Власники бродвейських театрів намагаються зменшити несподівані прибутки після зміни правил зонування

Навіть вартість ефіру на Бродвеї зараз дорожча.

У 1998 році Департамент міського планування Нью-Йорка вніс зміни до правил зонування, щоб дозволити орендодавцям Бродвею продавати права на повітря над своїми театрами забудовникам нерухомості, які бажають зібрати високі вежі в Театральному районі. Поклавши переданий простір на інші будівельні майданчики, нові будівлі змогли піднятися вище, ніж це було б можливо в іншому випадку.

«Усі ці нові супер-вежі, які змінюють вигляд міського горизонту… не могли б відбутися без передачі прав на повітря», спостерігається Роберт фон Анкен, оцінювач нерухомості.

У рамках кожної угоди з правами на трансляцію забудовник має зробити внесок у Theatre Subdistrict Fund, який надає гранти на підтримку створення оригінальних шоу, залучення нової аудиторії та диверсифікацію кола професіоналів театру. Він розподілив понад 10 мільйонів доларів від продажу прав на ефір і одного місцевого політика оголошений що використання коштів для створення програм наставництва «ще раз демонструє, що використання прав сусідства [повітря] для інвестування в майбутнє нашого міста є безпрограшним».

Коли Фонд був створений у 1998 році, початкова ставка кожного внеску була встановлена ​​на рівні 10 доларів США за квадратний фут. Але оскільки ринкова ціна прав на повітря підскочила, ставку внеску було збільшено до 14.91 доларів за квадратний фут у 2006 році та знову до 17.60 доларів за квадратний фут у 2011 році.

У 2016 році Департамент міського планування рекомендував збільшити ставку внеску або до 20 відсотків від ціни продажу, або до 20 відсотків від 347 доларів США за квадратний фут, залежно від того, яка сума більша. Тоді він коригував би мінімальну ціну на рівні 347 доларів за квадратний фут кожні три-п’ять років.

«Ці зміни в методології узгоджуватимуться з початковим наміром поправки до тексту 1998 року, яка встановлювала можливість перерахованих театрів передавати права [повітря] по всьому підрайону за внесок у новостворений фонд підрайону, еквівалентний 20 відсоткам вартості передачі [прав на повітря],” пояснені Віце-голова Комісії з планування міста Нью-Йорка Кеннет Наклз.

Однак з 1998 року ціна на права на авіаперевезення зростала набагато швидше, ніж ставки внесків.

Згідно з одним звітом, права на повітря, продані після 2007 року, коливалися від 318 доларів за квадратний фут до 692 доларів за квадратний фут після поправки на інфляцію. Середня ціна становила 461 долар за квадратний фут, тобто середня ставка внесків до Фонду становила менше чотирьох відсотків від ціни за квадратний фут.

Зіткнувшись із потенційним підвищенням ставки внесків, власники бродвейських театрів і забудовники розпочали війну.

«Таке різке збільшення, яке пропонується тут, безсумнівно, охолодить ринок, що призведе до небагатьох транзакцій (якщо взагалі будуть),» сперечався Пайман Лодхі, віце-президент Ради з питань нерухомості Нью-Йорка. Описуючи коригування як «обтяжливе, надмірне та несправедливе», Лодхі продовжив, що «принаймні 400-відсоткове підвищення за одну ніч ставиться до власників кінотеатрів інакше та несправедливо, ніж до тих, хто міг продати свої права на ефір раніше, і до тих, хто підпадає під дію цього зараз дуже різке зростання».

«Ми стурбовані тим, що доведеться платити мінімальну ціну, якщо ринок впаде, а також впливом, який це матиме на переговори», відлуння адвокат, який представляє інтереси власників театру. «Наше занепокоєння також є теоретичним», — сказав юрист, додавши, що «ціни має визначати ринок».

Один член міської ради Нью-Йорка, який нещодавно отримав 16,000 2017 доларів на передвиборну кампанію від власника бродвейського театру, критикував потенційне збільшення, і Департамент міського планування відкликав свою пропозицію безпосередньо перед тим, як вона пішла на голосування у XNUMX році.

Критикуючи адміністрацію мера Нью-Йорка Білла де Блазіо за те, що вона «забрала мармур і поїхала додому», тодішній член Ради Ден Гароднік скаржилися що «це розчаровує, це дивує, і це дуже погано для культурних закладів, які насправді тут програли».

У квітні Департамент міського планування під керівництвом нового мера Еріка Адамса переглянув правила зонування та запропонував збільшити ставку внеску до 24.65 доларів за квадратний фут. Запропоноване збільшення на 40 відсотків відповідатиме 40-відсотковому збільшенню оціночної вартості загальної площі забудови в Театральному районі між 2011 роком, коли ставка внеску востаннє змінювалася, та 2021 роком.

Хоча захисники громади скаржилися що «24 долари — це жалюгідно, і в сучасному світі за такої інфляції, яку ми спостерігаємо, ви не можете багато чого зробити з 24 долари за квадратний фут», Департамент підтримав пропозицію, і нова ставка внесків тихо була прийнята пару тижнів тому без жодного висвітлення в пресі.

Якщо забудовники не будуть платити більше грошей за права на трансляцію, тоді власники бродвейських театрів тепер будуть отримувати додому менше грошей.