний банк незабаром почне підвищувати процентні ставки.
Цінова доступність вже зараз впливає на верхню частину ринку, при цьому зростання доходів значно відстає від зростання цін: з березня 2020 року по грудень 2021 року заробітна плата зросла на 3.3% порівняно з підвищенням вартості житла на 22.6%. Середня вартість житла в Сіднеї більш ніж у 17 разів перевищує середню зарплату в країні.
Крім того, валовий борг домогосподарств Австралії як частка наявного доходу становить майже 200%. Усе це змусило покупців на найбільшому ринку житла в країні бути обережними. Минулого місяця ціни на житло в портовому місті знизилися на 0.2% на додаток до втрат у лютому, перервавши переможну серію, що почалася в жовтні 2020 року.
«Багато чого пов’язано з розмовами про відсоткові ставки, а Сідней, оскільки це такий дорогий ринок, дуже чутливий до розмов про підвищення ставок», – сказала Неріда Конісбі, головний економіст фірми нерухомості Ray White. Зниження конкуренції на аукціонах «відображає настрої, які дійсно змінилися до готовності людей платити значно вище резервної ціни».
Гонконг
Ціни на житло в Гонконзі знижуються з серпня без швидкого відновлення. Проблеми варіюються від спаду економіки та підвищення процентних ставок до постійного від’їзду місцевих жителів та експатріантів, розчарованих політичною напругою та жорсткими заходами соціального дистанціювання.
Торік міський ринок житла був нестримним, у серпні ціни побили рекорд. З тих пір вартість знизилася на 7.3%, за даними Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG очікує, що ціни впадуть цього року через відтік населення та підвищення ставок. Goldman Sachs Group Inc. налаштована ще більш песимістично, прогнозуючи падіння на 20% до 2025 року.
«Ціни на житло залишаться під тиском принаймні в найближчій перспективі», – сказала Розанна Танг, керівник відділу досліджень Гонконгу та району Великої затоки в Colliers International. «На додаток до Covid-19, інші ринкові невизначеності, включаючи геополітичну напруженість та ризики процентних ставок, також затримують прийняття рішень покупцями житла».
Сінгапур
Після чудового року, коли ціни зросли найбільше за більше ніж десятиліття, ринок житла Сінгапуру остигає через обмеження на нерухомість і підвищення податків. Зростання цін на нові приватні будинки в минулому кварталі сповільнилося до 0.4%, тоді як продажі в березні впали до найнижчого рівня за 21 місяць.
У грудні влада запровадила заходи по охолодженню, щоб усунути недостатню доступність, а також ризик того, що домогосподарства можуть мати проблеми з виплатою іпотеки за вищими ставками. У лютому уряд оголосив про підвищення податку на нерухомість для заможних мешканців, що може спонукати деяких покупців у цьому сегменті залишитися осторонь.
Тим не менш, аналітики кажуть, що бордюри можуть бути лише короткостроковим рішенням, враховуючи справжній попит серед місцевих жителів, наприклад тих, хто переходить у приватні квартири зі своїх державних квартир, а також тисячоліття, які прагнуть жити самостійно.
Зростання споживчих цін також може спонукати потенційних покупців швидше вийти на ринок і зберегти купівельну спроможність, сказав Алан Чеонг, виконавчий директор з досліджень Savills Plc. «Інфляція — це опіоїд, який стимулює попит», — сказав він.
Шанхай
Ціни на житло в Шанхаї, одному з найбільш стійких ринків житла в Китаї, відновили зростання в грудні після трьох місяців зниження, після того, як чиновники вжили заходів для припинення сповільнення, викликаного кризою ліквідності забудовників. Тепер відскоку загрожує кардинальна блокування фінансового центру.
«Тепер ми бачили, що Covid сильніше завоював у Шанхаї, що в результаті може обмежити ринок у другому кварталі», — сказав Родді Аллан, головний дослідник Азіатсько-Тихоокеанського регіону Jones Lang LaSalle.
Тим не менш, довгострокові перспективи міста виглядають кращими завдяки низьким запасам і зниженню процентних ставок. Уповільнення економіки підштовхнуло Китай до режиму пом’якшення, що різко розбіжно в політиці з іншими великими економіками. Центральний банк у січні знизив ключову ставку вперше за майже два роки, тоді як великі банки знизили ставки по іпотеці та скоротили терміни схвалення кредитів.
Продажі житла в Шанхаї, ймовірно, стабілізуються цього року, потенційно відновлюючись до кінця року, сказав Ян Хунсю, директор дослідницького інституту E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Найбільш читане з Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html