Будуй, крихітко, будуй! У 2023 році міста повинні стимулювати будівництво нового житла

Експерти та прогнозисти спробують передбачити, чи страждатиме американська економіка від інфляції та як довго. Відповіді на ці запитання також вплинуть на їх оцінку рецесії; ми виграємо один, чи наближається один, і наскільки глибоким і довгим він триватиме? Коли справа доходить до житлової економіки, чайне листя важко читати. Відсоткові ставки по іпотеці зросли, а також орендна плата додавання до загальної інфляції. Тим часом ціни на житло для однієї сім’ї зросли у 2021 році, оскільки віддалені працівники скористалися перевагами дешевих грошей і віддаленої роботи, щоб розпалити купівельний ажіотаж на раніше сонних ринках, таких як Бойсе та Бозмен. Зараз ціни на цьому ринку стрімко падають. Що це означає і як повинні реагувати органи місцевого самоврядування, які контролюють постачання житла через регулювання? У кожному сценарії відповідь одна: стимулювати більше будівництва з меншою кількістю правил і більшою кількістю стимулів.

Пам’ятаєте великий крах з нерухомістю у 2008 році? Односімейне житлове будівництво так і не відновилосяабо, принаймні, рівень виробництва житла не досяг таких же цифр. Погляд на дозволи для однієї сім’ї з 2000 року до теперішнього часу показує стрімке падіння виробництва. Щоправда, дані Федерального резервного банку Сент-Луїса показують, що падіння почалося задовго до краху, але незважаючи на це, навіть з великим бумом купівлі у 2021 році пропозиція не встигала за попитом, що означає вищі ціни.

Орендна плата була нестабільною. Дані Zumper для Бостона показують чудовий приклад того, як орендна плата впала під час пандемії, потім різко піднялася до рівня до пандемії, а потім продовжувала зростати.

Отже, що буде далі? Ось кілька сценаріїв.

Висока інфляція продовжується, ФРС реагує агресивно, настає рецесія

Найгірший сценарій полягає в тому, що ФРС не просто забирає чашу пуншу з випивкою, а з’являється з поліцейськими, щоб зірвати вечірку. У цьому випадку виробництво житла падає до нуля з дуже малою кількістю транзакцій, оскільки гроші дорожчають, а інвестори шукають інші інвестиції. Це може бути не таким поганим, як 2008 рік, але результатом буде уповільнення або зупинка виробництва та незмінний попит.

Інфляція послаблюється, ФРС відступає, настає коротка та неглибока рецесія

Навіть за цього сценарію у виробництві житла може виникнути перегин через нещодавнє підвищення процентних ставок. Багатоквартирні проекти, ймовірно, також сповільняться; вони також побудовані на позичені гроші. Коли хмари розійдуться і почне світити сонце, потрібен час, щоб наростити виробництво, а сплеск попиту зустрінеться дефіцитом і підвищенням цін наприкінці 2023 року.

Відстаючі показники завищують інфляцію, ФРС відступає, відсутність інфляції чи рецесії у 2023 році

Урядові показники завжди відстають від реальних економічних подій. Це як метеоролог, який прийшов через пару днів після того, як торнадо зруйнував ваш дім, і сказав: «Офіційно, ваш будинок зруйнував торнадо». У дискусії в The Ringer's Простий англійський подкаст, пояснює цей феномен Марк Занді з Moody's. «Коли ви отримуєте підвищення орендної плати на ринку, скажімо, у лютому, потрібно приблизно шість місяців, щоб це вплинуло на інфляцію орендної плати, виміряну BLS». Можливо, з нами все гаразд, просто ми цього не знаємо. Але гроші все ще дорожчають, і до того моменту, як ФРС відступить, ми все ще побачимо уповільнення виробництва житла.

Настав час запобігти наступній «житловій кризі»

У кожному з наведених вище сценаріїв сповільниться виробництво житла в різних типологіях. Якщо ми можемо чомусь навчитися з 2008 року, це має бути те, що падіння інвестицій у нове житло, пом’якшення попиту на житло та уповільнення або припинення виробництва житла є сигналом: будуй, дитино, будуй! Розробники більше ненавидять ризик, ніж прибуток. Насправді має сенс те, що житло стає привабливим лише тоді, коли ціни зростають після значного падіння. Ця вільна ділянка, яка могла б бути житлом, ймовірно, стоятиме на місці, поки попит не зросте, ціни не зростуть, а потім будівництво на ній раціоналізує витрати та ризики. Зазвичай, коли житлова економіка відновлюється, уряд впадає в паніку, оскільки ціни зростають, а потім вони вводять правила та норми, щоб «фіксувати» ціни.

Ми можемо уникнути цього, коли економіка житлового будівництва стабілізується та відновиться, діявши зараз, щоб усунути всі речі, які сповільнюють виробництво. Далі, якщо забудовник стурбований тим, що будівництво зараз є надто ризикованим, місцева влада може інвестувати – так, покласти гроші на стіл – щоб побудувати цю вільну ділянку та субсидувати потенційно високу кількість вакантних площ і збитки. Коли економіка зміниться і попит на житло повернеться, це цунамі попиту зустрінеться великою кількістю житла. Якби уряд збирав сіно у 2009, 2010 та 2011 роках, коли сонце не світилося, у нас було б менше проблем із цінами на житло, коли це нарешті сталося.