Крах житла? Що означають нижчі ціни для власників житла та сподіваються покупців.

Незалежно від того, сподобається це потенційним покупцям чи ні, ми навряд чи матимемо повторення краху, подібного до країни з 2008 по 2014 рік, коли ціни на житло впали на двозначні відсотки порівняно з піком 2007 року.

«Ціни можуть трохи впасти, але падіння, яке я вважаю зниженням вартості житла більш ніж на 10%, зараз це здається надуманим», — каже Деріл Фейрвезер, головний економіст брокерської компанії з нерухомості Redfin.
RDFN,
+ 0.17%.

Деякі прогнозисти очікують, що ціни на житло впадуть на національному рівні на кілька процентних пунктів протягом наступного року-двох і значно впадуть у кількох районах міста. Але немає єдиної думки щодо того, які міста зазнають найбільшого падіння.

Незалежно від того, чи прагнете ви придбати свій перший будинок, чи у вас є будинок і ви думали про продаж, ось що може означати для вас падіння цін.

Якщо ціни впадуть, покупці можуть зупинитися

Припустимо, ви хочете купити житло, а ціни у вашому місті падають. У вас буде спокуса почекати. Зрештою, навіщо купувати будинок сьогодні, якщо ви вірите, що зможете платити менше за подібний будинок через кілька місяців?

Проблема цієї залізної логіки полягає в тому, що ви не можете передбачити, коли ціни досягнуть дна. Чекайте занадто довго, і ви спробуєте купити, коли ціни ростуть і конкуренція зростає. Ця стратегія, яка називається ринковим часом, є недоцільною, каже Одета Куші, заступник головного економіста First American Financial Corp.

«Якщо ви можете знайти будинок, який відповідає вашим фінансовим очікуванням за щомісячний платіж, і зараз гарний час для покупки, тоді зробіть це», — каже вона.

І якщо ви чекаєте, поки ціни впадуть, але вони ніколи не впадуть, ви можете виявити важкий шлях, що «будинок, який ви знайшли рік тому і який вам справді сподобався, який ви могли собі дозволити, але пропустили, буде дорожчим наступного року, – каже Куші.

Оскільки людська природа така, ви, ймовірно, все одно спробуєте визначити час на ринку. Але вас попередили.

Дізнайтеся більше: Чому житло має «багато простору для хитання» під час рецесії, навіть якщо ціни впадуть на 15%

Занепокоєння продавців встановлюють нижню ціну

Очікування падіння цін на житло може бути зірвано небажанням власників будинків відмовлятися від того, що вони здобули — і під час житлового буму епохи пандемії власники будинків отримали кілька речей, які вони хотіли б зберегти.

По-перше, це завищені ціни на житло. Куші називає ціни на житло «липкими до зниження», тобто продавці неохоче погоджуються на знижки, якщо вони відчайдушно не хочуть продати. «Якщо тобі не потрібно продавати, ти просто сидиш, чи не так?» вона каже.

Інша річ, за яку чіпляються домовласники: низькі ставки по іпотеці. Завдяки рефінансуванню або своєчасним покупкам 92% власників житла з іпотечними кредитами мають ставки нижче 5%, а половина мають ставки нижче 3.5%, сказав аналітик житлового фонду Айві Зелман в інтерв’ю Macro Hive у липні.

Багато з цих домовласників будуть притискатися до свого низького рівня ставки іпотечного кредитування і клянуся ніколи не залишати.

«Якщо ви сьогодні є власником житла, який має іпотечну ставку 2.6% або 2.7%, який у вас стимул продати свій будинок і купити будинок за вищою іпотечною ставкою сьогодні?Про це в подкасті REconomy заявив головний економіст Першої Америки Марк Флемінг. "Не багато. Ви швидкість заблокована».

Вже є ознаки «страйку продавців», як називає це явище економічний блогер Білл Макбрайд у своєму інформаційному бюлетені Calculated Risk. У дослідженні 25 ринків житла Макбрайд відзначив зниження кількості нових оголошень у серпні на 10.6% порівняно з роком раніше.

Впертість власників житла фундаментально впливає на потенційних покупців житла: коли власники не видають свої будинки на ринок, вони зменшують кількість будинків, які можна купити. Обмежена пропозиція може стримати падіння цін, оскільки покупці змагаються за мізерні пропозиції.

Читайте: Більшість економістів вважають, що США перетворяться на ринок житла для покупців у 2023 році. Ось де ви побачите найбільше падіння вартості.

Коли ви винні більше, ніж вартий будинок

З початку 10 року в епоху стрімкого зростання цін було продано майже 2021 мільйонів наявних будинків. Зниження вартості житла означало б, що нещодавні покупці — ті, хто зробив невеликий початковий внесок і почали без особливого капіталу — можуть у кінцевому підсумку заборгувати більше, ніж варті їхні будинки. Це відомо як перевернуте. Якщо ви потрапили в цю ситуацію, у вас є кілька варіантів.

• Тримайте будинок, виплачуйте всі іпотечні платежі та чекайте, поки ціни на житло відновляться. Це буде найпопулярніший варіант навіть для сімей, які переростають свої будинки.

• Якщо ви продаєте будинок у перевернутому стані, вам доведеться використовувати заощадження, щоб погасити повний залишок позики, а також комісійні за нерухомість та інші витрати.

• Що робити, якщо у вас недостатньо готівки, щоб погасити залишок іпотеки? Ви можете отримати дозвіл позикодавця на продаж будинку на короткий термін. Однак позикодавець може відмовити в дозволі, якщо ви можете дозволити собі щомісячні платежі за будинок. Це заблокує вас у Варіанті 1, утримуючи будинок і чекаючи, поки він коштуватиме більше, ніж ви повинні за нього.

Див також: Покупці житла відмовляються від контрактів у Сонячному поясі, особливо в Лас-Вегасі, Феніксі, Тампі та Техасі

Менше капіталу під заставу

І, нарешті, є питання позик під капітал і кредитних ліній під капітал або HELOC. Це друга іпотека, яка дозволяє вам позичати під заставу вашого будинку. Щоб претендувати на те чи інше, вам потрібно мати достатній капітал: принаймні 20%, або в деяких випадках 15%.

Цілком можливо, що падіння вартості житла може знищити достатню кількість власного капіталу, щоб опустити вас нижче порогу в 15% або 20%, що зробить вас непридатним для отримання позики під нерухомість або HELOC. Навіть якщо ви отримаєте HELOC до того, як це станеться, кредитор може зменшити ваш кредитний ліміт пізніше, щоб повернути його у відповідність до вартості вашого будинку.

Під час найспекотнішого періоду житлового буму епохи пандемії, коли ціни зростали більш ніж на 15% на рік, мало хто з покупців хвилювався про падіння вартості житла. На зміну цій надмірній конкурентоспроможності тепер приходить обережність — те, що економіст із житлового будівництва Алі Вулф називає FOBATT, або страх перед купівлею на вершині.

Більше від NerdWallet

Холден Льюїс пише для NerdWallet. Електронна пошта: [захищено електронною поштою]. Твіттер: @HoldenL.