Байден наслідує приклад Уорренса щодо федералізації правил оренди житла

По всій країні стався колективний обвал великих і малих постачальників житла через нещодавнє оголошення Білого дому щодо оренди житла. Оголошення Білого дому, здається, є відповіддю лист сенатора Массачусетсу Елізабет Воррен і деякі з її колег-демократів у Сенаті та Палаті представників, окреслюючи низку заходів для вирішення проблеми «зростання цін на оренду, з якою стикаються наші виборці».

Правда полягає в тому, що орендна плата зрівнюється і падає. Обидва Застібка та Аналітика Moody's вказують на згладжування та падіння орендних ставок наприкінці 2022 року та виявили, що загалом по всій країні орендна плата впаде, а рівень вакантності підвищиться. Тим не менш, Білий дім вирішив вжити заходів, які, за його словами, спрямовані на «підвищення справедливості на ринку оренди та подальших принципів справедливого житла». Перш ніж виникне зайва паніка, давайте подивимося що насправді робить адміністрація Байдена.

Перш за все, я маю нагадати всім, хто читає, що я попереджав про майбутню хвилю втручань з федералізації політики оренди житла в Сполучених Штатах. Я про це попереджав у 2020 році, перед, здавалося б, нескінченним заборони виселення, спровоковані Covid-19. Далі – ще один крок у цьому напрямку. Адміністрація Байдена вживає наступних заходів. The Ефект Примітка про те, як це може вплинути на оренду приватного житла.

• Федеральна торгова комісія (FTC) і Бюро захисту прав споживачів (CFPB) – Щоб припинити те, що він називає «нечесною практикою на ринку оренди», Байден доручив двом агентствам «шукати інформацію про широкий спектр практик, які впливають на ринок оренди, включаючи створення та використання перевірки репутації орендарів, використання алгоритмів перевірки орендарів, надання повідомлень про несприятливі дії орендодавцями та компаніями з управління майном, а також те, як джерело доходу заявника впливає на рішення щодо житла».

Ефект: Невизначений. У заяві Білого дому не зазначено жодного додаткового фінансування для фінансування цього пошуку інформації. Швидше за все, це розслідування буде невпинно «опрацьовано» захисниками орендарів. Якби існувало сильне лобі постачальників житла, тут було б місце, щоб вказати на вплив посилення регулювання оренди житла та на те, як це, зрештою, збільшити ризик і витрати.

• Кредитні перевірки – Байден наказав CFPB «притягнути до відповідальності компанії з перевірки репутації за використання необґрунтованих процедур».

Ефект: Критичний. Заборони на перевірку кредитоспроможності наближаються, і я про це попереджав. Торгові організації мене проігнорували. Якщо ці зусилля будуть досягнуті, я думаю, що це буде, очікуйте, що CFPB спробує обмежити або заборонити використання кредитних рейтингів для оренди житла. Це непотрібно.

• Федеральне агентство з фінансування житлового будівництва (FHFA) – Байден доручив агентству розглянути «кричущі підвищення орендної плати для майбутніх інвестицій». Іншими словами, якщо FHFA не подобається, як один із позичальників розпоряджається своїм майном, він може вжити заходів. Пам’ятайте: якщо ви вірите в попит і пропозицію, то орендну плату встановлюють не люди в кімнаті засідань, а ринок.

Ефект: Невизначений. Оголошення передбачає, що це може вплинути на 700,000 XNUMX одиниць, але як агентство визначить, що таке «кричуще підвищення орендної плати»? Немає іншого способу повернути позики, окрім орендної плати, і якщо федеральний уряд перекриє готівку, усе, що вони роблять, це піддають свої позики ризику дефолту.

• Міністерство юстиції Сполучених Штатів – Байден доручив агентству «інформувати про потенційні оновлення вказівок щодо обміну антиконкурентною інформацією, зокрема на ринках оренди».

Ефект: Невизначений. Звучить ще страшніше. Це також дивно і неосвічено. Найкращий спосіб завоювати конкуренцію – збільшити пропозицію; це означає, що постачальники житла конкурують між собою за мешканців, а не мешканці конкурують між собою за дефіцитні квартири.

• Міністерство житлового будівництва та міського розвитку США – Байден наказує агентству розробити правила, які вимагають від державних житлово-комунальних органів «попереднє повідомлення за 30 днів перед розірванням договору оренди через несплату орендної плати».

Ефект: ніхто. Перевірте свою місцеву статистику; Державні житлові агенції виселяють набагато більше людей, ніж приватні постачальники житла, головним чином тому, що вони обслуговують людей, які є справді бідними та стикаються з різними проблемами. Все-таки швидко не виселяють, і тим більше не за 30 днів. Більшість виселень займають місяці, а не дні чи тижні.

• Концепція Білля про права орендарів – Це обіцянка зустрітися з захисниками, щоб обговорити «права орендарів». Мешканці будь-якого житла мають права, які маємо всі ми, а також обов’язки, викладені в їхніх договорах оренди, які є юридичними договорами. Уявлення про те, що мешканці будь-якого житла мають права поза цим, у кращому випадку є ілюзорним, а в гіршому — спонукає до додаткових зусиль із запровадження дорогого регулювання та збільшення ризику для постачальників; це погіршує ситуацію для людей з меншими грошима.

Ефект: Критичний. Постачальники житла та люди, які орендують свою приватну власність, втратили контроль над наративом десятиліття тому. Зміна цього наративу це те, у що досі постачальники житла не виявляли жодного інтересу інвестувати. Вільне обговорення переліку побажань втручання, безсумнівно, додасть імпульс обмеженням на оренду житла, що зробить його дефіцитним, дорогим у виробництві та, отже, складнішим для бідних людей щоб дозволити собі.

Я просто скажу: Я ж тобі казав! Хоча втручання Байдена ще не кінець приватної оренди, це ще один крок у цьому напрямку. Ще є час, але Realtor.com, Національна асоціація квартир, Національна асоціація ріелторів, Інститут управління нерухомістю та Національна рада багатоквартирного житла, згадані в нижній частині оголошення як прихильники зусиль Байдена, не Не очікуйте, що великі торговельні організації й пальцем поворухнуть, щоб це зробити. Імовірно, ці групи продовжуватимуть перестрахуватися. Тим часом багато тисяч постачальників житла, від тих, хто має портфоліо до оренди у своїх дворах, продовжуватимуть бачити все більше правил і норм, деякі з них каральних, спрямованих на те, щоб допомогти орендарям.

Але коли держава накладає ризики та витрати, є лише один спосіб компенсувати це: підвищення цін або продаж більшим компаніям. Це не допомагає бідним; це лише погіршує ситуацію. Необхідно зосередитися на більшій кількості житла всюди для людей з будь-яким рівнем доходу.