Оскільки іпотечні кредити різко зросли, чи варто очікувати падіння цін на житло?

У той час як США заграють із рецесією, одним з явних програшів від недавнього раунду підвищення процентних ставок у США став ринок житла. Про що говорять дані?

По-перше, це точно не так вже й погано. Сьогодні ціни на житло залишаються високими, порівняно з минулим роком Zillow підвищив ціни на житло 18% станом на липень. Трохи песимістичніше Redfin'sRDFN
дані свідчать про зростання цін на житло в порівнянні з минулим роком, але вже починає падати з червня.

Однак стає гірше. Інші дані щодо житла свідчать про назрівання проблем. Наприклад, індекс S&P Select Homebuilders Index був нижчим за S&P 500 на 11% з початку року, а показники акцій будівельного обладнання були такими ж поганими. Проте фондовий ринок є розумним прогнозом майбутніх прибутків, але він не завжди правильний.

Це означає, що є проблеми з ринком житла. Лише кілька секторів фондового ринку продемонстрували гірші показники, наприклад медіа, текстиль та автозапчастини. Однак багато факторів впливають на прибуток забудовників, тож чи є проблема з самими забудовниками чи ринком житла ширше?

Стрибки іпотечних ставок

Зростання вартості іпотеки викликає занепокоєння для ринку житла в цілому. Вартість іпотеки різко зросла. Сьогодні 30-річна іпотека з регульованою ставкою має процентну ставку 5.5%. Минулого року було менше 3%. Це різке зростання вартості іпотеки. Такого кроку, як і останніх даних про інфляцію, ми не бачили з 1980-х років.

Справедливо очікувати, що швидке зростання вартості іпотеки охолодить ринок житла. Для багатьох обмеженням при купівлі будинку є не ціна будинку, а їхня здатність платити за іпотекою. Підвищення іпотечних ставок може знизити ціни на нерухомість, які багато хто може собі дозволити.

Інші обмеження для споживачів у США

Незважаючи на те, що витрати на іпотеку є надзвичайно важливими, варто також зазначити, що відновлення виплат студентського кредиту наступного січня (навіть із деяким полегшенням боргів), і потенціал ризики рецесії США також може вдарити по довірі споживачів, коли мова заходить про покупки житла. Тому є й інші негативні прикмети.

Попит та пропозиція

Далі картина постачання трохи погіршується. Згідно з Дані про постачання Redfin, зараз продається більше будинків, і їх продаж займає більше часу. Це створює нависання на ринку житла. Ми не на рівні кризи. Пропозиція щойно повернулася до рівня 2020 року, а час для продажу подібний до найгіршого 2021 року. Однак це протягом літнього періоду, який традиційно є дуже сильним у сезонному плані для житла, тому справи, безумовно, рухаються в неправильному напрямку, і наступні кілька місяців могло бути гірше.

ФРС

Звичайно, ФРС, ймовірно, ще не закінчила підвищення ставок. Очікування по іншому підняти ставки на вересневому засіданні ФРС. Проте хороша новина полягає в тому, що іпотечні ставки зазвичай залежать від того, що, на думку ринків, робитиме ФРС у майбутньому. Це означає, що ставки за довгостроковими іпотечними кредитами повинні зрости лише в тому випадку, якщо ФРС підвищить ставки більше, ніж очікувалося, і можуть фактично знизитися, якщо вони підвищать ставки, але менше, ніж думає ринок. Проте все ще існує ризик того, що у 2023 році, якщо ФРС продовжить підвищувати ставки, ставки по іпотечних кредитах можуть зрости ще більше, оскільки ринки не впевнені, в якому напрямку рухатиметься ФРС у 2023 році.

Що далі?

Тож фондовий ринок починає хвилюватися щодо житла, і це частково може бути пов’язано з тим, що іпотечні ставки зросли дуже швидко. Ми починаємо бачити, що будинки продаються довше, і стає все більше доступних. Це свідчить про те, що ціни на житло можуть почати знижуватися після сильного зростання.

Однак також варто перевірити реальність, оскільки ми тільки починаємо спостерігати, як ціни на житло знижуються, і вони залишаються на зростанні з року в рік. Крім того, ціни на житло, як правило, досить стабільні. Надзвичайно поганий ринок житла, історично кажучи, коли ціни впали приблизно на 10%, як у 1970-х роках або під час фінансової кризи 2008-9 років. Таким чином, порівняно з фондовим ринком, негативні коливання цін на житло досить невеликі.

Останнім часом ціни на житло дуже сильно зросли. Є багато вагомих причин, чому це може послаблюватися. Хоча історія нагадує нам, що ціни на житло в США, як правило, досить стабільні. У той час у 1980-х роках, коли іпотека різко зросла, як сьогодні? Ціни на житло впали лише на одну чверть за все це десятиліття, і це було менше ніж на 1%.

Тож так, ціни на житло більше не можуть зростати двозначними цифрами. Насправді багато ознак вказують на те, що справи в житлі підуть гірше. Однак пам’ятайте, що справді погано для ринку житла рідко виражається навіть у однозначному зниженні цін на житло, якщо можна судити з історії.