Ми прямуємо до нового краху ринку житла?

Ключові винесення

• Багато лідерів галузі, включаючи Goldman Sachs, змінили свої прогнози щодо ринку житла з початку осені 2022 року.
• Хоча ставки за іпотечними кредитами впали за останні кілька тижнів, вони навряд чи настільки низькі, щоб вплинути на попит на ринку житла.
• Брак доступного житла в США навряд чи зменшиться, оскільки забудовники сповільнюють нове будівництво через низький попит.

З початку пандемії ціни на житло зросли, дефіцит житла збільшився, а процентні ставки зросли. Деякі зміни були цілеспрямованими, як-от підвищення ФРС ставок для боротьби з інфляційним ціноутворенням. Інші вийшли за межі передбачуваності.

Навіть експерти в цій галузі змінили свої прогнози щодо ринку житла за останні кілька місяців. Це й не дивно, адже цифри перед нами здаються суперечливими. Відсоткові ставки по іпотечних кредитах знижуються, навіть коли ФРС підвищує ставки, а забудовники уповільнюють темпи, незважаючи на дефіцит житла.

Хоча все це трохи хаотично, є деякі основні пояснення. Найближче майбутнє може бути не таким райдужним.

Відсотки по іпотеці падають

З початку місяця ми спостерігаємо дивне явище. Поки Федеральна резервна система продовжує підвищувати ставки, відсотки ставки по іпотеці впали.

Частково це може бути пов’язано з попитом. Ціни на житло залишаються стабільно високими, а процентні ставки стрімко зросли з середнього 3% на початку року до понад 7% у жовтні.

Ці обставини призвели до зменшення кількості покупців на ринку, оскільки пошук доступного житла стає дедалі складнішим.

Крім попиту, іпотечні кредитори також повинні турбуватися про ринок облігацій. На ринку облігацій іпотечні кредити часто перетворюються на цінні папери, забезпечені іпотекою. Інвестори зазвичай шукають, щоб ці цінні папери перевершили доходність 10-річних казначейських облігацій та інфляцію.

Іпотечні ставки зазвичай приблизно на 1.8 відсоткових пунктів вищі, ніж доходність 10-річних казначейських облігацій. У 2022 році вони зросли на три відсоткові пункти через такі фактори, як інфляція та рішення ФРС більше не купувати ці цінні папери.

Те, що ми бачимо, швидше за все, є галузевою корекцією для врахування цього розриву.

Хоча ставки впали, вони не охолонули настільки, щоб спонукати покупців повернутися на ринок. На початку року ви могли знайти іпотеку з відсотковою ставкою 3% на 30-річну фіксовану іпотеку. Навіть сьогоднішня «нижча» ставка все ще становить приголомшливі 6.87% станом на 23 листопада 2022 року.

TryqПро комплект для надування Q.ai | Q.ai – компанія Forbes

Ціни, швидше за все, впадуть, перш ніж вирівнятися

У жовтні 2022 року Goldman Sachs прогнозував від 5% до 10% падіння вартості житла від теперішнього часу до березня 2024 року. Воно прогнозує це зниження, оскільки не вистачає доступних будинків. Це означає, що не так багато людей можуть їх купити, особливо з такими високими процентними ставками.

Однак це був різкий відхід від прогнозів від вересня 2022 року ціни на житло залишаться стабільними протягом наступних 12 місяців, можливо, з деякими регіональними падіннями, які вирівняються.

Важливо пам’ятати, що будь-які прогнози, навіть прогнози лідерів галузі, не завжди є точним зображенням майбутнього. Так багато може статися, щоб змінити результат, іноді протягом одного місяця.

За даними Goldman Sachs, навіть якщо ціни впадуть на 5-10%, вартість житла залишатиметься вищою за вартість до пандемії на більшості ринків. Незважаючи на те, що дехто може пошкодувати про час покупки, ці прогнози не обов’язково вказуватимуть на виселення, як ми бачили під час 2008 спад.

