Чи може бути на горизонті житлова рецесія?

Ключові вивезення

• Безліч звітів про нерухомість цього тижня посилили припущення про те, що на горизонті може бути помірна рецесія ринку житла
• Дані NAHB показують, що впевненість забудовників у новому сегменті односімейних будинків впала на 8 пунктів у жовтні
• Управління перепису населення повідомило, що, хоча кількість дозволів на будівництво в серпні зросла, кількість нових будинків скоротилася за місяць (MOM) і за рік (за рік).
• Національна асоціація ріелторів оголосила, що у вересні продажі наявних будинків і середні ціни на житло впали
• Тим не менш, багато експертів погоджуються, що повномасштабний крах малоймовірний через безпрецедентну стійкість споживачів і повільні темпи падіння

Ціни на житло та новобудови падають. Ставки іпотечного кредитування знаходяться на підйомі. Припущення про рецесію ринку житла продовжують поширюватися як серед покупців, так і серед інвесторів у нерухомість. Для деяких раптове різке занурення більш імовірне; інші бачать більш повільний, м’який регрес протягом наступного року.

У будь-якому випадку серія останніх звітів про житлові будинки підлила масла у вогонь.

Звіти про нове житло цього тижня

Можливо, найбільший звіт про житло цього тижня надійшов завдяки Національна асоціація будівельників будинків (NAHB) та індекс ринку житла Wells Fargo.

NAHB/Wells Fargo HMI вимірює сприйняття забудовником очікувань продажу будинків для однієї сім’ї за шкалою від «добре» до «погано». Показники компонента вводяться в сезонно скоригований індекс, де показники понад 50 свідчать про те, що більшість будівельників вважають умови «хорошими».

У жовтневому звіті про житлове будівництво було виявлено, що впевненість забудовників щодо будівництва нових односімейних будинків впала на 8 пунктів. Наразі цей показник впевненості будівельників становить близько 38. Це вдвічі менше, ніж шість місяців тому, і, окрім короткого спалаху під час пандемії, це найнижчий показник із серпня 2012 року.

Для кожної складової частини:

• Поточні умови продажу впали до 45, втративши 9 пунктів
• Очікування продажів за шість місяців впали до 35, тобто на 11 пунктів
• Трафік потенційних покупців знизився до 25, що означає падіння на 6 пунктів

За словами голови NAHB Джеррі Контера, попит був ослаблений високими іпотечними ставками, які створили ситуацію, яка вважається «нездоровою та нежиттєздатною».

Але це не єдиний звіт про житло, опублікований цього тижня.

Дані Бюро перепису

Цього тижня Бюро перепису населення та Міністерство житлового будівництва та міського розвитку США оприлюднили дані щодо нового житлового будівництва у вересні. Відповідно з житловий звіт:

• Кількість дозволів на будівництво зросла на 1.4% порівняно з минулим роком, але знизилася на 3.2% порівняно з попереднім роком
• Будівництво приватного житла впало на 8.1% порівняно з попереднім роком і на 7.7% порівняно з минулим роком
• Добудова приватного житла зросла на 6.1% порівняно з попереднім періодом і на 15.7% порівняно з минулим роком
• Початок будівництва односімейного житла знизився на 4.7% порівняно з попереднім
• Завершення будівництва односімейного житла зросло на 3.2% порівняно з попереднім періодом

Разом ці дані малюють картину занепаду будівельного ринку.

У той час як минулого року нові проекти розпочалися вищими темпами, зараз їх більше завершується, ніж починається заново. (Іншими словами, ринок житла вже добре розвинений низхідна тенденція.)

Дані Національної асоціації ріелторів

Також цього тижня Національна асоціація ріелторів (NAR) оголосила, що у вересні продажі нерухомого житла в США впали на 1.5% до 4.71 мільйона з урахуванням сезонних факторів.

Хоча падіння відповідало очікуванням економістів, воно все ще є восьмим місячним падінням поспіль. Це також знаменує собою перший випадок, коли продажі існуючого житла падали стільки місяців поспіль з 2007 року.

Загалом, загальний обсяг продажів житла знизився на 23.8% порівняно з аналогічним періодом минулого року, а кількість будинків на ринку зменшилася на 2.3% до 1.25 мільйона одиниць.

Тим часом середня ціна на існуючі будинки впала з $389,500 384,800 до $400,000 2023 MOM, після того як ця весна вперше перевищила $XNUMX XNUMX. Дані NAR свідчать про те, що середнє зниження цін може тривати до початку XNUMX року, якщо не пізніше.

Як коротко резюмував головний економіст NAR Лоуренс Юн: «Ринок явно змінюється».

Оцінки експертів: ринок може впасти до 20%

За словами головного економіста Pantheon Macro Яна Шепердсона, дані NAHB є «катастрофічним» знаком того, що будь-які скачки продажів нових будинків, про які повідомляється, були «більш шумом», ніж ознаками потенційного повороту в сфері нерухомості. Зокрема, Шепердсон прогнозує, що нове будівництво та продажі будинків продовжуватимуть падати, сіючи хаос у вартості будинків.

