3 кліки до прибутку 12.7%.

Нерухомість отримує удари, а це означає, що інвестиційні фонди нерухомості (REIT) знову є вигідною угодою.

Нарешті! Прибутковість REIT повернулася до рівня, де вона повинна бути — (земля) переважає ванільний індекс S&P 500!

Ми, протилежні, звичайно, можемо навіть краще, ніж популярні ETF Vanguard Real Estate (VNQ). Хоча 3.5% непогано, це блідне порівняно з 12.7% «доходом заголовка», який ми збираємося обговорити.

Чому REITs знову дешеві? Просто: ФРС.

Як я згадував кілька місяців тому, вищі відсоткові ставки означають не тільки вищі витрати на капітал для REITs (і всіх інших компаній, якщо на те пішло), але й більшу конкуренцію за дохід, оскільки дохідність облігацій стає все більш конкурентоспроможною.

Справді REITs поводилися саме так, як ми очікували...

Проте в цілому ми поглянемо на цей період як на найкращий час для купівлі REITs за нижчими цінами та прибутковістю, значно вищою за середню.

З чого почати? Давайте обговоримо цей три пакет REITs, що приносить від 11.4% до 13.5%.

Necessity Retail REIT (RTL)

Вихід дивідендів: 13.5%

У мене є трохи слабке місце для Getty Realty (GTY), фахівець з одного орендаря, який відповідає принципу «нудно – це красиво», здаючи свою власність в оренду роздрібним торговцям, які я б назвав «необхідними»: автозаправні станції, міні-маркети, магазини автозапчастин, ви розумієте.

Враховуючи це, я б мати любити фірму нерухомості, яка називає себе Necessity Retail REIT (RTL), чи не так?

Necessity Retail володіє понад 1,000 одиночними орендарями та «енергетичними, закріпленими та продуктовими центрами під відкритим небом» у 48 штатах, які здаються в нетто-оренду переважно за довгостроковими угодами. Його орендарі походять з 44 різних галузей, включаючи газ/комбінат, медичне обслуговування та ресторани швидкого обслуговування, причому жодна галузь не становить більше 8% прямолінійної орендної плати.

Чому такий великий REIT звучить так незнайомо? Що ж, лише рік тому він змінив назву з Американський фінансовий траст (AFIN)— ім'я Я досліджував у 2020 році. Я зауважив, що його сильний вплив на ресторани, розважальні заклади, роздрібну торгівлю та офісну нерухомість є «обмеженням» на тлі COVID, але в кінцевому підсумку це може виглядати як вигідна покупка через потенціал швидкого відновлення після COVID.

Перемотайте вперед до сьогоднішнього дня, і RTL має зовсім іншу проблему, а саме борги.

Ближче до кінця 2021 року компанія оголосила про придбання 1.3 роздрібного активу в CIM Real Estate Finance Trust за 81 мільярда доларів США, а також про продаж трьох непрофільних офісних активів.

Хороші новини? RTL знизив концентрацію 10 найпопулярніших орендарів і зменшив свій вплив на офісні приміщення з 7% до 1%. Мінус? Великий борговий тягар лише зростав. Цей REIT зараз має чистий борг у розмірі 2.8 мільярда доларів США, що майже в 10 разів перевищує його скориговану EBITDA і більш ніж у три рази перевищує ринкову капіталізацію!

Зважаючи на те, що це варте, покриття дивідендів тут не викликає серйозного занепокоєння, оскільки дивіденди становлять лише 83% скоригованих операційних коштів за останні 12 місяців (FFO). Але високе боргове навантаження та відсутність очевидних каталізаторів змушують мене трохи замислитися про RTL.

Глобальна чиста оренда (GNL)

Вихід дивідендів: 11.4%

Глобальна чиста оренда (GNL) є комерційною REIT, яка, як означає «Global» у назві, працює не лише тут, у США, а й у 10 інших країнах, включаючи Великобританію, Нідерланди, Фінляндію та Францію. Він володіє 311 нерухомістю, зданою в оренду 140 орендарям у 50 галузях, хоча галузева концентрація трохи вища: фінансові послуги (13%) і виробництво автомобілів (12%) складають двозначні шматочки портфельного пирога.

