Як уникнути великого податкового законопроекту на прибуток від нерухомості

Власна нерухомість – велика мрія багатьох інвесторів. Але це величезні інвестиції, які можуть бути досить прибутковими. Продати орендоване майно з величезним прибутком може бути мрією. Але, щоб отримати максимальний прибуток від такого продажу, потрібно мінімізувати податки на нього. Продаж у виплат – це одна зі стратегій. Не хвилюйтеся: це Служба внутрішніх доходів (IRS) затверджено.

Велика виплата дорівнює великому податковому рахунку

Давайте розглянемо поширену ситуацію:

Хел Букмен подивився на пропозицію покупця щодо оренди свого житла і не міг повірити в число, яке побачив. Лише за п’ять років вартість його майна суттєво зросла. Однак, коли Гел радісно розповів своє податковий радник щодо продажу, радник був обережним: взявши дохід як a одноразова оплата не буде в інтересах Гела з точки зору оподаткування.

Якщо Хел декларує весь виторг від продажу в тому ж році, коли він продає майно, він сплачує 25% від частини прибутку, яка відповідає будь-якому амортизаційні відрахування він раніше брав нерухомість в оренду.

Будь-який прибуток за межами відшкодування амортизації оподатковується за ставкою 15% для платників податку з оподатковуваним доходом від 41,676 459,750 до 83,351 517,200 доларів США, якщо вони неодружені, або від 2022 XNUMX до XNUMX XNUMX доларів США, якщо вони одружені разом у XNUMX році. Ці суми збільшуються до 44,625 492,300 доларів США та 89,250 553,850 доларів США для окремих осіб, а також до 2023 XNUMX доларів США та XNUMX XNUMX доларів США для подружніх пар, які подають документи разом у XNUMX році. Платники податку з доходом вище цих порогів оподатковуються за ставкою 20%

Хел запитує свого податкового консультанта, чи він може якось зробити, щоб зменшити його оподатковуваний дохід за рік. Консультант знає лише інструмент: договір продажу в розстрочку.

Що таке продаж у розстрочку?

An продаж в розстрочку визначається як продаж майна, за який принаймні один платіж не здійснено до закінчення податкового року продажу.

IRS дозволяє платникам податків відкласти частину прибутку від продажу інвестиційної нерухомості за угодою про продаж у розстрочку. Ця домовленість дозволяє продавцям декларувати a пропорційно частина їх приріст капіталу протягом кількох років.

Продавець не має права використовувати метод продажу в розстрочку при звітуванні про збиток.

Як працює метод продажу в розстрочку

Декларувати прибуток при продажу в розстрочку теоретично просто. Оподаткування продажів у розстрочку відображає таке ануїтети, у якому пропорційна частка кожного платежу вважається поверненням основної суми.

Єдина умова полягає в тому, що майно, яке продається, не може бути публічно проданим безпеку або частина звичайної інвентаризації фірми, і платник податків не може бути a дилер проданого майна (за винятком певних торговців таймшером, які обирають особливий відсоток за методом продажу в розстрочку).

Звітування про дохід від продажу в розстрочку

Дохід від продажу в розстрочку можна розділити на три окремі категорії: приріст капіталу, інтерес та головний. Кожне з них розглядається окремо Форма 1040.

Команда загальний прибуток відсоток потім використовується для визначення доходу від продажу в розстрочку за певний податковий рік.

Приріст капіталу

У наведеному вище прикладі Хел повинен щороку декларувати прибуток як довгостроковий або короткостроковий, залежно від того, який він був у рік продажу. Довгострокові прибутки оподатковуються за нижчою ставкою, а короткострокові вигоди оподатковуються як звичайний дохід.

Оскільки Хел утримував будинок протягом п’яти років, прибуток у цьому випадку був би довгостроковим.

Якби прибуток був короткостроковим, Хел все одно може оподатковуватись на дохід у розстрочку за нижчою ставкою, ніж він мав би декларувати одноразовий прибуток. Це пояснюється тим, що короткострокові прибутки оподатковуються як звичайний дохід, у верхній частині платника податків гранична ставка податку.

