3 високоякісні, високоприбуткові REITs протидіють тенденціям ринку

Інвестиційні фонди нерухомості (REIT) зараз виходять на пенсію. Багато хто виплачує дивіденди три або навіть чотири рази середньоринковий.

Крім того, ці орендодавці дешеві. Вони торгують на кратних грошових потоках, що робить їх вигідними у порівнянні з S&P 500.

Чому ці пропозиції доступні? Підвищення ставок.

У найближчій перспективі вищі ставки означають вищу вартість капіталу для REITs і більшу конкуренцію за дохід (оскільки дохідність облігацій також зростає). Це обвалило акції нерухомості, і це чудова новина для нас, інвесторів, які отримують дивіденди, оскільки це означає, що вони платити більше.

Сьогодні ми розглянемо дивовижну групу REIT, яка в 3-4 рази приносить ширший фондовий ринок і випереджає не тільки цей сектор за останні кілька місяців, але й набагато кращий індекс S&P 500.

І, до речі, кожен із цих трьох REIT має підвищили свої дивіденди в минулому році. Давайте зайдемо в них.

Інноваційні промислові властивості (IIPR)

Вихід дивідендів: 6.5%

Склади та логістичні центри є одними з найпопулярніших типів REIT, але, незважаючи на назву, це не те, що Інноваційні промислові властивості (IIPR) є.

Це бур'ян REIT.

Якщо бути точніше, IIPR — це рідкісна операція з нерухомістю, яка забезпечує капітал для регульованої індустрії канабісу. Він має програму продажу та зворотної оренди, згідно з якою він купує окремі промислові та роздрібні об’єкти (переважно об’єкти для вирощування марихуани) і здає їх у зворотну оренду, надаючи операторам канабісу великий приплив капіталу для розширення їх діяльності.

Отриманий портфель наразі складається зі 111 об’єктів нерухомості, що охоплюють близько 8.7 мільйонів квадратних футів оренди, у 19 штатах.

Innovative Industrial Properties посоромила сектор REIT після свого первинного публічного розміщення в грудні 2016 року, повернувши понад 600% до 28% сектору, але, як і багато інших акцій, що розвиваються, у 2022 році IIPR зазнала труднощів. Акції впали майже на 60% за рік. на сьогоднішній день, навіть з нещодавнім відскоком, що відображає глибокий біль, який відчуває індустрія марихуани.

Але за останні три місяці IIPR відійшов як від нерухомості, так і від канабісу, up 19% проти середнього підліткового віку втрати для цих двох областей ринку.

Чудовий звіт за третій квартал допоміг. Скориговані операційні кошти компанії (AFFO) підскочили на 25% порівняно з минулим роком і склали 2.13 долара на акцію, що значно більше, ніж потрібно для покриття дивідендів у 1.80 долара на акцію. (І AFFO за дев’ять місяців зріс на 32%).

Цей дивіденд, до речі, ріс, як гм, бур’ян. Ці 1.80 долара за акцію на 20% кращі, ніж були рік тому, і щорічно зростають на 64% після першої виплати 15 центів у 2017 році.

Оцінка нормальна, але точно не велика. Незважаючи на масштабне падіння акцій у 2022 році, IIPR торгується трохи більше, ніж у 13 разів вище прогнозованого AFFO, що відображає велику довіру до акцій, незважаючи на їх стрімке падіння.

Simon Property Group
SPG
(САУ)

Вихід дивідендів: 6.2%

Той, хто сказав, що торговельні центри мертві, можливо, він і правий, але торговий центр mega-REIT Simon Property Group (SPG) принаймні подає ознаки життя.

Саймон має понад 250 об’єктів нерухомості по всьому світу, включаючи 25 найбільших ринків США за чисельністю населення. Такий фокус на звичайній нерухомості, природно, зробив її ізгоєм під час початку COVID-2022, і хоча торік акції SPG зрештою трохи досягли свого максимуму до COVID-20, у XNUMX році вони знову зазнали труднощів, і це добре. більше XNUMX%.

У компанії Simon був м’яч третього кварталу, в якому він перевищив оцінки FFO, забезпечив покращення заповнюваності на 160 базисних пунктів порівняно з минулим роком до 94.5%, підписав 900 нових договорів оренди та підвищив мінімальну базову орендну плату трохи менше ніж на 2% .

Що сприяє успіху? Що ж, тенденція до онлайн-покупок, яка прискорилася під час COVID, трохи відступила, спонукаючи компанії продовжувати відкривати магазини. Але SPG та інші оператори торгових центрів стають більш креативними щодо своїх приміщень, відкриваючи їх для коворкінгів, спа, фітнес-центрів та інших нетрадиційних орендарів торгових центрів.

Також варто відзначити, що Simon підвищив виплату до 1.80 доларів США за акцію, що приблизно на 9% більше, ніж у минулому році.

Щоб було зрозуміло: у 38 році SPG збільшила свої дивіденди на 2020% до 1.30 долара за акцію з 2.10 долара раніше. Таким чином, акціонери ще не повністю готові, але SPG збільшує свої виплати щокварталу вже два роки. І цей дивіденд становить лише близько 60% FFO Q3, тому покриття тут не є проблемою.

Справа в тому, що головний зустрічний вітер, з яким SPG доведеться боротися, а саме рецесія, яку прогнозує майже кожен економіст і стратег. Торгові центри загалом і SPG зокрема відчувають труднощі, коли економіка коливається. Отже, ситуація Саймона ще може погіршитися раніше, а якщо зрештою стане кращою.

Getty Realty (GTY)

Вихід дивідендів: 5.4%

Спеціаліст з роздрібної торгівлі REIT для одного орендаря Getty Realty (GTY) є єдинорогом у 2022 році. Він не просто перевершує сектор нерухомості за останні кілька місяців і цілий рік — він фактично приносить прибуток (на основі загального прибутку) до цього часу в 2022 році.

GTY визначає термін «нудно — це красиво».

Це величезна чиста орендна компанія REIT, яка може похвалитися понад 1,000 об’єктами нерухомості в 38 штатах і Вашингтоні, округ Колумбія. Але її роздрібні торговці просто гідні позіхати: автомийки, магазини автозапчастин і обслуговування, міні-маркети та автозаправні станції. Орендарі включають Valvoline (VVV
VV
), АТ (АТ) і 7-Eleven.

Отже, привабливість тут явно не в грубому зростанні, а в стабільності. І ви побачите це не тільки в портфелі нерухомості.

Багато його братів із зайвими важелями зайняті тим, що покривають витрати від вищих відсоткових ставок. Але команда аналітиків Бейрда підкреслює «низьке кредитне плече Getty, відсутність короткострокових термінів погашення боргу та відсутність очевидних проблем на горизонті». Це дозволило їм зосередитися на інвестуванні (як у придбанні, так і в розвитку) нових об’єктів нерухомості, тоді як інші підприємства прагнуть вийти.

Дивіденд малює схожу картину. Останнє підвищення виплат було підвищенням на 5% до 41 цента за акцію, що точно відповідає середньорічному зростанню дивідендів на 5.1% за останні п’ять років. Але порівняно з багатьма REITs, яким довелося повернутися до дивідендного ланцюга під час COVID, така послідовність вітається.

Бретт Оуенс - головний стратег з інвестицій Контраріантський світогляд. Для отримання більш чудових ідей щодо доходу отримайте безкоштовну копію його останнього спеціального звіту: Ваш портфель дострокового виходу на пенсію: величезні дивіденди — щомісяця — назавжди.

Розкриття інформації: немає