3 найкращі REITs, які є надзвичайно дешевими прямо зараз

REITs особливо сильно постраждали від постійного ведмежого ринку. У той час як S&P 500 впав на 18% цього року, Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) впала на 26%.

Основною причиною низької ефективності REITs є вплив високих процентних ставок на процентні витрати більшості REITs, які мають значну суму боргу.

Однак деякі REITs стали надзвичайно дешевими з довгострокової точки зору. Як тільки зустрічний вітер від високих процентних ставок почне вщухати, ті REITs із сильними фундаментальними показниками, ймовірно, високо винагородять своїх власників паїв.

З огляду на це, давайте обговоримо перспективи трьох виключно привабливих REITs.

Лікарня Pure-Play REIT

Заснована в 2003 році компанія Medical Properties Trust (MPW) — це єдина лікарня REIT у своєму секторі.

REIT володіє понад 400 об’єктами нерухомості, які здаються в оренду більш ніж 30 різним операторам. Більшість активів – це загальні лікарні невідкладної допомоги, які добре диверсифіковані в різних географічних регіонах, з нерухомістю в 29 штатах, щоб зменшити ризик дисбалансу попиту та пропозиції на окремих ринках. Окрім свого портфеля в США, Medical Properties зберігає стратегічний вплив на ключові міжнародні ринки, включаючи Німеччину, Великобританію, Італію та Австралію.

Medical Properties має деякі конкурентні переваги. Будучи єдиною лікарнею REIT із майже 20-річним досвідом роботи, вона має великий досвід у своїй ніші. Він також користується ефектом масштабу.

Як лікарняний REIT, Medical Properties більш стійкий до рецесії, ніж більшість REIT, оскільки більшість споживачів не зменшують свої витрати на охорону здоров’я навіть за найнесприятливіших економічних умов. REIT довів свою стійкість під час кризи, пов’язаної з пандемією коронавірусу, з рекордними обсягами операцій [FFO] на одиницю в 2020 і 2021 роках. З іншого боку, під час Великої рецесії траст зазнав зниження FFO на одиницю на 31% і скоротив свій дивідендів на 26%.

Компанія Medical Properties продемонструвала надзвичайно постійне зростання. За дев’ять з останніх 10 років він збільшив свій FFO на одиницю із середньорічним темпом 9.3%. Послідовна ефективність є свідченням надійної бізнес-моделі REIT та її ретельного виконання. Завдяки попутному вітру від старіння населення на більшості ринків і багатообіцяючому каналу придбань, Medical Properties, ймовірно, залишиться на траєкторії зростання в найближчі роки.

З іншого боку, як і інші медичні REITs, Medical Properties зараз стикається з певними труднощами, а саме з впливом інфляції на вартість робочої сили, млявим відновленням кількості пацієнтів після пандемії та зменшенням пакетів фінансових стимулів. У результаті ми припускаємо лише 0.4% середньорічного зростання FFO на одиницю протягом наступних п’яти років, щоб бути в безпеці.

Компанія Medical Properties підвищувала свої дивіденди протягом дев’яти років поспіль і наразі пропонує 9.3% дивідендної прибутковості. REIT має пристойний коефіцієнт виплат 64% і солідний баланс із коефіцієнтом покриття відсотків 2.6. Враховуючи також його оборонну бізнес-модель, його дивіденди слід вважати безпечними в осяжному майбутньому.

Наразі Medical Properties торгується за майже 10-річним найнижчим співвідношенням ціни до FFO 6.9, що набагато нижче, ніж історичне середнє значення 12.5 акцій. Надзвичайно дешева оцінка стала результатом згаданих вище негараздів і впливу інфляції на поточну вартість майбутніх грошових потоків. Як тільки інфляція почне спадати, мультиплікатор FFO, швидше за все, почне повертатися до свого історичного середнього значення. Таким чином, ми очікуємо 12.6% річного попутного вітру протягом наступних п’яти років. Враховуючи також 9.3% дивідендів і 0.4% зростання FFO на одиницю, ми вважаємо, що акції можуть запропонувати загальний річний прибуток 18.5% протягом наступних п’яти років.

Цей REIT надає в офісі

Дохідний фонд Office Properties (OPI) є REIT, яка наразі володіє понад 160 будівлями, які розташовані в 31 штаті та переважно здаються в оренду окремим орендарям із високою кредитною якістю. Портфель REIT на даний момент має рівень заповнення 90.7% і середній вік будівлі 17 років.

Office Properties отримує 64% доходу від оренди від орендарів інвестиційного рівня. Це один із найвищих відсотків орендної плати, яку сплачують орендарі інвестиційного рівня в секторі REIT. Також примітно, що урядові орендарі США приносять приблизно 20% доходу від оренди, тоді як жоден інший орендар не дає більше 4% річного доходу. Загалом Office Properties має винятковий кредитний профіль орендарів, що призводить до надійних грошових потоків і, таким чином, є значною конкурентною перевагою.

З іншого боку, Office Properties має високе боргове навантаження, оскільки процентні витрати наразі поглинають практично весь його операційний дохід. Отже, траст знаходиться в процесі продажу активів, щоб зменшити свій леверидж. Протягом останніх двох років процес зменшення боргових зобов’язань негативно позначився на продуктивності REIT.

