Я мрію? Модель спільного земельного фонду може бути частиною житлового будівництва

Загалом, житлова політика має бути зосереджена на дозволі виробництва житла для отримання прибутку, щоб задовольнити якомога більший попит. Тоді для тих рівнів доходу, які все ще виявляють, що вони не можуть покривати витрати на житло разом з іншими витратами на життя, найкращим рішенням є прямі грошові субсидії на різницю між нормативною нормою орендної плати, 30% валового місячного доходу та фактичними витратами. . А як щодо володіння житлом? Чи існує модель, яка може вирішити проблему людей, які працюють, але все ще не можуть внести початковий внесок або щомісячну плату за іпотеку? Я обережно оптимістично налаштований щодо того, що всеохоплююча та орієнтована на ринок житлова політика може включати модель спільного земельного фонду (CLT), механізм закріплення землі у довірчій власності, а потім субсидування власності на будинок на довірчій землі.

Модель громадського земельного фонду (CLT). це інноваційна стратегія, спрямована на підвищення вартості землі та житла та надання їх доступності працюючим сім’ям із низькими та помірними доходами. Завдяки придбанню землі CLT може надати можливість придбати житло за ціною, нижчою від ринкової, в обмін на отримання меншої прибутковості від підвищення вартості будинку. Власник будинку підписує довгострокову оренду з CLT, яка продовжує володіти землею разом із покращенням будинку, що належить родині. Модель CLT має ефект усунення вартості будинку з ринку, дозволяючи встановлювати ціну для покупки сім’ями з доходом домогосподарства від 50 до 80 відсотків середнього доходу в регіоні (AMI). Коли будинок продається, договір оренди обмежує отримання вартості продажу, передаючи заощадження наступній сім’ї.

Існує багато переваг житла CLT для сімей і економіки житла в цілому.

• Можливість володіння для людей, які працюють, але заробляють менше – Люди можуть працювати роками, щоб створити фінансовий імпульс для покупки житла, і все одно не вистачає; CLT допомагають надати додатковий поштовх до володіння.
• Будівельний кредит – Кредит все ще є важливим показником фінансової гостроти; CLT можуть допомогти домогосподарству створити та розширити здатність розумно позичати.
• Стабільність – Володіння будинком може дозволити дітям навчатися в тих самих школах до закінчення школи та заохочувати участь і участь у громаді.
• Вигода від збільшення капіталу активів – Оскільки їхні будинки з часом збільшуються, сім’ї можуть отримати цю цінність у майбутньому.
• Запобігає спекулятивному тиску на власників – Коли будинок CLT виходить з ринку, немає тиску на продаж, коли вартість активів зростає.
• Хоча прибутки від інвестицій обмежені, вони створюють багатство для покоління – Навіть незважаючи на те, що переваги від продажу обмежені, у сім’ї є стимул добре управляти своїми інвестиціями до кінця позики чи продажу.
• Дозволяє заощаджувати сім'ям з обмеженим доходом – Коли витрати на житло менші, сім’я може отримати заощадження для інших цілей, включаючи догляд за дітьми, освіту та створення грошових резервів.

Вигода для економіки в цілому полягає в тому, що сім'ї, які в іншому випадку залишилися б у дешевших багатоквартирних будинках, можуть перейти у власність, звільняючи ці житла для інших сімей. Існує потенціал для CLT, щоб допомогти побудувати сходи житла, можливо, починаючи з ваучерів і прямої допомоги, до оренди і, нарешті, власності. Власність через CLT дозволяє сім’ям більше інвестувати у свій місцевий район і громади, а також тим громадам і районам інвестувати в них. Можливість володіння житлом, створена моделлю CLT, може дозволити сім’ям пустити коріння та стати впливовими економічно та політично.

І ця модель також може полегшити багатоквартирне житло. в Сіетлі, Homestead Community Land Trust будує 38 ОСББ на двох різних ділянках, одна подарована, а інша – на надлишковій міській землі. Модель власності така ж, як і для односімейних будинків. У певному сенсі кондомініуми є найбільш логічним використанням цієї моделі, оскільки квартири за ринковою ціною є частиною загального активу. Пожертвування надлишкової міської землі є особливо важливим, оскільки це поширене явище по всій країні; Міста та інші органи місцевого самоврядування часто мають ділянки землі, які не можуть бути використані за їх первісним призначенням, але можуть бути активовані як житло.

Є й інші можливості для застосування моделі CLT. Багато громад дозволяють котеджі на задньому дворі, підрозділи та «відсутнє середнє» житло та можливості для розширення пропозиції орендного житла з додатковою щільністю. Проблема цієї лібералізації зонування полягає у відсутності фінансування для більшості сімей, щоб скористатися перевагами збільшення щільності односімейних районів. CLT може купити розділену ділянку, побудувати на ній два будинки та продати будинки за нижчою ціною. Це принесе користь початковому домовласнику та створить двох нових домовласників на ділянці, яка колись була однією ділянкою. Каліфорнія нещодавно прийняла закон це не призведе до великої щільності в односімейних зонах, але модель CLT може допомогти досягти цієї мети.

Більшість сімей, особливо сімей, які можуть мати будинок, але все ще виплачують іпотеку, просто не мають грошей на такий проект будівництва. Банки були крихкими щодо фінансування цих проектів, пропонуючи лише кредитні лінії для капіталу нерухомості (HELOC), інструмент, який лякає та часто є нездійсненним для сімей. Громадські земельні фонди могли б вийти з цього глухого кута за допомогою випробуваної моделі фінансування.

Деякі прихильники закликали політиків підтримувати придбання орендарем орендованого майна. Знову ж таки, проблема тут у фінансуванні. Наприклад, звідки орендарі збиткової нерухомості, яка потребує технічного обслуговування та очікує на продаж, беруть гроші на придбання будівлі чи орендованого будинку? Більшість політиків сприймають модель CLT прихильно, і використання переваг цієї моделі для вирішення деяких із цих проблем є цікавою можливістю.

Однією з ідей може бути придбання невеликої недорогої нерухомості, а потім використання моделі CLT для створення квартир за зниженою ціною, які могли б придбати існуючі орендарі за вигідного фінансування, тоді як CLT володіє землею та здає її в оренду Асоціації домовласників. . Це дозволить орендарям залишатися на місці, одночасно надаючи їм шлях до власності.

У чому заковика CLT? Я все ще думаю про це. Але країна була б набагато кращою, якби долари субсидій пішли на купівлю землі для CLTs, ніж дорогі проекти податкової пільги на житло з низьким доходом (LIHTC), вартість яких зараз зростає до 1 мільйон доларів за одиницю оренди. Уявіть, що всі ці гроші підштовхують людей на стабільний шлях до власності. Є проблеми з правом власності? Так, і Я обговорював це.

Але CLT інший. Модель дає людям, які працюють і мають труднощі, шанс придбати існуючий ринок житла у фінансово стабільний спосіб. Можливо, цю ідею можна використати для передачі орендарів некомерційних орендних одиниць LIHTC у власність. Ми побачимо. Що мені подобається, так це ідея, що CLT рухається до реальності попиту та пропозиції, а не від неї; модель визнає спекуляції землею і не скаржиться на них, а натомість створює безпечну гавань від них і створює шлях для людей з меншими грошима. Я впевнений, що знайду фатальну ваду, але поки я не зроблю, я збираюся відзначати модель як ще один позитивний крок для житла.