Оскільки ціни на нерухомість падають, західне узбережжя найбільше вразливе, південно-східне бачить кращі тенденції

Ціни на житло впали на 0.8% у порівнянні з попереднім місяцем у вересні на сезонно скоригованій основі відповідно до індексу цін на житло Кейс-Шіллера. Це знаменує собою третій місяць поспіль падіння цін на житло через різке зростання іпотечних кредитів у 2022 році, знижуючи доступність житла порівняно з останніми роками та підвищуючи ризик житловий спад.

Однак, незважаючи на постійне зниження цін, регіональна картина демонструє значні коливання. Згідно з даними Case-Shiller, Сан-Франциско може стати першим великим містом США, де спостерігатиметься щорічне зниження цін на житло протягом найближчих місяців, але на відміну від них, хоча й не застраховані від падіння цін, у Маямі та Тампі все ще спостерігаються річні зростання цін на понад 20%.

Вищі ставки

Одним із чинників нещодавнього падіння цін на житло є різке підвищення Федеральною резервною системою США процентних ставок, які зросли з нуля до майже 4% у 2022 році, і очікується ще одне підвищення коли ФРС збирається в грудні.

Це підвищення ставок відповідно підштовхнуло витрати на іпотеку: 30-річна іпотека зараз становить трохи менше 7%, порівняно з приблизно 3% на початку року. Оскільки багато покупців фінансують придбання житла за допомогою іпотеки, це підвищення вартості зменшило доступність житла. З історичної точки зору це незвично, коли витрати на іпотеку фактично подвоюються менш ніж за рік. Різкі стрибки іпотечних ставок часто є поганою ознакою для ринку житла.

Для багатьох вирішальним фактором при купівлі будинку є не його абсолютна вартість, а розмір іпотечного кредиту, яким вони можуть комфортно керувати. Оскільки іпотечні ставки зростають, пересічний покупець змушений купувати дешевше житло з тим самим іпотечним платежем у доларах.

Регіональні відмінності

Є чіткі регіональні відмінності в даних. Південно-східний регіон, включаючи Тампу, Шарлотт, Атланту та Маямі, залишається відносно стабільним, ціни зросли приблизно на 20% у порівнянні з минулим роком, незважаючи на нещодавнє зниження.

Натомість західне узбережжя більш мляве. Сан-Франциско може стати першим ринком, на якому спостерігатиметься падіння цін у порівнянні з минулим роком, якщо тенденція збережеться, його річне зростання зараз становить лише 2.3%. Крім того, Портленд, Сіетл, Сан-Дієго та Лос-Анджелес ненабагато відстають, приріст у порівнянні з минулим роком стабільно становить менше 10% на кожному з цих ринків західної вартості.

Доступність житла

Одним із чинників цих регіональних відмінностей може бути доступність житла. Федеральна резервна система Атланти відстежує наявність житла на національному та регіональному рівнях. Сан-Франциско, який є найближчим великим ринком до абсолютного падіння вартості, також є одним із найменш доступних районів міста за результатами аналізу ФРС Атланти. Це також вірно для більшої частини західного узбережжя. Тут доступність дуже низька, як порівняно з іншими регіонами країни, так і історичними даними.

Навпаки, ті метрополітени, у яких все ще спостерігається досить сильне річне зростання цін, також мають вищі оцінки за індексами доступності ФРС. Ці метрополітени включають більшу частину Флориди та Шарлотти.

У цих областях все ще спостерігається відносно значне зростання цін у порівнянні з минулим роком, навіть якщо нещодавній ринок був м’яким. Згідно з аналізом ФРС Атланти, ці сфери все ще вважаються досить дорогими. Тим не менш, доступність тут краща, ніж на більшій частині західного узбережжя.

Отже, оскільки ринок житла демонструє ознаки слабкості, можливо, найбільше постраждає західне узбережжя. Ми починаємо бачити це в даних, і доступність особливо низька на західному узбережжі. Навпаки, інші регіони країни, такі як південний схід, хоча й не захищені від більш м’якої ситуації на ринку житла, можуть бути кращими, якщо врахувати доступність житла.