Після березня 2024 року, згідно з моделлю Goldman Sachs, ціни на житло знову зростатимуть більш виміреними темпами до січня 2026 року. Є кілька факторів на американському ринку житла, які зберігають похмурі перспективи.

Дефіцит житла, ймовірно, зіграє велику роль у цінах на житло

Америка має і мала проблему нестачі житла. Навіть у 2019 році не вистачало 3.8 мільйона помешкань, доступних для продажу чи оренди. Пандемія загострила ці проблеми.

По-перше, через брак доходів на початку пандемії багато людей втратили житло. Поки діяв мораторій на виселення, не всі об’єкти відповідали вимогам.

Крім того, оскільки мораторій тривав так довго, багато власників нерухомості більше не могли дозволити собі власні іпотечні кредити. Ці орендодавці також не могли виселити, тому багато хто вирішив продати свою нерухомість більш фінансованим корпоративним орендодавцям. Після продажу орендаря могли вигнати.

Незважаючи на те, що вони мають кращі ресурси, корпоративні орендодавці менш імовірно будуть прощати, коли справа доходить до виселення чи несвоєчасної орендної плати. Вони також більш схильні підвищувати орендну плату, щоб максимізувати прибуток за будь-яких ринкових умов, що робить житло ще менш доступним.

На жаль, це означає, що багато людей, які втратили домівку під час пандемії, досі не можуть знайти доступне житло.

Оскільки під час пандемії ціни на житло зросли, все більше потенційних власників житла, які були в кращому фінансовому становищі, вийшли з ринку та вирішили продовжити оренду. Це ще більше посилює проблему нестачі житла, оскільки все менше людей покидають ринок оренди.

Окрім цих проблем, проблеми з ланцюгом поставок спричинили значне уповільнення нових збірок під час пандемії. Нестача робочої сили ще більше загострила проблему. Крім того, у 2019 році ми почали не з хорошого місця.

Рішення проблеми нестачі житла різноманітні та залежно від регіону. Універсального рішення не існує. Оскільки це, швидше за все, залишатиметься проблемою, ймовірно, попит і надалі буде більшим, ніж пропозиція. Це може допомогти запобігти будь-якому потенційному вільному падінню вартості житла.

Нове будівництво сповільнюється, що впливає на майбутні пропозиції

У жовтні 2022 року кількість нових дозволів на будівництво впала на 2.4% порівняно з вереснем і на 10.1% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Серед інших сповільнень у домобудівній промисловості:

• Кількість новозбудованих будинків знизилася на 4.2% порівняно з попереднім місяцем.
• Порівняно з аналогічним періодом минулого року кількість нових будинків скоротилася на 8.8%.
• Обсяг добудови будинків знизився на 6.4% порівняно з попереднім місяцем.

Кількість добудованих будинків зросла на 6.6% порівняно з минулим роком, можливо, частково через те, що наприкінці літа наприкінці літа потік будівельних матеріалів, на який чекали майстри, нарешті вийшов із резервного ланцюжка поставок.

Оскільки продажі будинків упали з весни, багато забудовників не планують підтримувати їх темп. Це означає, що ми можемо очікувати, що дефіцит житла посилиться в майбутньому.

Bottom Line

Те, що ми бачимо на ринку житла, не є нормальним. Ми не можемо з упевненістю передбачити майбутнє, але можемо стежити за тенденціями та всіма доступними даними. Попереду може стати ще одна рецесія, а триваючий геополітичний конфлікт посилить проблеми з ланцюгом поставок. Або це може бути безболісне відновлення після цього інфляційного періоду. Будь-який результат вплине на ринок житла та ваш портфель.

Щоб підстрахувати ваші ставки в ці невизначені часи, особливо для всіх потенційних покупців житла, які чекають на ринку, яким потрібно залишатися ліквідним, Q.ai має Інфляційний комплект який захищає ваш портфель за допомогою стратегічного фінансового хеджування. Ви можете додатково захистити свої інвестиції, використовуючи наш Захист портфоліо функцію.