(Bloomberg) — Продажі комерційних іпотечних облігацій впали з обриву, впавши приблизно на 85% за рік, оскільки підвищення процентних ставок скоротило обсяг кредитування, а дефолти лякають інвесторів.
Найбільш читане з Bloomberg
Згідно з даними, зібраними Bloomberg на основі угод без підтримки уряду, поточного року було випущено лише близько 4.27 мільярда доларів облігацій, порівняно з 29.38 мільярда доларів минулого року. Інвестори звинувачують Федеральну резервну систему в агресивній процентній кампанії, яка зробила позичальникам дорожче рефінансування. Вищі ставки також скоротили продажі нерухомості, фактично піднявши ціни для покупців.
Додатковим тиском є нещодавня низка дефолтів у секторах офісної та торгової нерухомості, що робить покупців облігацій ще більш обережними. Цього тижня Bloomberg повідомив, що Brookfield Corp., материнська компанія найбільшого орендодавця офісів у центрі Лос-Анджелеса, оголосила дефолт за кредитами, пов’язаними з двома будівлями, замість рефінансування боргу через падіння попиту на площі. Тим часом позика, пов’язана з вежею колишнього президента Дональда Трампа на Уолл-Стріт, 40 на Манхеттені, була внесена до списку кредиторів, які контролюються. І інвестори намагаються вилучити один із найбільших торгових центрів країни — Palisades Center у Вест-Найку, Нью-Йорк.
«Ризик дефолту зріс і може стати більш проблематичним, якщо ставки зростуть і економіка сповільниться», — сказав Кріс Салліван, головний інвестиційний директор Федеральної кредитної спілки ООН. «Тож я вважаю доцільним обережний і особливо старанний підхід».
Падіння обсягів кредитування сталося після уповільнення активності на ринку нерухомості, яке почалося в другій половині 2022 року, коли ФРС почала серйозно підвищувати ставки.
Згідно з даними Асоціації іпотечних банкірів, у минулому році кредити на комерційну нерухомість (основний борг, який зазвичай перепаковується в комерційні іпотечні облігації) знизилися на 10% порівняно з роком раніше до 804 мільйонів доларів США з 891 мільйона доларів США. Торгова група очікує подальшого падіння позик CRE на 15% у 2023 році до 684 мільйонів доларів США, що знову скоротить кількість позик, які можна сек’юритизувати та продати.
«Все заморожено, тому немає сировини для здійснення транзакцій CMBS», — сказав у телефонному інтерв’ю Пол Норріс, керівник відділу структурованих продуктів компанії Conning & Co., що управляє страховими активами.
Лише кілька угод перетнули фінішну пряму за останні кілька тижнів. Банки навіть креативно підходять до структур угод, щоб спробувати заманити інвесторів. Минулого тижня група кредиторів на чолі з Deutsche Bank AG оцінила кондуїт CMBS на загальну суму 765.5 мільйона доларів США з п’ятирічним терміном погашення — аномалія на ринку, який має тенденцію продавати боргові зобов’язання з більш довгою датою.
«Зараз дуже важко вивести на ринок нові угоди, тому що на ринку нерухомості нічого не відбувається», — сказав Норріс. «Ніхто не хоче рефінансувати свої будівлі, і існує величезна різниця в очікуваннях між покупцями та продавцями через невизначеність».
За словами Саллівана, основна частина попиту інвесторів, швидше за все, буде спрямована в бік угод із чудовою заставою та спонсорством. «Властивості трофеїв все ще будуть надавати перевагу».
Правда, індекс CMBS перевершує більш широкий ринок облігацій інвестиційного рівня, набравши 1.14% цього року порівняно з приростом останнього на 0.85%, згідно з даними індексу Bloomberg.
Максимальні ставки
Підвищення циклу ФРС також призвело до вищих ставок обмеження, або ставок капіталізації, показника, подібного до прибутковості облігацій. Останнім часом ці показники зростають, оскільки вартість нерухомості падає, зменшуючи обсяг транзакцій.
«Ніхто не хоче зазнавати збитків, якщо може цьому допомогти», — сказала Леа Овербі, стратег CMBS у Barclays Plc. Ціни на комерційну нерухомість у США впали на 13% у 2022 році, повідомляє Green Street, повідомляє Bloomberg.
Але враховуючи, що інфляція залишається стабільно високою, а рівень безробіття низьким, ФРС, можливо, доведеться продовжувати підвищувати ставки. "Якщо ризик рецесії стане більш серйозним, це буде важко для ринку комерційної нерухомості", - додала вона.
Протягом решти року, за оцінками Barclays, випуск CMBS залишатиметься низьким. На 2023 рік банк прогнозує 25 мільярдів доларів кондуїтних боргів або облігацій, забезпечених кількома об’єктами нерухомості. Передбачається, що 45 мільярдів доларів США будуть видані облігаціями одного позичальника або цінними паперами, забезпеченими іпотекою на одну нерухомість.
«Ринку потрібно навчитися функціонувати в цьому новому режимі тарифів і досягти консенсусу щодо того, де має бути ціна речей», — сказав Овербі. «Чим швидше ринок усвідомить, що це нова реальність, тим краще».
Найбільш читане з Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Джерело: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html