Федеральна житлова політика дозволяє легше отримати позику, але не бути власником житла

Минулого тижня я давав свідчення на слуханнях у Комітеті Палати представників з фінансових послуг Бум і падіння: нерівність, право власності на житло та довгострокові наслідки гарячого ринку житла. Це був не перший раз, коли я свідчив...або письмово— на ці теми, тож я не був анітрохи здивований, скільки свідків (і членів Конгресу) хочуть викинути ще більше чужих грошей на так звану нестачу житла.

Але враховуючи коментарі конгресмена Еда Перлмуттера (D-CO), я хочу, щоб записи були чіткими.

За словами Перлмуттера (прибл позначка 2:55), я не хочу нічого робити з пропозицією житла, і я хочу «зменшити попит, переконавшись, що у людей немає готівки». Але це неточний опис того, що я запропонував.

У мене немає проблем з будівництвом більше житла, будь то будинки для однієї родини чи квартири. Проблема в тому, що пропозиція житла завжди дещо обмежена. У багатьох місцях, де люди хочуть жити, просто не вистачає землі, щоб істотно збільшити пропозицію.

Частково цей дефіцит пояснюється державними та місцевими обмеженнями зонування, такими як ті, які не дозволяють багатоповерховим квартирам знаходитися поза межами більшості приміських районів. У цих районах переважають односімейні будинки, і такими вони залишаться. У найбільш бажаних міських і приміських районах просто залишилося небагато вільної землі, тож навіть зняття всіх обмежень на зонування не принесе величезних змін найближчим часом.

У будь-якому випадку потрібен час, щоб побудувати нове житло, і люди не можуть просто піти вибрати його в Walmart. (Так, у Home Depot можна купити сарай або невеликий сарай.)

Інша проблема полягає в тому, що люди, як правило, повинні платити за великі витрати протягом тривалих періодів часу, а здатність постійно здійснювати ці платежі залежить від цілого ряду економічних і соціальних факторів. Багато з цих факторів не мають прямого відношення до політики фінансування житла.

Отже, хоча я повністю підтримую будівництво більше будинків і квартир, правда полягає в тому, що федеральний уряд мало що може зробити, окрім як утриматися від посилення обмежень на постачання та від скорочення економічних можливостей. Проте історично, це точно що федеральна політика зроблено.

Федеральна політика постійно підвищувала попит, спрощуючи отримання позик у всіх географічних регіонах країни, з тенденцією до дедалі нижчого капіталу та довших термінів погашення. Усе, що коли-небудь робив цей підхід, це підштовхувати більше людей на ринок, щоб підвищити ставки на таку саму обмежену пропозицію. І він часто робив це, абсолютно не звертаючи уваги на здатність людей справлятися з високим ризиком довгострокових іпотечних кредитів з низьким рівнем капіталу, залишаючи людям більше боргів і менш доступне житло.

Дивовижно те, що федеральні політики залишаються зосереджені на ще більшому збільшенні попиту, штовхаючи більше людей, особливо тих із нижчими доходами, на ринок з величезними іпотечними кредитами.

Пропозиція часто включає певну версію усунення розриву в багатстві, оскільки житло становить значну частину багатства американців. Але якби хтось із членів Конгресу запропонував збільшити добробут бідних людей шляхом субсидування маржинальних рахунків для гри на акціях, цю пропозицію розсміяли б на Капітолійському пагорбі. І все ж власний капітал ринки та ціни на житло виставили аналогічна волатильність— тобто подібний фінансовий ризик — протягом десятиліть.

Отже, щоб уточнити, я не прихильник того, щоб у людей забирали готівку.

Проте я підтримую те, щоб дозволити їм зберігати більше своїх грошей і самостійно вирішувати, коли настав правильний час брати борги. Інакше кажучи, я кажу, що федеральному уряду вже давно пора припинити спрощувати отримання довгострокових іпотечних кредитів із низьким капіталом. Такий підхід явно не досягає результатів — робить житло доступнішим — як стверджують багато членів комітету з фінансових послуг Палати представників.

Насправді немає сенсу стверджувати, що доступність є головною метою, роблячи все, що відомо, щоб досягти протилежного. Навіть президент Національної асоціації брокерів з нерухомості визнає (Див. позначка 2:55:56), що «зараз попит набагато вищий, ніж пропозиція», тож навіть збереження того самого рівня федеральної політики, яка стимулює попит, спричинить тиск на ціни.

У довгостроковій перспективі вирішення проблеми високих цін на житло не може полягати просто в збільшенні пропозиції, оскільки федеральна політика все одно підвищуватиме попит, що набагато легше зробити, ніж збільшити пропозицію.

Замість того, щоб дозволити рішенням щодо притулку змінюватися відповідно до їхніх економічних обставин, федеральна політика по суті сказала людям забути про ці обставини та брати більші кредити з меншою сумою початкового внеску. Цей підхід часто виявляється неефективним для позичальника — просто попросіть мільйони людей, які втратили майно після підйому Fannie and Freddie, а також усіх, хто намагається заощаджувати, отримати більшу безпеку перед тим, як брати гігантську позику.

Що настільки вражає, так це жахливий досвід використання тих самих політичних приписів, до яких зараз закликають усі мої колеги, які чують, і більшість демократів Палати представників фінансових послуг.

Федеральна житлова адміністрація епохи Нового курсу створено червону лінію і сегреговані квартали, подовжили умови іпотеки та знизили початкові внески значно нижче 20 відсотків. Тоді GSE були створені наприкінці 1960-х років (як бюджетний трюк, чого це варте), але рівень власності на житло ледве змінився. Стратегія Білла Клінтона 1994 року щодо використання GSEs для підвищення ставки шляхом ще більшого полегшення отримання довгострокових іпотечних кредитів з низьким рівнем капіталу стала справжньою катастрофою, а рівень чорношкірої власності впав ще нижче після десятиліть такої політики. Багато демократів навіть хочуть розширити найжахливішу житлову політику 1900-х років, державне житло та субсидії на оренду.

Крім цих очевидних провалів, федеральна політика витіснила бізнес приватного сектора, який міг би допомогти побудувати більш стійку систему. Приватні компанії могли б, наприклад, надавати більш різноманітні варіанти кредитування та страхування, якби вони не були змушені конкурувати з федеральним урядом. Але федеральний уряд домінує на ринку.

Отже, ні, я не хочу переконатися, що у людей немає готівки, щоб купити житло. Але я хочу, щоб федеральний уряд припинив забирати готівку людей для фінансування додаткових федеральних програм і кредитів, які зрештою забирають у них ще більше готівки.