Якщо пропорційний прибуток не підштовхне його до наступної податкової групи, ця ставка може бути нижчою. Прибуток від продажу в розстрочку повідомляється в IRS Форма 6252 а потім перенесли до Додаток D за формою 1040.

Інтерес

Платники податку з доходом від продажу в розстрочку також повинні звітувати про відсотки, нараховані покупцеві, які оподатковуються за звичайними ставками доходу.

Відсотки, передбачені в договорі купівлі-продажу, називаються заявленими відсотками. Якщо заявлені відсотки недостатні (або нульові), частина в головний Частина продажу має бути перекваліфікована як незаявлена ​​частка.

Головний

Частина кожного продажу в розстрочку вважається IRS неоподатковуваним поверненням основної суми. Цю суму можна визначити, заповнивши аркуш A у публікації 537.

Основна (скоригована база) для цілей продажу в розстрочку – це загальна сума вашої фактичної скоригованої бази у власності плюс будь-які витрати на продаж і відшкодування амортизації.

У цьому прикладі Хел має 200,000 100,000 доларів як скориговану базу в своєму домі. Він повинен додати 10,000 310,000 доларів США для відшкодування амортизації та XNUMX XNUMX доларів США для витрат на продаж, щоб розрахувати свою скориговану базу для продажу в розстрочку. Ця цифра становить XNUMX XNUMX доларів.

Відсоток валового прибутку

Щоб обчислити відсоток валового прибутку, ви повинні відняти скориговану основу для цілей продажу в розстрочку — 310,000 90,000 доларів США, у цьому прикладі — від ціни продажу, щоб обчислити загальний прибуток. У цьому прикладі загальний прибуток становить 400,000 310,000 доларів США (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX доларів США).

Потім розділіть загальний прибуток на ціну продажу, яка в даному випадку становить 22.5% ($90,000 400,000 ÷ $XNUMX XNUMX), і ви отримаєте відсоток валового прибутку.

Нарешті, щоб обчислити оподатковуваний прибуток щороку, помножте цей відсоток на суму внеску. Таким чином, щорічний оподатковуваний прибуток Гела становить 11,250 50,000 доларів США (22.5 XNUMX доларів США x XNUMX%).

Іпотека та договірна ціна

Якщо покупець майна передбачає a іпотека або якийсь інший вексель при покупці базова вартість нерухомості повинна бути зменшена на суму іпотеки або векселя. Повертаючись до нашого прикладу, припустімо, що Хел має іпотеку в розмірі 100,000 XNUMX доларів США на майно, яке він продав.

Якщо орендна нерухомість що Хел продав за 400,000 100,000 доларів США, має іпотеку в 300,000 400,000 доларів США, вартість контракту знижена до 100,000 XNUMX доларів США (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX доларів США).

Якщо сума іпотеки перевищує загальну скориговану базу нерухомості, різницю необхідно повідомити як платіж у перший рік, і договірна ціна збільшується на цю суму.

Наприклад, припустимо, що нерухомість Хела має іпотеку в розмірі 250,000 50,000 доларів США. На додаток до виплати в розстрочку, Хел повинен буде повідомити про перевиплату в розмірі 250,000 200,000 доларів (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX доларів) протягом першого року.

Приклад продажу в розстрочку

Використовуючи наведений вище приклад, давайте подивимося, як Гел міг би структурувати свій продаж у розстрочку, якщо б він хотів відкласти податки на приріст капіталу до майбутнього року.

Хел отримує пропозицію в розмірі 400,000 300,000 доларів за оренду свого будинку. Він придбав нерухомість за 100,000 XNUMX доларів. За ці роки він заробив XNUMX XNUMX доларів амортизація відрахувань, роблячи його скоригована основа $ 200,000.

Таким чином, Гел має задекларувати 200,000 400,000 доларів США (200,000 XNUMX – XNUMX XNUMX доларів США) оподатковуваного доходу.

Радник Хела рекомендує йому розділити виручку від продажу на вісім щорічних платежів по 50,000 400,000 доларів кожен замість того, щоб декларувати XNUMX XNUMX доларів за один рік. Якщо виплати надходять щороку, цей метод дозволить Гелу фіксувати прибуток, а отже, пропорційну частину прибутку протягом восьми років.