(Bloomberg) — Потрясіння в трофейних об’єктах у Лондоні та Франкфурті дають можливість уявити збитки, які чекають на європейських інвесторів у нерухомість, коли вони стикаються з найрізкішим розворотом за всю історію.
Найбільш читане з Bloomberg
Від важкого процесу рефінансування офісної будівлі в лондонському Сіті до напруженого продажу Commerzbank Tower у фінансовому центрі Німеччини, інвестори намагаються знайти способи подолати дефіцит фінансування, оскільки ринки кредитування перехоплюють стрімке зростання процентних ставок.
Перевірка реальності почнеться в найближчі тижні, коли кредитори по всій Європі отримають результати оцінки на кінець року. Значне зниження оцінки загрожує порушенням кредитних ковенант, викликаючи надзвичайні заходи фінансування від примусових продажів до закачування свіжих грошей.
«Європа переживе великий відпочинок 10 років легких грошей», — сказав Скардон Бейкер, партнер приватної інвестиційної компанії Apollo Global Management. «Кількість лиха та дислокації поза спектром».
Докладніше: Глобальний ринок нерухомості зіткнувся зі спіраллю боргів у 175 мільярдів доларів
Позики, облігації та інша заборгованість на загальну суму близько 1.9 трлн євро (2.1 трлн доларів) — це майже розмір італійської економіки — забезпечені комерційною власністю або поширюються на орендодавців у Європі та Великобританії, згідно з опитуванням Європейського банківського управління, проведеного Bayes. Бізнес-школа та дані зібрані Bloomberg.
Приблизно 20% з них, або близько 390 мільярдів євро, будуть погашені цього року, і загрозлива криза знаменує перше реальне випробування правил, розроблених після світової фінансової кризи для стримування ризиків кредитування нерухомості. Ці правила можуть призвести до того, що корекція стане крутішою та різкішою.
«Я думаю, що переоцінка відбудеться швидше, ніж у минулому», — сказав Джон О'Дрісколл, керівник відділу нерухомих активів підрозділу управління інвестиціями французької страхової компанії Axa SA. «Люди починають виявлятися під час припливу».
Нові правила спонукатимуть європейських кредиторів діяти більш агресивно щодо проблемних кредитів. Вони також перебувають у кращому стані, ніж під час останньої кризи нерухомості більше десяти років тому, тому можуть бути менш схильні до загострення проблем. Це лягає тягарем на позичальників.
Після фінансової кризи 2008 року більшість банків не бажали відкликати безнадійні кредити, оскільки це призвело б до величезних збитків — практика, яка отримала назву «продовжуй і прикидайся». Відповідно до нових правил щодо непрацюючих кредитів, кредитори повинні будуть створювати резерви на очікувані, а не нараховані збитки. Це означає, що у них менше стимулів сидіти на місці й сподіватися, що вартість активів відновиться.
Поки що оцінки не знизилися настільки, щоб старший борг — кредити, як правило, утримувані банками — залишився під водою, але незабаром це може змінитися. Комерційна нерухомість Великобританії, оцінена CBRE Group Inc., минулого року впала на 13%. Зниження прискорилося в другому півріччі, і лише в грудні брокер зареєстрував падіння на 3%. Аналітики Goldman Sachs Group Inc. прогнозують, що загальне падіння може перевищити 20%.
Тоді банки можуть діяти до того, як ціни впадуть далі та ризикують втратити кредити, змушуючи орендодавців-боржників до важких альтернатив. Проблеми стають складнішими для тих, хто стикається з погашенням боргу. Кредитори зменшують суму вартості нерухомості, яку вони готові надати в борг. Це означає, що нижча оцінка може стати подвійним ударом, збільшивши дефіцит фінансування.
«Апетит банків нижчий і залишатиметься нижчим», доки не з’являться ознаки того, що ринок досяг дна», — сказав Вінсент Нобель, керівник відділу кредитування на основі активів Federated Hermes Inc. вирішувати проблеми означає робити це проблемою когось іншого».
Швеція поки що була епіцентром кризи, і прогнозується падіння цін на житло на 20% від пікових рівнів. Фірми країни, зареєстровані на біржі нерухомості, втратили 30% своєї вартості за останні 12 місяців, а Центральний банк Швеції та Управління фінансового нагляду неодноразово попереджали про ризики, пов’язані з боргами щодо комерційної власності.
За словами Андерса Квіста, старшого радника директора FSA, падіння вартості нерухомості може спровокувати «ефект доміно», оскільки вимоги щодо додаткової застави можуть змусити її розпродати.
У той час як є деякі вогнища стабільності, як-от в Італії та Іспанії, які постраждали сильніше після глобальної фінансової кризи, Великобританія падає, і є ознаки того, що наступною може бути Німеччина.
Позитивним є те, що для інвесторів у нерухомість, які скрутилися, є більше варіантів. Такі організації, як кредитні фонди закритого типу, постійно розширювалися протягом останнього десятиліття. Згідно з опитуванням Bayes, у сукупності страховики та інші альтернативні кредитори мали вищу частку нових кредитів на нерухомість у Великобританії, ніж великі банки країни в першій половині минулого року.
У найближчі 18 місяців інвестори вкладуть рекордну кількість грошей у так звані опортуністичні фонди, які роблять більш ризиковані ставки на нерухомість, заявив головний виконавчий директор Cantor Fitzgerald Говард Лутнік на Всесвітньому економічному форумі в Давосі минулого тижня. За його словами, ця тенденція допоможе прискорити відновлення ринків комерційної нерухомості.
Ці нові інструменти можуть зробити потрясіння більш короткочасним, ніж у минулому, коли банки роками утримували безнадійні кредити. Луїс Ландеман, кредитний аналітик Danske Bank у Стокгольмі, очікує, що перезавантаження буде відносно впорядкованим, а позичальники матимуть достатньо для вжиття контрзаходів.
«Кожен, хто може винайти творчий спосіб заповнити цю прогалину, чудово проведе час», — сказав Мет Оклі, керівник відділу комерційних досліджень Savills.
– За сприяння Антона Вілена, Антоніо Вануццо, Деміана Шеферда та Конрада Красускі.
Найбільш читане з Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html