Інша частина його назви — «Net Lease», що, як і у випадку з RTL, є причиною сподобатися. Чиста оренда, як нагадування, є «без урахування» страхування, технічного обслуговування та податків, тобто вона просто збирає орендну плату, а все інше залишає на розсуд орендарів. Це означає, що інвесторам GNL потрібно хвилюватися менше змінних; прибутки більш передбачувані та надійні, ніж вони були б за традиційної оренди.

Отже, що неправильно з GNL?

Для початку Global Net Lease була серед багатьох REITs, які скоротили свої дивіденди через COVID. Зокрема, у квітні 25 року компанія скоротила свої виплати на 40% до 2020 центів за акцію, і не оглядалася назад.

Якщо у скорочення є якась перевага, так це те, що поточна виплата є більш стійкою. Коефіцієнт виплат AFFO становить 93%, що досить надійно, але ведмеді будуть уважно спостерігати за цим у найближчі місяці.

Також, як і Necessity Retail, GNL має досить великий борг у 2.2 мільярда доларів. Це не так погано, принаймні порівняно — це 8x скоригована EBITDA та 1.5x ринкова капіталізація. І середньозважена процентна ставка, яку він сплачує за цим боргом (3.5%), трохи краща, ніж у RTL (4.2%).

Отже, Global Net Lease, безумовно, має свої бородавки. Але для більш агресивних дивідендних інвесторів GNL, яка є рідкісною багатонаціональною компанією в сфері нерухомості, яка торгується на привабливих рівнях порівняно з її AFFO та скоригованою EBITDA, може відповідати вимогам.

Дохідний фонд офісної нерухомості (OPI)

Вихід дивідендів: 13.2%

Іноді навіть найгірші на вигляд ситуації можуть принести користь.

Приймати Дохідний фонд офісної нерухомості (OPI), наприклад. Цей REIT володіє 160 об’єктами нерухомості, які він переважно здає в оренду одиночним орендарям із високою кредитною якістю — не лише підприємствам, а й державним установам. І коли я переглядав його в жовтні 2022 року, він загруз у десятилітньому падінні, яке останнім часом дійсно прискорилося — акції OPI скоротилися майже вдвічі.

Але як би важко було бути орендодавцем офісної нерухомості в наші часи WFH, OPI не позбавлений своїх переваг. І тоді я подумав, що «можливо, ринок перепродає OPI».

Давайте прояснимо: OPI веде важку боротьбу, яка почалася задовго до COVID.

Терміни «WFH», «дистанційна робота» та «дистанційна робота» могли стати мейнстрімом у 2020 році, але корпоративна Америка роками схилялася до гнучких робочих ситуацій — COVID лише ввічливо підштовхнув цю тенденцію.

Все-таки ставки проти Office Properties Income Trust, принаймні зараз, може бути небезпечним. Незважаючи на те, що за останні кілька місяців ці акції повернули майже 20% своєї вартості, вони все ще надзвичайно дешеві, лише в п’ять разів CAD (грошові кошти, доступні для розподілу, альтернативний показник прибутковості для деяких REIT). Якщо ви хочете використовувати більш традиційну метрику REIT, OPI торгується менш ніж у 4 рази більше нормалізованого FFO.

Крім того, OPI — це не якась нью-йоркська REIT, яка знущається з орендарів. Це більше приміське, з нинішньою заповненістю 96%. Цілком третина його орендарів є державними установами або підрядниками — тими типами орендарів, які приклеєні до своїх офісів. І після кількох років пропонування будь-якої гнучкості багато роботодавців нарешті починають відступати й вимагати від працівників провести кілька днів в офісі.

Бретт Оуенс - головний стратег з інвестицій Контраріантський світогляд. Для отримання більш чудових ідей щодо доходу отримайте безкоштовну копію його останнього спеціального звіту: Ваш портфель дострокового виходу на пенсію: величезні дивіденди — щомісяця — назавжди.

Розкриття інформації: немає