«Це не підлога», — сказав Шепердсон. «Сплеск іпотечних ставок майже до 7% за останні кілька тижнів спричинив подальше падіння попиту на іпотеку, і ми очікуємо, що продажі житла продовжуватимуть падати до початку наступного року».

На думку Шефердсона, ціни мають «суттєво впасти», щоб відновити рівновагу ринку житла. А оскільки крива пропозиції житла ще не впала, падіння попиту призведе до цього нижчі ціни. Загалом Шефердсон очікує «падіння на 15-20% протягом наступного року», перш ніж досягти дна.

Основні висновки з цих звітів про житло

Інші дані, зокрема вищі ставки по іпотеці, підтверджують цю теорію падіння цін на житло триватиме ще місяцями. Для деяких останні дані звіту про житлове будівництво свідчать про потенційну рецесію ринку житла.

Вже зараз будинки почали триматися на ринку довше, починаючи з 16 до 19 днів. До пандемії середній час перебування на ринку для більшості будинків становив один місяць. Крім того, готівкові транзакції залишаються стабільними на рівні близько 22%, оскільки покупці житла уникають захмарних і зростаючих іпотечних ставок. З березня 2022 року центральний банк США підвищив процентні ставки з майже нуля до діапазону 3-3.25%, тоді як очікується, що ставка федеральних фондів наприкінці року складе близько 4.25-4.75%.

Тим не менш, ці фактори спрацювали разом, щоб почати знижувати попит, що може призвести до довгострокового зниження цін. Вони малюють широку картину зростання процентних ставок, матеріальних вузьких місць і високих цін на житло, які постійно послаблюють попит.

Відомий головний економіст NAHB Роберт Дітц: «Враховуючи очікування триваючого підвищення процентних ставок через дії Федеральної резервної системи, прогнозується, що у 2023 році спостерігатиметься додаткове скорочення односімейних будівель, оскільки скорочення житлового фонду продовжується... Коефіцієнт володіння житлом знизиться в наступні квартали, оскільки вищі відсоткові ставки та поточні високі витрати на будівництво продовжуватимуть знижувати ціну для великої кількості потенційних покупців».

Ми наближаємось до спаду ринку житла?

Останній раз, коли ринок житла був таким шаленим у 2005-2007 роках, що зрештою призвело до краху бульбашки житла у 2008 році. Зараз, коли буму житла загрожує стрімке зростання ставок по іпотечних кредитах, скорочення пропозиції та попиту, резонно запитати: чи ми прямуємо до чергової рецесії ринку житла?

Незважаючи на триваюче падіння після року рекордного зростання цін і найнижчих іпотечних ставок, здається, що серйозна рецесія ринку житла малоймовірна. Навпаки, економісти житлового будівництва вважають, що будь-яка корекція буде помірною. (Іншими словами, ми навряд чи переживемо ще одну бульбашку нерухомості, схожу на Велику рецесію.)

Однією з очевидних відмінностей між теперішнім і минулим є дивовижна економічна стійкість, яку більшість споживачів продемонстрували протягом пандемії. Суворіші правила кредитування, багато з яких є результатом Великої рецесії, також відіграють свою роль. Сьогодні середній покупець іпотечного кредиту вимагає більшого капіталу та вищого початкового кредитного рейтингу.

Крім того, обережні будівельні фірми модерували новобудови, щоб гарантувати, що вони не перевищують пропозиції. На жаль, також виявляється, що цей факт продовжував підтримувати ціни, одночасно пригнічуючи підрахунок запасів, тому ні попит, ні ціни не можуть органічно впасти.

Швидше, зниження попиту значною мірою пояснюється астрономічними цінами зростання ставок по іпотеці. Отже, хоча ми навряд чи побачимо катастрофічну рецесію ринку житла, повільний, витікаючий викид – як повітря, що випускається з повітряної кулі – цілком імовірний.

Захист від спаду ринку житла з Q.ai

Хоча вищі ціни на житло виявилися цінними для інвесторів у нерухомість протягом пандемії, зниження цін і зниження попиту може призвести до неспокійної води. Не кажучи вже про інвесторів Також споживачі – це означає, що вищі темпи інфляції та відсотки вдарять не лише по вашому портфоліо, але й по вашому гаманцю.

На щастя, Q.ai має просте рішення: подвійну загрозу, що підтримується штучним інтелектом, наш Inflation Kit у поєднанні з Захист портфоліо. У той час як один протиставляє ваші гроші інфляції, щоб (сподіваємося) вийти на перше місце, інший обмежує потенційні падіння, щоб гарантувати, що ваші гроші максимально захищені.

Це те, що ми називаємо розумним інвестуванням за будь-якої погоди.

Завантажте Q.ai сьогодні для доступу до інвестиційних стратегій на основі штучного інтелекту. Коли ви внесете 100 доларів США, ми додамо ще 50 доларів на ваш рахунок.