«Озираючись назад за останнє десятиліття або близько того, можливостей придбати акції акцій «блакитних фішок» REIT було дуже мало», — каже Бред Томас, генеральний директор і старший аналітик Wide Moat Research і автор книги Інтелектуальний інвестор REIT. «Зараз відбувається рідкісний розпродаж».
За підрахунками компанії Green Street, аналітичної компанії комерційної нерухомості, інвестиції REIT в квартири наразі торгуються з дисконтом у 21% до вартості їхніх базових активів. Ще рік тому вони торгували зі знижкою 3%.
Не дивно, що цього року інвестиційні фонди нерухомості впали разом з акціями та облігаціями під час широкого розпродажу ринку. Інвестиції в нерухомість чутливі до процентних ставок, що підвищує вартість позик.
Про це в середу повідомило Міністерство праці споживчі ціни зросли на 9.1% річними темпами в червні, прокладаючи шлях до ще одного стрімкого підвищення процентної ставки з боку Федерального резерву пізніше цього місяця.
Але високі ставки насправді є хорошою новиною для квартирних REIT, оскільки вони ускладнюють покупку житла. Після періоду рекордно низьких іпотечних ставок 30-річна фіксована ставка зросла майже вдвічі до 5.51%. У травні середня ціна продажу наявного будинку вперше перевищила 400,000 XNUMX доларів США, що ще більше погіршило доступність.
«Є деякі потенційні покупці, які зараз підштовхують до пулу оренди», — каже Гендель Сент-Юст, керуючий директор і аналітик REITs Mizuho Securities. «Розкісна зміна вартості володіння житлом є чистою вигодою для орендної сторони».
Інформаційний бюлетень Реєстрація
Попередній перегляд Баррона
Отримайте попередній перегляд найкращих історій із журналу Barron's на вихідних. Вечори п’ятниці ET.
Аналітики кажуть, що розпродаж нерухомості REITs виглядає перебільшеним, враховуючи, що компанії мають здорові баланси, а перспективи щодо попиту на оренду є хорошими. Останній звіт про індекс споживчих цін показав, що ціни на оренду зросли найбільше з 1986 року — на 5.8% порівняно з роком раніше.
Джон Павловскі, керуючий директор Green Street, погоджується, що ціни на квартири REIT надто різко впали. Бувають випадки, коли орендоване житло «викидається разом із водою негативного макророзповіді про житло», каже він. Більшість REITs, які він охоплює, мають лише від 20 до 25 центів боргу на кожен долар вартості активів і достатньо грошових потоків для обслуговування боргу.
Правда, нерухомість тісно пов’язана з економікою. Варто лише озирнутися на 2020 рік, коли мільйони американців втратили роботу під час спаду COVID-XNUMX, і вплинуло це на орендну плату та заселеність.
У міських прибережних містах, у тому числі в Сан-Франциско, Нью-Йорку, центрі Лос-Анджелеса та Сіетлі, «спостерігалося найрізкіше зниження орендної плати за квартири та зниження заповнюваності», — каже Павловскі. Але в районах Санбелта, включаючи Атланту, Кароліни, Техас, Фенікс і Лас-Вегас, орендна плата трохи впала, а заповнюваність залишалася високою.
Сент-Жюст каже, що різні інвестиційні фонди REIT дозволяють інвесторам робити ставки на різні частини країни.
Camden Property Trust
(тикер: CPT) і
Квартирні громади середньої Америки
(MAA) мають переважно холдинги Sunbelt.
Власний капітал
(EQR) і
Спільноти AvalonBay
(AVB) є сильно двобереговими.
Дохід від квартири REIT
(AIRC) і
UDR
(UDR) мають вплив як на прибережні ринки, так і на ринки Sunbelt
Ессекс Проперті Траст
(ESS) — п'єса Західного узбережжя.
| Компанія / Білет | Останні ціни | Зміна ціни з початку року | Загальний дохід за 2021 рік | Ринкова вартість (біл) | Ціна / 2023E FFO* | Вихід дивідендів |
|---|
| ДВОБЕРЕГОВА | | | | | | |
| Спільноти AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Житловий капітал / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| СОНДАЛЬ | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Середньоамериканські квартирні спільноти / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| ЗБАЛАНСОВАНИЙ ВПЛИВ НА ОБИВА РИНКИ | | | | | | |
| Квартира Дохід REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / ЄДР | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=оцінка. FFO = кошти від операцій. * Ціна/кошти від операцій є стандартним показником вартості для REIT. Зараз середній показник по галузі становить 19.2.
Джерело: Bloomberg
Павловскі каже, що UDR і Equity Residential цього року знизилися на таку саму величину, як і їхні аналоги, але у них були важкі 2020 і 2021 роки. «Вони вже зазнали багато зусиль, тому вони були не такими вже й дорогими в цьому році. , і тепер оцінки скинуто, а фундаментальні показники покращуються, тому UDR і Equity Residential зараз є двома особливо дешевими REIT». Він сказав, що вони торгують із вищою прибутковістю прибутку за 2022 рік, ніж аналоги з нерухомістю REIT, а їхня очікувана внутрішня норма прибутку знаходиться у верхній половині всіх секторів нерухомості.
Одним із факторів, який є хорошим провісником для квартирних REITs, є те, що житло є недискреційним об’єктом, тож навіть якщо люди втратять роботу під час рецесії або отримають скорочення зарплати, попит на орендне житло не впаде так стрімко, як попит на дискреційне. предмети, такі як подорожі або предмети розкоші. «Під час рецесії орендна плата все одно може знизитися», — каже Павловскі. «Але оскільки попит менш дискреційний, попит буде триматися краще, ніж в інших областях».
Джина Шиманські, портфельний менеджер групи цінних паперів REIT в AEW Capital Management, каже, що приватні REIT є «однією з наших улюблених категорій», враховуючи їх цінову силу та фундаментальні принципи. Вона зазначає, що вони «не застраховані від відкату, тому що зустрічний вітер процентних ставок впливає на всі компанії».
Але, додає вона, «баланси приватних імен знаходяться в одному з найкращих станів серед усіх компаній у нашому всесвіті. Ми дуже раді, що вони відновляться».
Напишіть Лорен Фостер в [захищено електронною поштою]