У третьому кварталі рівень заповнюваності офісних об’єктів знизився з 94.3% до 90.7%, а нормалізований FFO на одиницю знизився на 10% порівняно з кварталом попереднього року. Через продаж активів і закінчення терміну дії деяких договорів оренди FFO на одиницю загалом знизився на 19% за останні два роки і може скоротитися ще на 3%-4% цього року.

Крім того, коронавірусна криза може змусити багато компаній прийняти постійну модель «роботи з дому», щоб зменшити свої операційні витрати. Такий перехід може зашкодити Office Properties у довгостроковій перспективі, хоча ще занадто рано оцінювати вплив пандемії на цю тенденцію. Через тягар високого боргового навантаження на продуктивність офісної нерухомості та зустрічний вітер від тенденції «роботи з дому» ми очікуємо лише 2% середньорічного зростання FFO на одиницю протягом наступних п’яти років.

Office Properties заморозила свої дивіденди протягом чотирьох років поспіль, але пропонує надзвичайно високу дивідендну прибутковість у 15.7%. REIT має здоровий коефіцієнт виплат 47%, але він має надмірне боргове навантаження. Як наслідок, його дивіденди можуть бути скорочені у разі рецесії.

Позитивним є той факт, що зараз акції торгуються за майже 10-річним найнижчим співвідношенням ціни до FFO 3.0, що набагато нижче середнього значення за 10 років у 8.0. Через високий рівень кредитного плеча REIT ми вважаємо за краще бути консервативними і, таким чином, припустити, що справедливе співвідношення ціни до FFO становить 6.0.

Якщо через п’ять років ці акції досягнуть рівня справедливої ​​оцінки, їхні доходи зростуть на 15.0% у річному обчисленні. Враховуючи також 15.7% дивідендів і 2.0% зростання FFO на одиницю, Office Properties може запропонувати загальний річний прибуток 24.7% протягом наступних п’яти років.

Зламай цей сейф для отримання прибутку

Safehold (SAFE) стала публічною в 2017 році, а iStar стала її менеджером і головним інвестором. До сьогоднішнього дня iStar залишається мажоритарним акціонером, хоча за законом вона обмежена контролем лише 42% голосуючих акцій для цілей корпоративного управління.

Safehold — це REIT, що займається орендою землі, яка має на меті зробити революцію в галузі нерухомості, забезпечивши підприємствам більш ефективний спосіб володіння будівлями для свого бізнесу. Траст займається довгостроковим продажем і зворотною орендою землі під комерційною нерухомістю в США і є єдиним REIT, який зосереджується виключно на оренді землі для підтримки інвестицій у нерухомість і розвитку.

Safehold є першим рушієм у секторі продажу та зворотної оренди землі. Як наслідок, компанія виграє від пропозиції інноваційних та унікальних лізингових продуктів, які забезпечують REIT широкими прибутками та широкими можливостями для майбутнього зростання. Однак існує кілька перешкод для входу в цей бізнес, і тому конкурентна перевага трасту може виявитися нетривалою.

Наразі Safehold має потужний бізнес-імпульс. У третьому кварталі він збільшив свій дохід на 52% порівняно з кварталом попереднього року завдяки кільком новим джерелам і майже втричі збільшив FFO на одиницю, частково завдяки одноразовому прибутку від продажу землі в оренду. REIT придбав землю в оренду в грудні 2020 року за 76.7 мільйона доларів і продав її в третьому кварталі за 136 мільйонів доларів. Завдяки стійкій діловій динаміці REIT має намір збільшити FFO на одиницю майже на 30% цього року до нового рекордного рівня.

Safehold є лідером на величезному загальному адресному ринку, який оцінюється в 7 трильйонів доларів. Однак зростання процентних ставок чинить тиск на чисту вартість активів (NAV) REIT. Таким чином, ми припускаємо середньорічне зростання ВЧА REIT на 2.7% протягом наступних п’яти років.

Крім того, траст наразі пропонує 2.4% дивідендної прибутковості. Хоча ця прибутковість набагато нижча, ніж прибутковість медичної нерухомості та офісної нерухомості, дивіденди Safehold набагато надійніші, ніж дивіденди двох інших REITs, насамперед завдяки надійному коефіцієнту виплат у 35%.

Наразі Safehold торгується за майже п’ятирічним найнижчим співвідношенням ціни до чистої вартості активів (0.62), що значно нижче за наш припущений рівень справедливої ​​оцінки 1.0. Як тільки процентні ставки почнуть знижуватися, ми очікуємо, що REIT повернеться до свого рівня справедливої ​​оцінки. Якщо через п’ять років акція торгуватиметься за рівнем справедливої ​​оцінки, вона отримає 12.6% річного прибутку. Враховуючи також 2.4% дивідендів і 2.7% зростання NAV на одиницю, Safehold може запропонувати загальний річний прибуток 17.0% протягом наступних п’яти років.

Заключні думки

Вищевказані три REITs стали надзвичайно дешевими через їх розпродажі, що стало насамперед результатом впливу 40-річної високої інфляції на їхні результати та їхню оцінку.

Ми очікуємо, що наступного року інфляція почне спадати завдяки агресивній політиці ФРС, яка поставила пріоритетом відновлення інфляції до її довгострокової цілі в 2%. Щоразу, коли інфляція пом’якшується, вищевказані три REIT можуть винагородити інвесторів.